美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房地產(chǎn)的影響(2)
美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房地產(chǎn)的影響
美國(guó)加息對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)的影響
美元加息對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響：房?jī)r(jià)有望下跌在中國(guó)買(mǎi)房的機(jī)會(huì)來(lái)了
北京時(shí)間12月15日凌晨3：00，美聯(lián)儲(chǔ)公布利率決議，將聯(lián)邦基金利率提高25個(gè)基點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)利率決定上限為0.75%，下限為0.5%。這是時(shí)隔幾乎整整一年之后，美聯(lián)儲(chǔ)又一次加息。加息的結(jié)果并不意外，更重要的是，美聯(lián)儲(chǔ)決議聲明：預(yù)計(jì)2017年加息三次!并預(yù)計(jì)未來(lái)加息路徑更迅速，上調(diào)長(zhǎng)期聯(lián)邦基金利率預(yù)期0.1個(gè)百分點(diǎn)，至3.0%。決議聲明獲得一致通過(guò)。
從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，美國(guó)大選后美元進(jìn)入加息通道，全球貨幣瞬間暴跌!英國(guó)“脫歐”后歐盟“黑天鵝”事件頻現(xiàn)，歐日繼續(xù)量化寬松，“金磚國(guó)家”經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然面臨困境，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日趨復(fù)雜。此時(shí)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)及樓市來(lái)講，美元加息就是一個(gè)“黑天鵝”!那么，美元進(jìn)入加息通道對(duì)于中國(guó)樓市影響如何?
影響之一：美元進(jìn)入加息通道，國(guó)內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”，對(duì)中國(guó)已經(jīng)處于逐步降溫的樓市來(lái)講是“利空”。
美元進(jìn)入加息通道后，全球資本也會(huì)向美國(guó)流動(dòng)，對(duì)于中國(guó)來(lái)講也是如此，資金流向也會(huì)至美國(guó)。以中國(guó)外匯儲(chǔ)備為例，兩年前(截至2014年3月底，我國(guó)外匯儲(chǔ)備余額為3.95萬(wàn)億美元，居世界第一)，中國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到歷史高峰的4萬(wàn)億美元左右，然而，自2014年6月份美國(guó)開(kāi)始提出貨幣正常化議題之后，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備大幅減少，截止2016年12月，已經(jīng)降低至3萬(wàn)億美元左右。
當(dāng)未來(lái)1-2年美元進(jìn)入加息通道之后，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年中國(guó)的外匯儲(chǔ)備就有可能降低至2-2.5萬(wàn)億美元。這說(shuō)明，未來(lái)國(guó)內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”，那么，這些資金逃到哪里?顯然，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對(duì)中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始調(diào)控并且逐步降溫的樓市來(lái)講是“利空”。
影響之二：美元進(jìn)入加息通道，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國(guó)高凈值人群配置美元資產(chǎn)的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。
美元進(jìn)入加息通道，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，美元定價(jià)資產(chǎn)處于升值過(guò)程中，而中國(guó)樓市在調(diào)控政策壓力下已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的周期，中國(guó)的投資客或高凈值人群會(huì)對(duì)比中美樓市的變化周期與投資價(jià)值，最終還是會(huì)選擇投資價(jià)值處于上升期的美國(guó)房產(chǎn)或美元定價(jià)資產(chǎn)。
影響之三：美元進(jìn)入加息通道， 國(guó)內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進(jìn)一步上升，同時(shí)，因?yàn)槿嗣駧刨H值將使房企仍然面臨不少匯兌損失。
隨著人民幣匯率不斷下跌，以美元債為首的公司海外債券，因人民幣貶值而成本不斷提高。而且美元進(jìn)入加息通道后，人民幣預(yù)期貶值還將持續(xù)，這意味著這些債券的成本還將持續(xù)上升。
比如，身負(fù)美元債的房企因匯率因素?fù)p失慘重，以中國(guó)恒大為例，上半年凈利潤(rùn)為20.17億元，而因匯率變動(dòng)的損失高達(dá)15.7億元。其他上市房企也因?yàn)閰R率因素有不同幅度的損失，其中融創(chuàng)中國(guó)因匯率變動(dòng)損失3.76億元，碧桂園對(duì)沖掉1.17億元后，仍舊損失2.64億元，雅居樂(lè)這一損失為3.57億元，其同期凈利潤(rùn)為10億元，同樣不可小覷。
另?yè)?jù)彭博統(tǒng)計(jì)，2015年全年房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)閰R兌損失超過(guò)120億元，其中恒大、雅居樂(lè)、碧桂園等美元債額度較大的房企損失均超過(guò)10億元。2014年房企匯兌全部損失僅為12.7億元。
從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，由于預(yù)期人民幣匯率將繼續(xù)走低，美元債的成本還將持續(xù)走高，預(yù)計(jì)2017年匯兌損失還將繼續(xù)大幅度增加，這使得一些房企為了降低成本不得不選擇提前贖回，從2015年下半年起，房企開(kāi)始密集贖回美元債，一些房企選擇發(fā)行國(guó)內(nèi)公司債，也有一些房企以新債替代利率較高的舊債。
影響之四：美元加息加速國(guó)內(nèi)樓市調(diào)整，樓市“大魚(yú)吃小魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)”，市場(chǎng)集中度加速特征將更加明顯。
從2016年房企總銷(xiāo)金額來(lái)看，萬(wàn)科、恒大、碧桂園三家房企2016年銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)達(dá)到1.2萬(wàn)億左右，預(yù)計(jì)占到全國(guó)行業(yè)市場(chǎng)份額的12-15%，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。同時(shí)，從目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，2016年銷(xiāo)售金額超千億的房企達(dá)到11家，千億房企的競(jìng)爭(zhēng)暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國(guó)企房企試圖通過(guò)重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體，爭(zhēng)奪未來(lái)行業(yè)(經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或市值)老大的地位，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。而對(duì)于大牌民企來(lái)講也不示弱，比如恒大通過(guò)頻繁收購(gòu)中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、萬(wàn)科等房企旗下物業(yè)或股權(quán)，2016年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng);融創(chuàng)也積極推進(jìn)并購(gòu)，近兩年來(lái)收購(gòu)天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項(xiàng)目或股權(quán)，積極進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張。
美元進(jìn)入加息通道后，國(guó)內(nèi)資本繼續(xù)外流，而國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)環(huán)境日趨從嚴(yán)(2016年11月M2同比增長(zhǎng)11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落，對(duì)樓市來(lái)講，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)已經(jīng)收緊房企融資渠道)，這樣的疊加因素將加速中國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整期。
隨著2017年年中樓市進(jìn)入新一輪市場(chǎng)調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購(gòu)，而這對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企來(lái)講則成為逆勢(shì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)于大型品牌房企來(lái)講，會(huì)在樓市下半場(chǎng)這個(gè)階段繼續(xù)“大魚(yú)吃小魚(yú)”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。
影響之五：經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期與中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加，美元加息將使中國(guó)樓市2017-2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房?jī)r(jià)或?qū)⒈┑?/p>
按照經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，我們往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，前幾輪的經(jīng)濟(jì)周期的低谷點(diǎn)分別為2008年的美國(guó)次貸危機(jī)、1998年的亞洲金融危機(jī)、1988年左右蘇州解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、1978年左右就中國(guó)而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟(jì)低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。按照上述經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，也就意味著2017-2018年左右中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨新的底部。
從本輪商品住宅市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京、廈門(mén)等23個(gè)城市在今年10月初集中發(fā)布調(diào)控政策，隨著市場(chǎng)大檢查拉開(kāi)帷幕，從典型一二線城市來(lái)看，10月份以后的商品住宅成交量也確實(shí)出現(xiàn)30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市場(chǎng)率先出現(xiàn)成交量的調(diào)整。
從2017年來(lái)看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價(jià)格勢(shì)必會(huì)損失一個(gè)指標(biāo)，由于春節(jié)后的集中推盤(pán)期在4月下旬以后，即使5-6月出現(xiàn)一波成交量小高峰，但是，從整體上來(lái)看，上半年交易量勢(shì)必會(huì)首先出現(xiàn)下滑，“量跌價(jià)穩(wěn)”成為這個(gè)階段的樓市特征。進(jìn)入三季度，從量和價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)上來(lái)看，由于上半年損失了量，下半年勢(shì)必會(huì)沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，再加上下半年房企2015年下半年以來(lái)“加杠桿”資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鏈趨緊，預(yù)計(jì)從三季度個(gè)案開(kāi)始出現(xiàn)下跌，整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)，價(jià)格的指標(biāo)發(fā)生變化，下半年總體市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)為“以價(jià)換量”。而這樣的局面有可能至少一直會(huì)持續(xù)到2018年的上半年。
由此我們發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后將同時(shí)處于低谷期，屆時(shí)，市場(chǎng)將進(jìn)入深入的調(diào)整，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講是一個(gè)艱難的挑戰(zhàn)。尤其是當(dāng)美元進(jìn)入加息通道之后，一方面國(guó)內(nèi)資本繼續(xù)外流，另外一方面國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況并不理想，貨幣政策繼續(xù)寬松的空間并不大(2016年11月M2同比增長(zhǎng)11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落)，對(duì)樓市來(lái)講，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)已經(jīng)收緊房企融資渠道，房企尤其是加杠桿較大的民營(yíng)房企未來(lái)1-2年將面臨資金兌付的壓力。
至此，我們可以預(yù)期，當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期與中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加來(lái)臨之時(shí)，美元加息將使中國(guó)樓市2017-2018年的調(diào)整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的暴跌情況，部分民營(yíng)房企極有可能在這一輪市場(chǎng)調(diào)整中面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。
因此，對(duì)于房企來(lái)講，總體上，2017年上半年應(yīng)未雨綢繆提前跑量，爭(zhēng)取更多的策略調(diào)整“窗口期”，防止下半年市場(chǎng)突變導(dǎo)致企業(yè)資金面遇到問(wèn)題。到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價(jià)換量”的策略保證銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的完成，同時(shí)，因?yàn)槭袌?chǎng)低迷期地價(jià)相對(duì)合理，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉(cāng)”，調(diào)整城市布局，爭(zhēng)取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭(zhēng)取2018年之后下一輪市場(chǎng)上行周期的發(fā)展機(jī)會(huì)。
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