廣州二手房交易流程是怎樣的(2)
廣州二手房交易流程是怎樣的
土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
廣州二手房屋交易稅費(fèi)多少
賣方稅費(fèi):
1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi):3元/平方米(商品房),1.5元/平方米(經(jīng)濟(jì)適用房)
2、營(yíng)業(yè)稅:房屋價(jià)格的5.63%
3、增值稅:房屋價(jià)格的3%
4、個(gè)人所得稅:房屋價(jià)格的1.5%
5、印花稅:房屋價(jià)格的0.05%
6、通住宅滿5年且為唯一一套的,不需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅;
7、普通住宅滿5年但不是唯一一套的,不需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加,需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的1%;
8、普通住宅未滿5年的,需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋總價(jià)的5.56%,個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的1%;
9、非普通住宅滿5年且為唯一一套的,不需繳納個(gè)人所得稅,繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋差價(jià)的5.56%;
10、非普通住宅滿5年但不是唯一一套的,需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的2%,繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋差價(jià)的5.56%;
11、非普通住宅不滿5年的,需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的2%,繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋總價(jià)的5.56%。
買方稅費(fèi):
1、房屋登記費(fèi):住房為單位登記80元/件、個(gè)人登記50元/件,非住房為550元/件,經(jīng)濟(jì)適用住房減半收取。每增加一本證書按每本10元收取工本費(fèi)
2、權(quán)證印花稅:5元/本
3、印花稅:房屋價(jià)格的0.05%
4、契稅:房屋價(jià)格的3%
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