土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案在現(xiàn)實(shí)生活中屢有發(fā)生,隨著國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革,土地出讓、轉(zhuǎn)讓糾紛增多,以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例，歡迎大家前來(lái)觀看!

　　土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例篇1

　　【案情簡(jiǎn)介】

　　上訴人(一審原告)：昆明威恒利商貿(mào)有限責(zé)任公司。住所地：昆明市西昌路204—206號(hào)。

　　法定代表：陳美莉，該公司總經(jīng)理。

　　委托代理人：馬懷德，北京市杰通律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人李夢(mèng)欣，北京市尚龔律師事務(wù)所。

　　被上訴人(一審被告)：昆明市規(guī)劃局。住所地：昆明市拓東路118號(hào)。

　　法定代表人：周峰越，該局局長(zhǎng)。

　　委托代理人：熊斌，云南劉胡樂(lè)律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：金曦，云南劉胡樂(lè)律師事務(wù)所律師。

　　一審第三人：昆明市盤龍區(qū)人民政府東華街道辦事處。住所地昆明市白龍路19號(hào)

　　法定代表人：華丕瑞，該辦事處主任。

　　委托代理人：陳磊，建緯(昆明)律師事務(wù)所律師。委托代理人：袁仲斌，建緯(昆明)律師事務(wù)所。

　　2006年4月昆明威恒利商貿(mào)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱威恒利公司)投巨資建蓋翡翠大樓，大樓才開(kāi)始建蓋時(shí)，就有群眾向12345市長(zhǎng)熱線進(jìn)行舉報(bào)，市長(zhǎng)熱線將這一案件交給了昆明市規(guī)劃局查辦，之后昆明市規(guī)劃局又收到了市信訪辦轉(zhuǎn)來(lái)的一份緊急報(bào)告，進(jìn)一步點(diǎn)明了大樓是無(wú)證建蓋。昆明市規(guī)劃局立案調(diào)查后，于2006年7月27日下達(dá)了停工通知，可大樓的施工沒(méi)有停止。

　　2006年10月12日，昆明市規(guī)劃局依據(jù)《“12345”市政府市長(zhǎng)熱線受理交辦件》和中共昆明市委、昆明市人民政府《信(訪)事項(xiàng)轉(zhuǎn)辦函》，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查測(cè)繪后以第三人東華街道處在小龍路建設(shè)面積為14 953.44平方米的六層綜合樓(地下一層建筑面積2469.28平方米;地上五層建筑面積12 484.16平方米)，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門審批，違反《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三十二條、《云南省城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》第二十七條的規(guī)定，屬于違法建筑，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定，《云南省城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》四十一條的規(guī)定，作出了昆規(guī)法罰(2006)0063號(hào)違法建設(shè)行政處罰的決定，認(rèn)定辦事處“在小龍路建設(shè)的六層綜合樓，屬于違法建設(shè)”，限第三人東華街道辦事處于2006年10月31日前自行拆除違法所建的綜合樓工程。原告昆明威恒利公司不服，以小龍路綜合樓是自己投資建設(shè)的，被告昆明市規(guī)劃局的處罰決定認(rèn)定事實(shí)不清、程序違法且越權(quán)行政，侵犯了原告昆明威恒利公司的合法權(quán)益為由向高院提起行政訴訟。訴求依法撤銷被告昆明市規(guī)劃局昆規(guī)法罰(2006)0063號(hào)《違法建設(shè)行政處罰決定書》，判令將處罰措施變更為罰款并補(bǔ)辦手續(xù)，判令被告承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。在訴訟過(guò)程中，被告昆明市規(guī)劃局于2007年10月11日以市規(guī)(2007)217號(hào)《昆明市規(guī)劃局關(guān)于撤銷<違法建設(shè)行政處罰決定書>(昆規(guī)法罰[2006]0063號(hào))決定》，撤銷了被訴具體行政行為。

　　【法院判決】

　　云南省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政處罰法》第三十二條的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在作出行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人作出行政處罰決定的事實(shí)、理由及依據(jù)，并告知當(dāng)事人依法有的權(quán)利。被告昆明市規(guī)劃局作出昆規(guī)法罰(2006)0063號(hào)處罰決定之前，沒(méi)有告知第三人東華街道辦事處作出處罰決定的事實(shí)、理由及依據(jù)和第三人東華街道辦事處依法享有的權(quán)利，程序違法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第四十條“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款”的規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的處罰對(duì)象是違法建設(shè)的建設(shè)者，且只有在違法建設(shè)達(dá)到“嚴(yán)重影響城市規(guī)劃”的情況下才能作出限期拆除的處罰決定。被告昆明市規(guī)劃局提供的證據(jù)不足以證明本案小龍路綜合樓的建設(shè)者是第三人東華街道辦事處及小龍路綜合樓的建設(shè)已經(jīng)達(dá)到“嚴(yán)重影響城市規(guī)劃”的事實(shí)，作出被訴具體行政行為的主要證據(jù)不足。

　　本案被訴的具體行政行為證據(jù)不足，程序違法，應(yīng)予撤銷，但在訴訟過(guò)程中被告昆明規(guī)劃局已經(jīng)作出了撤銷決定，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第五十條第三款“被告改變具體行政行為，原告不撤訴，人民法院經(jīng)過(guò)審查認(rèn)為原具體行政行為違法的，應(yīng)當(dāng)作出確認(rèn)其違法的判決;認(rèn)為原具體行政行為合法的，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。”的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)作出確認(rèn)其違法的判決。被訴具體行政行為在訴訟過(guò)程中已由被告昆明市規(guī)劃局自行撤銷，因此，原告昆明威恒利公司“請(qǐng)求判令將昆明市規(guī)劃局的處罰措施變更為罰款并補(bǔ)辦手續(xù)”的主張不能成立。判決確認(rèn)被告昆明市規(guī)劃局2006年10月12日作出昆規(guī)法罰(2006)0063號(hào)《違法建設(shè)行政處罰決定書》違法。駁回原告昆明威恒利商貿(mào)有限責(zé)任公司要求判令將昆明市規(guī)劃局的處罰措施變更為罰款并補(bǔ)辦手續(xù)的訴訟請(qǐng)求。

　　昆明威恒利公司不符一審判決向最高法院提起上訴稱：涉案工程系政府工程和政府招商引資項(xiàng)目，沒(méi)有達(dá)到“嚴(yán)重影響城市規(guī)劃”必須拆除處理的地步，被訴行政行為顯失公正，一審判決僅確認(rèn)被訴行政處罰決定違法是不夠的，應(yīng)當(dāng)從保護(hù)當(dāng)事人信賴?yán)娴慕嵌葘?duì)顯失公正的處罰決定予以變更。訴求撤銷一審的第二項(xiàng)判決，判令昆明市規(guī)劃局將其處罰決定變更為罰款補(bǔ)辦手續(xù)。

　　最高法院二審認(rèn)為：

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政處罰法》第三十二條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在作出行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人作出行政處罰決定的事實(shí)、理由及依據(jù)，并告知當(dāng)事人依法享有的權(quán)利。被上訴人昆明市規(guī)劃局作出昆規(guī)法罰(2006)0063號(hào)行政處罰決定之前，沒(méi)有告知第三人東華街道辦事處作出處罰決定的事實(shí)、理由及依據(jù)和第三人東華街道辦事處依法享有權(quán)利，一審判決認(rèn)定程序違法，并無(wú)不當(dāng)。

　　《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。”據(jù)此，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的處罰對(duì)象是違法建設(shè)的建設(shè)者，且只有在違法建設(shè)達(dá)到“嚴(yán)重影響城市規(guī)劃”的情況才能作出限期拆除的處罰決定。被上訴人昆明市規(guī)劃局提供的證據(jù)不足以證明小龍路綜合樓的建設(shè)者是第三人東華街道辦事處及小龍路綜合樓的建設(shè)已經(jīng)達(dá)到了“嚴(yán)重影響城市規(guī)劃”的事實(shí)，一審判決認(rèn)定作出被訴具體行政行為的主要證據(jù)不足，有事實(shí)和法律依據(jù)。

　　一審訴訟過(guò)程中，昆明市規(guī)劃局作出了撤銷原具體行政行為的決定，昆明威恒利公司不撤訴，云南省高級(jí)人民法院作出確認(rèn)被訴具體行政行為違法的判決，符合最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干解釋》第五十條第三款的規(guī)定。上訴人昆明威恒利公司要求判令昆明市規(guī)劃局將其處罰決定變更為罰款補(bǔ)辦手續(xù)，因被訴具體行政行為在訴訟過(guò)程中已由昆明市規(guī)劃局自行撤銷，一審判決駁回其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不妥，上訴人的上訴理由不能成立。

　　綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律法規(guī)正確，審判程序合法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟》第六十一條第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

　　【案例啟示】

　　本案是昆明威恒利公司以規(guī)劃局的行政處罰決定認(rèn)定事實(shí)不清、程序違法且越權(quán)行政，侵犯了原告的合法權(quán)益為由對(duì)昆明市規(guī)劃局提起的行政訴訟。由于本案涉及到法院對(duì)規(guī)劃局處罰行為的合法性的審查，以及規(guī)劃局在一審期間撤銷了該處罰決定，且涉案標(biāo)的額高，社會(huì)影響較大，具有一定的代表性和典型性，其中涉及到的法律問(wèn)題也值得我們深思。

　　(一)規(guī)劃局行政處罰決定的合法性問(wèn)題

　　行政機(jī)關(guān)在作出具體行政行為的時(shí)候，不僅要考慮合法性，還要考慮合理性，尤其是行政處罰牽涉到行政相對(duì)人的實(shí)體利益，但是在行政訴訟中，法院只對(duì)具體行政行為的合法性予以審查，而不需要考慮該具體行政行為的合理性。本案中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一就是該規(guī)劃局行政處罰決定的合法性問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。”規(guī)劃局的處罰決定存在以下兩點(diǎn)不合法之處：第一，處罰的對(duì)象不合法。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的處罰對(duì)象是違法建設(shè)的建設(shè)者，而該處罰決定的對(duì)象東華街道辦事處并不是該違法建筑的建造者，該建筑的實(shí)際建造者是原告威恒利公司，所以該處罰決定的處罰對(duì)象不符合法律的規(guī)定。這也是昆明市規(guī)劃局在一審期間撤銷該處罰決定的主要原因。第二，拆除該樓不合法。根據(jù)以上規(guī)定，違法建筑是否需要拆除判定的關(guān)鍵就在于：該建筑是否達(dá)到了“嚴(yán)重影響城市規(guī)劃”的程度。對(duì)于“嚴(yán)重影響城市規(guī)劃”的界定，事實(shí)上法律并沒(méi)有作出明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，行政機(jī)關(guān)對(duì)此有一定的自由裁量權(quán)，但是其自由裁量必須基于已有的證據(jù)。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)對(duì)其具體行政行為的合法性負(fù)有舉證責(zé)任，而法院認(rèn)定昆明市規(guī)劃局所提供的證據(jù)不足以證明違法建筑小龍綜合樓的建設(shè)已經(jīng)達(dá)到了“嚴(yán)重影響城市規(guī)劃”的事實(shí)。所以昆明市規(guī)劃局對(duì)該建筑作出拆除的處罰是不符合法律規(guī)定的。

　　(二)規(guī)劃局作出處罰決定的程序性問(wèn)題

　　行政處罰的作出不僅要依法有據(jù)，還必須遵循法律規(guī)定的程序，《行政訴訟法》就作出了規(guī)定，具體行政行為違反法定程序的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為。《行政處罰法》第四十一條也做出了規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)及其執(zhí)法人員在作出行政處罰決定之前，不依照本法第三十一條、第三十二條的規(guī)定向當(dāng)事人告知給予行政處罰的事實(shí)、理由和證據(jù)，或者拒絕聽(tīng)取當(dāng)事人的陳述和申辯，行政處罰不能成立;當(dāng)事人放棄陳述或者申辯權(quán)利的除外。由此可見(jiàn)，行政機(jī)關(guān)作出行政行為的程序合法性將直接影響該行政行為的成立與否。同時(shí)《中華人民共和國(guó)行政處罰法》第三十二條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在作出行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人作出行政處罰決定的事實(shí)、理由及依據(jù)，并告知當(dāng)事人依法享有的權(quán)利。被上訴人昆明市規(guī)劃局作出昆規(guī)法罰(2006)0063號(hào)行政處罰決定之前，沒(méi)有告知第三人東華街道辦事處作出處罰決定的事實(shí)、理由及依據(jù)和第三人東華街道辦事處依法享有權(quán)利，在程序上是不合法的。

　　(三)關(guān)于變更處罰決定為罰款并補(bǔ)辦手續(xù)的問(wèn)題

　　本案中，原告訴求法院依法撤銷被告昆明市規(guī)劃局昆規(guī)法罰(2006)0063號(hào)《違法建設(shè)行政處罰決定書》，判令將處罰措施變更為罰款并補(bǔ)辦手續(xù)。至今該大樓的建設(shè)仍未經(jīng)任何規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，性質(zhì)上仍屬于違法建筑。由于昆明市規(guī)劃局在一審期間撤銷了其處罰決定，所以該處罰已不存在，當(dāng)然也就無(wú)法變更了，自然也不存在補(bǔ)辦手續(xù)的問(wèn)題。而是否對(duì)該違章建筑罰款是規(guī)劃局的職權(quán)范圍，法院無(wú)權(quán)直接指令。至于補(bǔ)辦手續(xù)的問(wèn)題，是要先由當(dāng)事人自行向規(guī)劃局提出申請(qǐng)，再有規(guī)劃局依職權(quán)作出決定，不屬于法院的審查范圍。所以法院判決駁回這一訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不妥，當(dāng)事人的上訴理由不能成立

　　土地轉(zhuǎn)讓糾紛案例篇2

　　【案情簡(jiǎn)介】

　　上訴人某某房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱某某公司)為與被上訴人某某房屋土地資源管理局(以下簡(jiǎn)稱某某房地局)土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服上海市高級(jí)人民法院(2000)滬高民初字第5號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明：1992年6月8日，中美聯(lián)合信托公司(以下簡(jiǎn)稱信托公司)、上海新城房產(chǎn)企業(yè)公司(以下簡(jiǎn)稱新城公司)、上海市虹口區(qū)房屋綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司)與某某房地局簽訂滬土(1992)出讓合同第13號(hào)《上海市土地使用權(quán)出讓合同》(以下簡(jiǎn)稱A地塊出讓合同)約定：信托公司、新城公司、開(kāi)發(fā)公司以4，205，800美元的土地使用權(quán)出讓金獲得上海市吳淞路31號(hào)街坊A地塊的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開(kāi)發(fā)公司經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T批準(zhǔn)投資組成合資企業(yè)某某公司，上述A地塊土地使用權(quán)即轉(zhuǎn)為某某公司。1994年9月10日，某某公司與某某房地局又簽訂滬土(1994)出讓合同第75號(hào)《上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》(以下簡(jiǎn)稱B地塊出讓合同)約定：某某公司取得上海市吳淞路31號(hào)街坊B地塊的土地使用權(quán);某某公司如不按與上海市虹口區(qū)人民政府(以下簡(jiǎn)稱虹口區(qū)政府)簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費(fèi)用，某某房地局有權(quán)解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，某某公司與某某房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權(quán)期限延長(zhǎng)至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權(quán)期限相同。同年9月9日、9月10日，某某公司分別與案外人虹口區(qū)政府簽訂《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區(qū)政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費(fèi)用數(shù)額及違約責(zé)任等事宜。在某某公司與虹口區(qū)政府履行上述合同、協(xié)議過(guò)程中，某某公司發(fā)現(xiàn)受讓的地塊存在民防工程。

　　1996年10月，某某公司以虹口區(qū)政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定的拆遷期限、且在拆遷過(guò)程中發(fā)現(xiàn)該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令依法解除拆遷合同，由虹口區(qū)政府返還其支付的動(dòng)遷費(fèi)，并支付違約金、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)及A地塊土地使用年限減少等損失。

　　【法院判決】

　　1、一審判決

　　上海市高級(jí)人民法院審理認(rèn)為：

　　(1)合同性質(zhì)。某某房地局代表國(guó)家以合同形式將訟爭(zhēng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓給某某公司，雙方因土地使用權(quán)合同權(quán)利義務(wù)履行而發(fā)生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，某某房地局要求以行政合同定性，不予支持。

　　(2)訴訟時(shí)效。某某房地局就某某公司訴訟已超過(guò)時(shí)效所提供的證據(jù)為復(fù)印件，依法不能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù);即便某某房地局提供的虹口區(qū)民防辦談話通知書能證明某某公司已于1995年1月12日知悉訟爭(zhēng)地塊有民防工程，但是，早在1996年11月1日，某某公司已提出質(zhì)疑，因此，某某房地局認(rèn)為某某公司起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效的理由不能成立?？烧J(rèn)定某某房地局出讓給某某公司的地塊是有瑕疵的，對(duì)此，依法應(yīng)由某某房地局承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　(3)合同效力。已生效的最高人民法院[1998]民終字第161號(hào)民事判決，可以確認(rèn)某某公司與虹口區(qū)政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續(xù)履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且某某公司關(guān)于解除本案訟爭(zhēng)合同的主張，不符合法律規(guī)定的解除條件，因此，對(duì)某某公司請(qǐng)求解除B地塊土地使用權(quán)出讓金合同及返還土地出讓金的請(qǐng)求，不予支持。

　　(4)責(zé)任承擔(dān)。對(duì)某某公司提出的賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張，因民防工程拆除費(fèi)用為49，511.98元，應(yīng)由某某房地局承擔(dān)。已生效的民事判決書確認(rèn)某某公司在委托拆遷及市政配套方面也存在違約，因此，某某公司的違約行為亦是造成其土地開(kāi)發(fā)工作閑置的原因之一，某某公司亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。某某房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權(quán)又是有價(jià)值的，故可延長(zhǎng)土地使用權(quán)年限來(lái)折價(jià)賠償。

　　上海市高級(jí)人民法院于1998年9月18日以(1996)滬高民初字第15號(hào)民事判決書判決：一、某某公司與虹口區(qū)政府之間有關(guān)上海市吳淞路31號(hào)街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》有效，繼續(xù)履行;二、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)償付某某公司賠償金2，645，912.13美元;三、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)賠償某某公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元;四、某某公司的其它訴訟請(qǐng)求不予支持;五、某某公司于判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動(dòng)遷費(fèi)7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬(wàn)分之三給付滯納金。

　　某某公司不服一審法院判決，向最高法院提起上訴稱：某某房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達(dá)到簽訂土地出讓合同預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益，某某房地局應(yīng)當(dāng)賠償土地出讓金、拆遷費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及利息等經(jīng)濟(jì)損失;中南會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)其受讓的A、B地塊拆除民防工程費(fèi)用評(píng)估為49，511.98元，并非實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，該費(fèi)用的數(shù)額應(yīng)當(dāng)以實(shí)際拆除所發(fā)生的費(fèi)用損失為依據(jù)。為此，請(qǐng)求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。某某房地局答辯同意一審法院判決，請(qǐng)求二審法院予以維持，駁回某某公司的上訴請(qǐng)求。

　　2、二審判決

　　最高法院審理認(rèn)為：

　　某某公司在二審期間申請(qǐng)追加某某房地局作為第三人參加訴訟，實(shí)際是對(duì)雙方簽訂的土地出讓合同有爭(zhēng)議，屬于另一個(gè)性質(zhì)的法律關(guān)系，不屬于本案第三人。由于虹口區(qū)政府并非在合同約定的14個(gè)月內(nèi)完成拆遷，某某公司根據(jù)不安抗辯和同時(shí)履行抗辯的原則，有權(quán)延遲付款。在某某公司訴訟后，虹口區(qū)政府在一審法院開(kāi)庭時(shí)才主張已經(jīng)完成拆遷，且雙方對(duì)拆遷范圍存在爭(zhēng)議因此，在法院沒(méi)有做出判決上的認(rèn)定前，不能以開(kāi)庭日作為已經(jīng)履行的日期，應(yīng)當(dāng)以法院判決生效的日期作為某某公司付款的日期，一審法院判決某某公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬(wàn)分之三給付滯納金，缺乏依據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)糾正。

　　據(jù)此，最高法院判決：

　　一、維持原判(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)。

　　二、變更原判第五項(xiàng)為：某某公司于本判決生效后10內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動(dòng)遷費(fèi)7，170，505美元。

　　最高人民法院審理認(rèn)為：某某公司依據(jù)與某某房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經(jīng)列入國(guó)家財(cái)政預(yù)算，用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，某某房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且某某公司對(duì)一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長(zhǎng)某某公司受讓的A、B地塊土地使用權(quán)年限作為某某公司使用土地年限減少的損失之判決沒(méi)有提起上訴，因此，某某公司上訴主張某某房地局賠償其土地出讓金及利息，依據(jù)不足，不予支持。

　　某某房地局與某某公司之間不存在拆遷補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系，在某某公司與虹口區(qū)政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)的合同》中，由于虹口區(qū)政府對(duì)B地塊逾期拆遷，導(dǎo)致某某公司已經(jīng)受讓的A地塊延期開(kāi)發(fā)建設(shè)，為此，最高院已經(jīng)判令虹口區(qū)政府償付某某公司賠償金2，645，912.13美元，賠償某某公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。某某公司與虹口區(qū)政府之間的拆遷合同合法有效，已經(jīng)履行，因此，某某公司主張某某房地局支付其拆遷費(fèi)及利息損失，缺乏依據(jù)，不予支持。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，民防工程系防空設(shè)施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可拆除。某某公司至今尚未向有關(guān)民防部門提出拆除民防工程的申請(qǐng)，該工程項(xiàng)目用地至今亦尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)，且本院(1998)民終字第161號(hào)民事判決已經(jīng)認(rèn)定：“某某公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，某某公司的違約行為亦是造成其土地開(kāi)發(fā)工作閑置的原因之一。某某公司主張某某房地局賠償工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程款等費(fèi)用，事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)不足，本院不予采納。

　　因某某公司沒(méi)有辦理拆除民防工程的報(bào)批手續(xù)，民防工程尚未實(shí)際拆除，一審法院委托中南會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)該民防工程的評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)作為某某房地局支付某某公司拆除民防工程費(fèi)用的依據(jù)，某某公司以中南會(huì)計(jì)師事務(wù)所評(píng)估非實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為由主張某某房地局再行支付民防工程的拆除費(fèi)用，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。一審法院根據(jù)某某房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒(méi)有將某某公司受讓的土地存在民防工程的現(xiàn)狀告知某某公司的違約事實(shí)，判決由某某房地局賠償某某公司受讓取得的A、B地塊使用權(quán)年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年，某某房地局已經(jīng)承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任，某某公司沒(méi)有舉證證明其他實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生的事實(shí)，本院不予認(rèn)定。

　　綜上，一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，于2002年6月20日以[2002]民一終字第15號(hào)民事判決書，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)571，410.30元，由某某公司負(fù)擔(dān)。

　　三、案件啟示

　　本案涉及國(guó)土局出讓的土地存在瑕疵，其違約責(zé)任的認(rèn)定及處理的問(wèn)題。雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：(1)某某房地局出讓給某某公司A、B地塊存在民防工程，這一瑕疵是否構(gòu)成違約;(2)上海房地產(chǎn)是否應(yīng)向某某公司支付土地出讓金、拆遷費(fèi)經(jīng)濟(jì)損失。但是案件卻上訴到最高法院，而且一審與二審的判決也存在不少差異，這其中有許多問(wèn)題值得我們思考。

　　(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》第8條和城市房地產(chǎn)管理法第7條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓與土地使用者并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出的行為?！秶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同》應(yīng)為民事合同還是行政合同，在學(xué)術(shù)界存在爭(zhēng)議，如果說(shuō)出讓合同是民事合同，那么土地管理機(jī)關(guān)作為合同當(dāng)事人常常是擁有實(shí)權(quán)并凌駕在另一方當(dāng)事人之上;如果說(shuō)該合同是行政合同，又不利于保護(hù)行政相對(duì)人，而且國(guó)家也可以作為特殊的民事主體。從保護(hù)合同相對(duì)方的角度出發(fā)，應(yīng)該將《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》應(yīng)為民事合同，視為國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)代表國(guó)家，作為土地所有者，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出讓給土地使用者，性質(zhì)上為商品買賣。另外，2001年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于印發(fā)民事案件案由規(guī)定(試行)的通知》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同糾紛屬于民事案件案由，因此國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同糾紛屬于民事糾紛，應(yīng)由民事審判庭負(fù)責(zé)審理，更為恰當(dāng)。

　　(二)某某房地局出讓的土地存在瑕疵是否構(gòu)成合同違約

　　既然《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》為民事合同，那么就可以適用《合同法》，《合同法》107條規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。2001年7月1日起施行的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》第16條也規(guī)定“出讓人應(yīng)當(dāng)向有意受讓土地使用者提供……(六)出讓地塊的地面現(xiàn)狀……(十三)其他有關(guān)資料。”根據(jù)上述法律、規(guī)章的規(guī)定，作為合同一方，國(guó)家負(fù)有告知土地受讓者土地現(xiàn)狀、保證出讓的土地不存在瑕疵的法定義務(wù)。本案中，某某房地局與某某公司簽訂土地出讓合同時(shí)，沒(méi)有履行告知某某公司受讓的土地存在民防工程這一法定義務(wù)，因此，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，而且違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。其以不存在違約為由，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任依法無(wú)據(jù)。

　　行政主體在于民事主體簽訂合同時(shí)，往往因?yàn)樽陨頁(yè)碛幸欢ǖ男姓?quán)而凌駕在合同的另一方之上，在履行合同時(shí)也未能夠盡心盡責(zé)的履行合同義務(wù)，但是作為平等的主體，行政主體作為合同的當(dāng)事人時(shí)要做好角色定位。

　　(三)應(yīng)否支持某某公司有關(guān)土地出讓金及其他經(jīng)濟(jì)損失的訴訟主張

　　第一、關(guān)于賠償土地出讓金的住張。1990年5月19日國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》低50條規(guī)定：“依照本條例收取的土地使用權(quán)出讓金列入財(cái)政預(yù)算，作為專項(xiàng)基金管理，主要用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。”同時(shí)，城市房地產(chǎn)管理法第16條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。”本案中，某某房地局與某某公司簽訂的土地出讓合同合法有效，而且，某某公司交納的土地出讓金已經(jīng)列入國(guó)家財(cái)政預(yù)算，用于土地開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)，某某公司主張某某房地局賠償其土地出讓金的主張依據(jù)不足，不予支持。

　　第二、關(guān)于賠償拆遷費(fèi)用的主張。本案中，某某公司與某某房地局之間沒(méi)有拆遷合同關(guān)系。案外人虹口區(qū)政府與之有拆遷合同關(guān)系，但也已經(jīng)承擔(dān)了違反《委托拆遷和市政配套合同》逾期拆遷給某某公司造成的經(jīng)濟(jì)損失，某某公司由此遭受的經(jīng)濟(jì)損失已經(jīng)得到了有效的救濟(jì)。另外，某某房地局在履行雙方簽訂的《A地塊土地出讓合同》、《B地塊土地出讓合同》中，所出讓的土地只是存在瑕疵，合同大部分已經(jīng)履行，而非根本性違約。而且，生效的民事判決認(rèn)定某某公司在履行《委托拆遷和市政配套合同》中也存在違約行為，這也是不能及時(shí)開(kāi)發(fā)某某公司所受讓土地的一個(gè)重要原因。因此，某某公司上訴主張某某房地局賠償上述經(jīng)濟(jì)損失，不予支持。

　　(四) 中南審計(jì)事務(wù)所出具的評(píng)估報(bào)告能否作為上海房地產(chǎn)賠償某某公司民防工程費(fèi)用的證據(jù)

　　具備相應(yīng)資格的鑒定單位或評(píng)估單位，通過(guò)合法的鑒定或評(píng)估程序而做出的相關(guān)結(jié)論，應(yīng)否作為人民法院認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)，這涉及到法院對(duì)證據(jù)采信的問(wèn)題。不具備資格的機(jī)構(gòu)或不按法定程序做出的結(jié)論當(dāng)然不被采納，而合資格的機(jī)構(gòu)按法定程序做出的結(jié)論一般是應(yīng)當(dāng)采納的，當(dāng)然法院在對(duì)評(píng)估結(jié)論懷疑的情況下可以重新鑒定。

　　本案中，某某公司沒(méi)有依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的要求申請(qǐng)報(bào)批民防工程，使得A、B地塊存在的民防工程沒(méi)有拆除，在此情況下，一審法院委托中南審計(jì)師事務(wù)所評(píng)估該民防工程拆除的價(jià)格，而且某某公司對(duì)中南審計(jì)師事務(wù)所的評(píng)估主體資格、評(píng)估程序以及評(píng)估結(jié)論均無(wú)異議，因此該事務(wù)所所作的評(píng)估結(jié)論理應(yīng)作為某某房地局支付某某公司民防工程拆遷費(fèi)用的證據(jù)，應(yīng)予采納。

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