廣州二手房交易流程是怎樣的
廣州二手房交易流程是怎樣的
現(xiàn)在很多在廣州購(gòu)房的人都選擇了二手房市場(chǎng),關(guān)鍵還是因?yàn)槎址康慕灰變r(jià)格容易被大眾接受,那么,廣州二手房交易流程是怎樣的?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的廣州二手房交易流程，希望對(duì)你有用!
廣州二手房交易流程
一、查冊(cè)
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)翰閮?cè)就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。
方式：到各房管局或房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行查詢
所需資料：
(1)身份證
(2)地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)
費(fèi)用：免費(fèi)
注意事項(xiàng)：
(1)有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過(guò)戶，有查封必需解封過(guò)能過(guò)戶。
(2)房產(chǎn)的權(quán)屬人有幾個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有幾個(gè)人的名字。
(3)在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。
二、交定金
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
方式：如果看中的房子還在按揭中，定金最好交由第三方保管，不直接交到業(yè)主手中。有兩種方法：
(1)選擇買(mǎi)賣(mài)雙方都信賴的第三方，如中介，交定金時(shí)簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后向賣(mài)房支付定金;
(2)買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議，把定金交由銀行監(jiān)管，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣(mài)家賬戶上。
一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同，合同上至少需注明物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等。
注意事項(xiàng)：
(1)一線城市樓價(jià)波動(dòng)較大，特別是樓價(jià)上漲較時(shí)，賣(mài)家有可能會(huì)毀約不賣(mài)，為防止這種情況，買(mǎi)家可交足額定金(20%)或約定高額違約金，提高違約成本。
(2)定金交給第三方監(jiān)管的，應(yīng)在預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同中注明“定金交給監(jiān)管第三方，則視為賣(mài)家收訖，賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”，以防賣(mài)家以沒(méi)收到定金為由毀約買(mǎi)樓。
(3)為了避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，除簽訂預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同外，最好再簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除一定金額(如1萬(wàn)元)的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清、鑰匙交接完畢之后，再退換保證金。
三、簽訂三方合同和網(wǎng)簽合同
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)喝胶贤词俏覀円话闼f(shuō)的買(mǎi)賣(mài)合同，上面會(huì)蓋有中介的章。簽完三方合同后，還要登錄廣州市房屋管理系統(tǒng)，按約定的合同條款錄入數(shù)據(jù)，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方核對(duì)確認(rèn)后打印、簽名蓋章，完成網(wǎng)簽。
方式：三方合同：買(mǎi)賣(mài)雙方可以到房管部門(mén)相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。簽約合同：登錄廣州市房屋管理系統(tǒng)。
注意事項(xiàng)：
(1)合同主要約定產(chǎn)權(quán)、樓價(jià)、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時(shí)間、辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間、違約方式、違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容。
(2)房產(chǎn)若有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后續(xù)出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出手導(dǎo)致交易存在失敗的可能。
(3)因?yàn)樽饪陀袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，如果房子是有租約的，所以應(yīng)讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。
(4)如果房子附有戶口，應(yīng)在合同中同時(shí)寫(xiě)明戶口遷出的日期及違約條件。
(5)如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，應(yīng)以附件的形式對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如品牌和新舊情況等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。
四、贖契
所需時(shí)間：1-2個(gè)月
解釋?zhuān)阂话銇?lái)說(shuō)，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任，跟買(mǎi)家無(wú)關(guān)，針對(duì)業(yè)主還沒(méi)還清房貸的情況。即業(yè)主在房屋出手前，必須將銀行貸款還清，注銷(xiāo)抵押登記，取回房產(chǎn)證書(shū)的整個(gè)過(guò)程。
贖樓方式：
(1)業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，需產(chǎn)生0.8%的擔(dān)保費(fèi)用以及0.4%的短期贖樓利息，等買(mǎi)家房產(chǎn)證出來(lái)之后，再到銀行做按揭。
(2)買(mǎi)家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣(mài)家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買(mǎi)家需要提前供樓。
注意事項(xiàng)：
(1)買(mǎi)家拿現(xiàn)金贖樓實(shí)不可取的方法，若交易過(guò)程總因發(fā)生意外而終止、或房屋被查封，買(mǎi)家會(huì)承受較大風(fēng)險(xiǎn)。
五、銀行評(píng)估
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)簶I(yè)主去贖契的同時(shí)，買(mǎi)家可以同時(shí)簽按揭貸款合同，然后銀行會(huì)指定評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價(jià)值評(píng)估審批，然后再出一份同意貸款書(shū)。
方式：去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣(mài)合同。
注意事項(xiàng)：
(1)銀行評(píng)估目前情況基本與市場(chǎng)交易價(jià)持平，部分地方高于市場(chǎng)交易價(jià)。
(2)評(píng)估價(jià)影響銀行貸款金額，如評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，貸款以評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款金額。
六、簽訂按揭貸款合同
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)阂话闶侵纲?gòu)房人在與賣(mài)方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并支付首期購(gòu)房款后，再將所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購(gòu)房人提供貸款，作為購(gòu)房人除首期款以外的購(gòu)房款。購(gòu)房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱(chēng)為《房地產(chǎn)按揭合同》。
方式：3種貸款類(lèi)型：商業(yè)貸款+公積金貸款+組合貸款
注意事項(xiàng)：
(1)銀行一般不對(duì)個(gè)人辦理貸款，需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來(lái)辦理向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件。
(2)貸款銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。
(3)按揭合同需利率、浮動(dòng)、還款期、還款方式、還款月供等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請(qǐng)貸款。
七、銀行同意貸款通知書(shū)
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)恒y行內(nèi)部各級(jí)對(duì)申貸人審核后，會(huì)給出二手房按揭貸款審批書(shū)，寫(xiě)明同意貸款的金額、期限、利率。
注意事項(xiàng)：
(1)部分銀行同貸書(shū)上不寫(xiě)貸款利率，以放款時(shí)利率執(zhí)行;除同貸書(shū)同意貸款金額剩余是首期款。
八、涂銷(xiāo)和遞件
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)和夸N(xiāo)就是指涂銷(xiāo)抵押，即償還銀行貸款，取消房地產(chǎn)抵押登記，把房地產(chǎn)證原件(即通常所說(shuō)的紅本)從銀行取出來(lái)。
遞件就是指到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)，即買(mǎi)賣(mài)雙方遞交資料到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行審核，審核成功后領(lǐng)取回執(zhí)的過(guò)程。
遞件所需資料：
(1)賣(mài)方：身份證(夫妻雙方)，房產(chǎn)證，戶口本，婚姻證明，有關(guān)房子的其他資料(原發(fā)票等);
(2)買(mǎi)方：身份證(夫妻雙方)，戶口本(夫妻雙方)，婚姻證明，小孩的戶口簿，未成年小孩的出生證明，非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明，網(wǎng)簽合同(當(dāng)場(chǎng)打印)
注意事項(xiàng)：
(1)涂銷(xiāo)和遞件最好同時(shí)申請(qǐng)，可節(jié)約時(shí)間
(2)一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問(wèn)稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時(shí)都收了，按合同約定遞件成功時(shí)交首期樓款，業(yè)主會(huì)要求交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。
九、首期及資金監(jiān)管
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)嚎梢栽诜孔舆^(guò)戶之前先把首期放在銀行監(jiān)管，過(guò)戶成功后銀行把首期款打給業(yè)主，這一種是采取資金監(jiān)管的形式。也可以在過(guò)戶當(dāng)天把買(mǎi)家直接把首期款給業(yè)主。
方式：如果是采取資金監(jiān)管的方式，買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)戶口，約定在買(mǎi)家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣(mài)方。
如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣(mài)方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買(mǎi)方。通過(guò)按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，銀行不收費(fèi)，若不是則收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)。
注意事項(xiàng)：
(1)出于公平角度考慮，銀行會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上簽字，這樣無(wú)需買(mǎi)賣(mài)雙方親自到銀行也能放款，也能避免買(mǎi)家到時(shí)候不配合放款給賣(mài)家的情況。
(2)有時(shí)候銀行的評(píng)估價(jià)會(huì)比交易價(jià)格要低，若出現(xiàn)這種情況，按照銀行貸款能貸7成計(jì)算，那么支付的首期款的金額為【交易總價(jià)-銀行評(píng)估價(jià)*70%】
十、完稅過(guò)戶
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)哼f件申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國(guó)家規(guī)定要繳稅費(fèi)房屋才能過(guò)戶。購(gòu)房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個(gè)人所得稅、增值稅、土地交易服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，出購(gòu)房發(fā)票，出回執(zhí)(上面會(huì)寫(xiě)明出新證日期)
注意事項(xiàng)：繳完全部稅費(fèi)后換取契稅完稅證及購(gòu)房票票后過(guò)戶;換取出新證回執(zhí)。
十一、出新證
所需時(shí)間：7個(gè)工作日
解釋?zhuān)航?jīng)過(guò)網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過(guò)戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購(gòu)房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋個(gè)印花稅的章、核對(duì)身份證信息后，就能把新房產(chǎn)證拿到手了。
十二、歸檔
所需時(shí)間：5個(gè)工作日
解釋?zhuān)航灰椎怯洸块T(mén)把檔案送達(dá)市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購(gòu)房者可用新房產(chǎn)證的登記號(hào)在房管局的網(wǎng)站查歸檔進(jìn)度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說(shuō)明已歸檔。
十三、入押
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價(jià)值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。購(gòu)房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及復(fù)印件、房產(chǎn)證、交80元的入押登記費(fèi)，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(zhí)(上面會(huì)寫(xiě)明出押日期)。
抵押登記費(fèi)用：80元/套
十四、出押
所需時(shí)間：7個(gè)工作日
解釋?zhuān)撼鲅菏侵阜康禺a(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。出押其實(shí)就是出房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，是銀行留存的，上面寫(xiě)著在哪家銀行貸了多少款。購(gòu)房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的印花稅，房產(chǎn)證和他項(xiàng)證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購(gòu)房者。
注意事項(xiàng)：
(1)根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷(xiāo)，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。
出押費(fèi)用：房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的印花稅5元。
十五、公積金放款審批
所需時(shí)間：30-60個(gè)工作日不等
解釋?zhuān)汗e金管理中心根據(jù)購(gòu)房者提供的銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審批放款(商業(yè)貸款不需要公積金放款審批)。
十六、放款
所需時(shí)間：1-3個(gè)工作日
解釋?zhuān)簱?jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶上。
注意事項(xiàng)：
(1)購(gòu)房者先咨詢按揭中介是否放款，通知原業(yè)主已放款，公積金中心已經(jīng)放款給銀行，銀行再放款給原業(yè)主賬戶中間有一個(gè)工作時(shí)間，但一般不超過(guò)3天。
(2)目前銀行額度不足會(huì)適當(dāng)推遲放款，推遲時(shí)間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。
十七、收房
所需時(shí)間：1個(gè)工作日
解釋?zhuān)嘿u(mài)買(mǎi)雙方交接房屋，鑰匙，門(mén)禁卡;包括合約附帶家私家電，維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣，有線電視，管理費(fèi)過(guò)戶及銀行劃扣帳號(hào)變更及費(fèi)用結(jié)算。
注意事項(xiàng)：
(1)水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣有線電視，管理費(fèi)等費(fèi)用要核實(shí)繳清。
到收房這里，二手房買(mǎi)賣(mài)交易的全流程就結(jié)束啦~買(mǎi)家可以快快樂(lè)樂(lè)住上自己的房子了~總的來(lái)說(shuō)，整個(gè)流程大概需要2-4個(gè)月不等，在贖樓、貸款、放款等環(huán)節(jié)受到銀行審批較大的影響。
廣州二手房交易得注意事項(xiàng)
房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。