土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例(2)
土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例
土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例篇3
上訴人(原審原告)北京吉安斯科貿(mào)中心，住所地本市海淀區(qū)。
法定代表人李XX，經(jīng)理。
委托代理人鄭瑞，北京市新開律師事務所律師。
委托代理人馮建平，北京市新開律師事務所律師。
被上訴人(原審被告)北京市大發(fā)畜產(chǎn)公司，住所地本市海淀區(qū)祁家豁子華嚴北里。
法定代表人董XX，總經(jīng)理。
委托代理人周XX，男，北京市潑發(fā)工貿(mào)公司副經(jīng)理，住本市豐臺區(qū)。
委托代理人閻XX，北京市吳欒趙閻律師事務所律師。
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上訴人北京吉安斯科貿(mào)中心因土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院(1999)海民初字第3774號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人北京吉安斯科貿(mào)中心(以下簡稱吉安斯中心)之委托代理人鄭瑞、馮建平，被上訴人北京市大發(fā)畜產(chǎn)公司(以下簡稱大發(fā)公司)之委托代理人周以龍、閻XX到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
1999年4月，吉安斯中心以大發(fā)公司隱瞞事實與其簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，使其遭受巨大損失為由起訴至原審法院要求確認雙方簽訂的合同無效，大發(fā)公司賠償設計費100萬元，為履行合同支付的房租、電話費、工資154547元及孽息。原審法院經(jīng)審理確認雙方簽訂的合同有效，吉安斯中心要求確認合同無效，賠償經(jīng)濟損失及孽息的訴訟請求，無事實依據(jù)，不予支持。據(jù)此判決：駁回北京吉安斯科貿(mào)中心要求確認合同無效，要求北京市大發(fā)畜產(chǎn)公司賠償設計費100萬元、房租、電話費、工資154547元及孽息的訴訟請求。判決后，吉安斯中心不服，以大發(fā)公司在與其簽訂合同時隱瞞實情，且沒有土地使用權為由上訴至本院，大發(fā)公司同意原判。
經(jīng)審理查明，1997年10月6日，大發(fā)公司與吉安斯中心簽訂合同書，根據(jù)合同約定，大發(fā)公司(甲方)將其所屬位于本市海淀區(qū)肖家河東村甲1號75畝土地使用權和地上建筑物的所有權轉(zhuǎn)讓給吉安斯中心(乙方)，計價人民幣600萬元，甲方負責提供土地使用權現(xiàn)有的有關文件、土地規(guī)劃所需文字材料，為乙方提供辦公用房2間、電話1部;乙方負責籌建敬老院，支付費用600萬元及交納土地過戶相關費用，辦理土地工程規(guī)劃要點、建設工程立項、建設工程規(guī)劃許可證并負擔為改變土地使用性質(zhì)及規(guī)劃要點前的前期公關費用。乙方如推遲付款期截止到1999年3月20日，甲方有權終止合作，乙方費用自負。若前期工作到位，甲方不與乙方合作，乙方有權不交出批示文本，甲方每推遲搬遷一日，扣罰已付款的千分之一交乙方。同日，雙方又簽訂合同附件一、附件二，關于合同有關問題的約定和協(xié)作型聯(lián)營合同(松散型)。在協(xié)作聯(lián)營合同中約定雙方聯(lián)合組成北京吉大聯(lián)合公司，同時約定了聯(lián)營項目及雙方分工等。在關于合同有關問題的約定中，明確甲方將75畝土地使用權及地上建筑物所有權一次性全部轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓金額為2505萬元(即合同書中的600萬元和協(xié)作型聯(lián)營合同中的1905萬元)。乙方保證按雙方約定于1998年9月30日首次撥款1500元，并同時簽訂辦理過戶手續(xù)。合同簽訂后，吉安斯中心于同年9月19日，以大發(fā)公司名義向規(guī)劃部門申報敬老院建設項目。1997年10月10日，吉安斯中心與中城咨詢部簽訂建設工程設計合同，其委托中城咨詢部對北京市碧盛園敬老中心進行工程設計，約定設計費為1的萬元，吉安斯中已支付設計費95萬元。1997年11月20日，北京市城市規(guī)劃局向大發(fā)公司發(fā)出規(guī)劃要點通知書。吉安斯中心向市規(guī)劃局交納預收建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費12000元。1998年8月8日，吉安斯中心與大發(fā)公司又簽訂“關于合同有關問題的約定”對原合同書有關問題約定的第三條、第五條的修訂約定。1998年11月26日，北京市規(guī)劃管理局向大發(fā)公司發(fā)出審定設計方案通知書，對1998年9月17日申報的“北京中咨四方工程咨詢有限責任公司”設計的敬老院工程的設計方法同意在海淀區(qū)肖家河按審定事項繪制施工圖，在合同履行期間，吉安斯中心未給付大發(fā)公司轉(zhuǎn)讓費，大發(fā)公司亦未將土地使用權和地上物所有權交予吉安斯中心。吉安斯中心法定代表人李XX曾于1997年11月5日，從大發(fā)公司借走農(nóng)林辦京政農(nóng)發(fā)(1997)057號文件。又于1998年7月26日，從大發(fā)公司取走金鵬公司于1995年7月給大發(fā)公司函的復印件、北京市人民政府公文批辦單(94年2月3日)一張并寫有收據(jù)。訴訟期間，吉安斯中心提交了1997年至1998年其單位租房交付水電費、工資表、餐費發(fā)票。北京市房屋土地管理局房地權屬管理處出具證明：“北京市大發(fā)畜產(chǎn)公司位于海淀區(qū)肖家河東村甲1號的土地為1990年依法征用的土地，權屬來源清楚，現(xiàn)正在申辦國有土地使用權。 另查，大發(fā)公司曾于1994年9月26日與北京市金鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱金鵬公司)簽訂協(xié)議，大發(fā)公司(甲方)交給市政府海淀區(qū)肖家河75畝地由金鵬公司(乙方)開發(fā)建設，為此，市財政局已撥款10 0 0 萬元給甲方，其余1000萬元待辦完全部產(chǎn)權劃轉(zhuǎn)及土地變更手續(xù)后再撥付。在協(xié)議簽訂前后，金鵬公司先后以土地轉(zhuǎn)讓費的名義，向大發(fā)公司支付人民幣2000萬元，金鵬公司付款后雙方未履行土地移交手續(xù)。1995年7月18日，金鵬公司致函大發(fā)公司，要求將75畝土地退還大發(fā)公司，同時要求大發(fā)公司全部退還2000萬元。大發(fā)公司未作答復，1997年7月23日，金鵬公司之上級單位北京經(jīng)濟發(fā)展投資公司與大發(fā)公司就歸還2000萬元進行了洽談，會談紀要稱，大發(fā)公司將于同年8月底作出還款計劃。會談后大發(fā)公司未做還款計劃，亦未歸還欠款。1999年3月3日，金鵬公司對大發(fā)公司提起訴訟，經(jīng)本院調(diào)解雙方達成協(xié)議，大發(fā)公司歸還金鵬公司2000萬元。
上述事實，有雙方當事人陳述、合同書、合同附件一、二、聯(lián)營協(xié)議、京政發(fā)(1997)057號文件、批辦單、收條、建設工程設計合同、規(guī)劃要點通知書、發(fā)票、(1999)一中民初字第1089號民事調(diào)解書等證據(jù)材料在案佐證。
本院認為，根據(jù)查明事實，大發(fā)公司在本幣海淀區(qū)肖家河東村甲1號的土地系1990年依法征用的土地，現(xiàn)雖尚未取得國有土地使用證，但其已實際享有該土地的使用權。其公司與吉安斯中心簽訂的上述土地使用權和地上物所有權轉(zhuǎn)讓合同系雙方自愿簽訂，應屬有效合同，現(xiàn)吉安斯中心以大發(fā)公司沒有取得土地使用證，故不享有土地使用權，無權與其簽訂上述合同的上訴主張，理由不能成立，本院不予支持。關于吉安斯中心提出的大發(fā)公司隱瞞原與金鵬公司之間的土地轉(zhuǎn)讓事實一節(jié)，根據(jù)吉安斯中心法定代表人從大發(fā)公司借走和取走的有關文件、函件以及吉安斯中心與大發(fā)公司在1998年8月仍在繼續(xù)修訂合同的情況，不存在大發(fā)公司隱瞞該事實的情況，且大發(fā)公司與金鵬公司未實際履行土地移交手續(xù)，雙方債務糾紛已經(jīng)本院調(diào)解解決，該土地使用權仍歸大發(fā)公司享有。故吉安斯中心的此項主張缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，原判正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一、二審案件受理費各15783元，均由北京吉安斯科貿(mào)中心負擔(已交納)。
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揚中市江城房地產(chǎn)開發(fā)公司與中國銀行揚中支行土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案
上訴人(原審原告)揚中市江城房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡稱江城公司)，住所地揚中市揚子中路。
法定代表人何XX，總經(jīng)理。
委托代理人錢XX，江蘇蘇源律師事務所律師。
委托代理人文XX，江蘇蘇源律師事務所律師。
上訴人(原審被告)中國銀行揚中支行(簡稱揚中支行)，住所地揚中市港西南路8號。
委托代理人陳洪平，鎮(zhèn)江政和律師事務所律師。
上訴人江城公司、上訴人揚中支行因土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服鎮(zhèn)江市中級人民法院(1999)鎮(zhèn)民初字第15號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人江城公司的委托代理人錢XX、文XX，上訴人揚中支行的委托代理人陳洪平，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院認為：江城公司與揚中支行簽訂的土地使用權轉(zhuǎn)讓合同以及補充協(xié)議，合法有效。揚中支行應當按約給付轉(zhuǎn)讓費，經(jīng)確認尚有24.44萬元轉(zhuǎn)讓費未支付，江城公司的訴訟請求予以支持。江城公司理應轉(zhuǎn)讓無任何糾紛的土地交揚中支行使用，由于江城公司沒有處理好征地補償費問題，致使中行在施工期間受到群眾阻撓并支付了征地安置補償費13.5萬元，該費用應由江城公司負擔。至于中行因規(guī)劃變更、修改圖紙、停工等造成的損失28萬元與江城公司無因果關系，該訴訟請求不予支持。 原審法院判決：一、揚中支行給付江城公司國有土地使用權轉(zhuǎn)讓費24.44萬元及逾期付款滯納金8.9255萬元(從1997年6月22日起，按每日萬分之四計算至1999年12月21日止)。二、江城公司給付揚中支行征地補償安置費13.5萬元。三、駁回揚中支行的其他訴訟請求。
江城公司上訴認為：
一、江城公司與支付征地補償安置費無涉。江城公司通過轉(zhuǎn)讓方式從揚中房地產(chǎn)開發(fā)總公司(簡稱地產(chǎn)公司)取得土地使用權。此后，江城公司將土地轉(zhuǎn)讓給揚中支行，江城公司既不是國有土地出讓合同的受讓方，也不是土地征用方，不存在繳納征地安置補償費問題。
二、被上訴人揚中支行支付的征地補償安置費事實不清。
原審法院僅憑揚中支行13.5萬元的付款憑證即認定該款項是付給當?shù)厝罕姡糜谡鞯匮a償安置費不足部分及石閘、披屋等損失，屬于事實不清、是非責任不明。應當查清付補償安置費的依據(jù)是什么、原本是誰支付、尚欠多少?
三、揚中支行在一審中的反訴不能成立。
本案的本訴是江城公司起訴揚中支行拖欠國有土地使用權轉(zhuǎn)讓費，而揚中支行反訴是土地管理部門在征用土地中遺漏了補償安置費問題，兩者沒有直接因果關系。即使拖欠安置費，那是政府土地管理部門的事，揚中支行據(jù)此對江城公司提起反訴沒有事實、法律依據(jù)。反訴理由不成立。
據(jù)此，江城公司上訴請求，撤銷原審判決第二項，駁回一審反訴請求。
揚中支行上訴認為：
一、原審判決認定上訴人因規(guī)劃變更、修改圖紙、停工等造成的損失與被上訴人無因果關系，與事實不符。理由是：
1.雙方地界以江城公司商品房為界，由于當時商品房未建，所以地界不明確。
2.江城公司建設商品房沒有按照建筑規(guī)范要求讓界9米，也未取得政府的規(guī)劃、施工許可證，屬于非法建筑。由于江城公司商品房離界太近，達不到建筑規(guī)范要求，導致政府部門重新規(guī)劃上訴人大樓，收回原規(guī)劃、施工許可證，造成上訴人的損失。
二、原審判決沒有全面保護上訴人的合法權益。
一審過程中，上訴人增加訴訟請求，要求江城公司分攤徑深8.5米的土地使用費，原審法院沒有支持。根據(jù)建筑規(guī)范，江城公司建房必須離界9米，其只離界0.5米，江城公司實際與上訴人共同使用了徑深8.5米的土地，江城公司應當分攤土地使用費。
據(jù)此，揚中支行請求二審法院撤銷原判，依法改判。
經(jīng)審理查明，1994年6月，地產(chǎn)公司經(jīng)揚中縣土地管理局批準征用了揚中縣三茅鎮(zhèn)建設村6組(簡稱建設村)土地10.901畝(即8-58號宗地)，用于開發(fā)商住樓。
1994年12月，江城公司與地產(chǎn)公司簽訂國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，地產(chǎn)公司將揚中市揚子中路電視臺西側8-58號宗地轉(zhuǎn)讓給江城公司。土地使用權轉(zhuǎn)讓后，江城公司領取土地使用權證。
1996年，揚中支行與江城公司協(xié)商土地轉(zhuǎn)讓事宜。1996年5月6日、7月24日，經(jīng)揚中支行申請，市政府就該宗地轉(zhuǎn)讓的費用、土地使用權變更手續(xù)等事宜召開了協(xié)調(diào)會，并達成一致意見，江城公司轉(zhuǎn)讓部分土地給揚中支行。
1996年11月5日，江城公司與揚中支行填寫了地籍調(diào)查表，確認了雙方的地界，東：廣播電視局;西：翠西北路;南：揚子中路;北：江城公司商住樓。
1997年4月14日，江城公司與揚中支行正式簽訂國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，合同約定了以下條款：1.轉(zhuǎn)讓面積5549.3平方米，轉(zhuǎn)讓年限40年，轉(zhuǎn)讓費金額187.25萬元。2.關于違約責任，約定：如揚中支行逾期付款，每日按應繳納費用5‰給付滯納金。如因江城公司的過失致使揚中支行延期占用土地使用權的，則轉(zhuǎn)讓期限相應順延，同時賠償由此造成的損失。
同日，江城公司與揚中支行又就土地使用權轉(zhuǎn)讓合同達成補充協(xié)議，明確：揚中支行應付江城公司征地款利息104.9萬元，圖紙費、補償費、地下管通費、征地補給費、勞力安置費、排水費、代墊的投資方向調(diào)節(jié)稅等93.1萬元。 合同以及補充協(xié)議簽訂以后，至1997年6月9日止，揚中支行總計支付轉(zhuǎn)讓費360萬元，尚欠江城公司24.44萬元沒有支付。
1998年4月，揚中支行取得了建設工程規(guī)劃許可證并開始施工建造辦公樓。
施工過程中，建設村六組村民阻止施工，要求揚中支行補償有關費用的不足部分13.5萬元。
1998年6月4日，揚中支行向建設村民委員會支付了上述款項。
1998年6月7日，揚中市建委向揚中支行發(fā)出停工通知，原因是：1.建設單位未領取工程施工許可證;2.該工程施工放線未經(jīng)規(guī)劃管理部門核準，擅自施工，且擅自改變建設工程規(guī)劃許可證確定的內(nèi)容。同時，揚中支行領取的建設工程規(guī)劃許可證被收回。
1998年8月28日，揚中市政府召開協(xié)調(diào)會，要求揚中支行到規(guī)劃部門重新辦理建設工程規(guī)劃許可證，經(jīng)規(guī)劃部門現(xiàn)場驗線后方可開工。
1998年9月4日，揚中支行領取了建設工程施工許可證。同年9月21日，揚中市建委重新核發(fā)了建設工程規(guī)劃許可證。工程恢復施工。
以上事實雙方當事人沒有異議。
本案爭議焦點是：1.江城公司應否承擔揚中支行向建設村支付的13.5萬元?2.揚中支行建設工程停工、因規(guī)劃變更修改圖紙是否由江城公司造成，損失應否由江城公司賠償?
圍繞第一個爭議焦點，揚中支行舉證認為，該款項是征地補償款，應由江城公司向被征地單位建設村支付。對此，揚中支行提交了下列證據(jù)：1.建設村委會收款憑證以及情況說明;2.轉(zhuǎn)讓合同補充協(xié)議。
江城公司質(zhì)證認為，征地安置補償費應當根據(jù)法律規(guī)定支付，揚中支行支付上述費用沒有依據(jù)。揚中支行所提交的證據(jù)不能證明江城公司有義務支付13.5萬元，證據(jù)1只能說明揚中支行與建設村協(xié)商一致支付了13.5萬元，證據(jù)2證明江城公司與揚中支行土地轉(zhuǎn)讓費用的構成。
江城公司舉證認為：其轉(zhuǎn)讓給江城公司的土地是從地產(chǎn)公司受讓取得，地產(chǎn)公司作為征地單位已經(jīng)支付了征地補償款。對此，江城公司提交了以下證據(jù)：1.揚中市國土管理局征地批復和建設用地批準書;2.國土管理局與建設村征地補償協(xié)議;3.地產(chǎn)公司與國土管理局征地費用包干協(xié)議;4.江城公司與地產(chǎn)公司土地轉(zhuǎn)讓合同。
對以上證據(jù)，揚中支行質(zhì)證認為，根據(jù)以上證據(jù)，征地補償協(xié)議的主體是國土管理局，而不是地產(chǎn)公司。
對于爭議的第一個焦點，本院認為，根據(jù)江城公司提交的證據(jù)證明：8-58號宗地原是建設村集體土地，地產(chǎn)公司經(jīng)批準征用辦理了出讓手續(xù)后又轉(zhuǎn)讓給江城公司。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，用地單位應當依照國家法律以及有關規(guī)定支付土地補償費、安置補助費。地產(chǎn)公司在征地過程中，通過土地管理局與建設村訂立安置補償協(xié)議，對建設村進行了補償。揚中支行在建房過程中，又支付給建設村13.5萬元，因地產(chǎn)公司、建設村未參加訴訟，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無法判斷13.5萬元款項的性質(zhì)、構成以及支付的義務主體，即：1.該款項是否為原征地補償協(xié)議約定應由用地單位支付，但有義務支付的單位未向建設村支付?2.該款項是否屬于雖未在征地補償協(xié)議中約定，但依法應當補償?shù)馁M用?3.該款項是否屬于建設村單方提高補償標準而發(fā)生，揚中支行為平息事端自愿給付?因此，對于江城公司應否承擔揚中支行向建設村支付的13.5萬元費用問題，因涉及地產(chǎn)公司、建設村等其他訴訟主體，該項反訴請求，不符合反訴條件，不應并案審理，揚中支行應另行起訴。
圍繞第二個爭議焦點，即揚中支行建設工程停工、因規(guī)劃變更修改圖紙是否由江城公司造成，損失應否由江城公司賠償問題，揚中支行舉證認為其停工和變更設計是江城公司的下列行為造成：1.雙方在確認以江城公司商品樓為界時，江城公司商品樓未建，因此地界不明;2.江城公司未按規(guī)范建房，造成停工并重新規(guī)劃設計。對此，揚中支行提供的證據(jù)是：1.揚中支行建房批復;2.建房示意圖;3.停工通知。 江城公司質(zhì)證認為，停工通知清楚地載明，停工的原因是建設單位自身的原因造成，停工與江城公司無關。至于規(guī)劃變更，是政府規(guī)劃的需要，也與江城公司無關。對此，江城公司提交了政府會議紀要。該會議紀要載明，揚中支行綜合樓必須服從規(guī)劃并進行調(diào)整。
對于爭議的第二個焦點，本院認為，揚中支行綜合樓停工是揚中市建委發(fā)出停工通知并收回建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃設計變更是服從政府的規(guī)劃要求，以上均由政府的行政行為所致，因此揚中支行的該項請求不符合反訴條件，揚中支行對因政府的行政行為造成的損失應當提起行政訴訟。揚中支行上訴請求判令江城公司賠償損失的請求，本院不予支持。
綜上所述，本院認為：江城公司取得土地使用權以后，經(jīng)政府有關部門同意將土地使用權轉(zhuǎn)讓給揚中支行，轉(zhuǎn)讓行為符合國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定和房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，因此，雙方簽訂的土地使用權轉(zhuǎn)讓合同有效。揚中支行應當支付尚欠的土地使用權轉(zhuǎn)讓款24.44萬元。江城公司的該項訴訟請求應予支持，原審判決的第一項應當維持。
關于揚中支行的原審反訴請求，1.請求判令江城公司支付13.5萬元征地補償款，2.請求判令江城公司賠償其因紅線移動和修改圖紙造成的損失28.03萬元，以上請求1涉及其他訴訟主體：地產(chǎn)公司和建設村，應當另案起訴;請求2系因政府的行政行為所致，應當提起行政訴訟，故揚中支行的反訴均不符合反訴條件，原審法院認為反訴原告的反訴成立且并案審理，系適用法律錯誤，因此原審判決的第二項、第三項應當撤銷。
綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項、第二項的規(guī)定，判決如下：
一、維持鎮(zhèn)江市中級人民法院(1999)鎮(zhèn)民初字第15號民事判決第一項;即揚中支行給付江城公司國有土地使用權轉(zhuǎn)讓費24.44萬元及逾期付款滯納金8.9255萬元(從1997年6月22日起，按每日萬分之四計算至1999年12月21日止)。
二、撤銷鎮(zhèn)江市中級人民法院(1999)鎮(zhèn)民初字第15號民事判決第二項、第三項;
二審案件受理費16062元由揚中支行負擔。
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