酒店管理畢業(yè)論文樣本

　　酒店管理畢業(yè)論文樣本篇2

　　淺析酒店式公寓經(jīng)營管理

　　摘要：隨著國家GDP的增長和人均消費水平的不斷增長，旅游模式由單一的觀光旅游、商務(wù)旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化，旅游者更強調(diào)旅游全過程的質(zhì)量與舒適程度，旅游者在旅游、休閑度假的同時，更將作為投資者投資旅游房產(chǎn)。文章從酒店式公寓經(jīng)營管理模式分析研究如何投資酒店式公寓。

　　關(guān)鍵詞：酒店式公寓;投資;經(jīng)營管理

　　“酒店式公寓”來源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，起源于20世紀70年代歐美國家，由“時權(quán)酒店”(Time share Hotel)演變過來。酒店式公寓指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量等配套完備。

　　一、酒店式公寓的管理模式

　　(一)物業(yè)管理方式

　　全權(quán)管理模式。受發(fā)展商或業(yè)主委員會的委托，物業(yè)公司全權(quán)負責(zé)受托物業(yè)的管理，并以酒店式公寓的經(jīng)營模式委托物業(yè)公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標(biāo)、要求、標(biāo)準開展具體管理工作，此模式能充分體現(xiàn)全權(quán)管理的品牌效應(yīng)。

　　合作管理模式。由發(fā)展商與物業(yè)公司合作成立項目管理公司，共同負責(zé)項目的物業(yè)管理。物業(yè)公司派員擔(dān)任公司的總經(jīng)理和各部門主管，通過合作管理，提高項目管理水平并為合作方培養(yǎng)一支素質(zhì)過硬的管理人才隊伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。

　　顧問管理模式。由發(fā)展商自建物業(yè)管理隊伍，物業(yè)公司受聘擔(dān)任管理顧問，提供整套的管理規(guī)章，并指導(dǎo)發(fā)展商運行及操作。顧問管理又可以分三種情況：一是物業(yè)公司派駐高級管理人員長駐項目擔(dān)任管理公司的總經(jīng)理及各部門主管，對項目進行具體的指導(dǎo)和管理;二是物業(yè)公司派人員長駐項目，但并不擔(dān)任管理公司的任何職務(wù)，只是應(yīng)發(fā)展商要求提供顧問服務(wù);三是物業(yè)公司不派駐管理人員，而是根據(jù)發(fā)展商的要求由顧問小組定期或不定期的到項目指導(dǎo)工作。

　　(二)酒店管理方式

　　顧問管理方式。根據(jù)發(fā)展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業(yè)人員對酒店的功能設(shè)計布局、裝修風(fēng)格、工程配備、管理流程、服務(wù)配備、酒店市場定位、營銷推廣等提供顧問意見。

　　全權(quán)委托管理方式。酒店管理公司受發(fā)展商委托派駐總經(jīng)理對一酒店實行全面經(jīng)營管理。酒店的最高權(quán)力機構(gòu)是董事會，酒店管理公司向董事會上報經(jīng)營方案、營業(yè)計劃、財務(wù)預(yù)算，在征得董事會同意后開展經(jīng)營管理工作。酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營的風(fēng)險，每月從營業(yè)收入中按一定比例提取管理酬金。

　　承包經(jīng)營管理方式。酒店管理公司向發(fā)展商提供具體的酒店承包經(jīng)營管理方案，發(fā)展商同意了承酒店式公寓的經(jīng)營模式研究包指標(biāo)后展商負責(zé)，酒店管理公司派駐項目總經(jīng)理開展具體管理工作，并以承包指標(biāo)對發(fā)展商負責(zé)。

　　二、國內(nèi)酒店式公寓在經(jīng)營管理過程中存在的問題

　　(一)國內(nèi)物業(yè)管理公司缺乏酒店管理經(jīng)驗

　　在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素?？蛻羧チ舻臎Q定，60-70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。一個具有良好市場經(jīng)營能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現(xiàn)在市場上來看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗的矛盾。如果沒有物業(yè)公司高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，投資回報率很難得到穩(wěn)定的保證。投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場消費支柱，投資者的積極性。

　　(二)國內(nèi)酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理

　　作為一個投資者，擁有良好的經(jīng)營方式、豐富管理及經(jīng)驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業(yè)內(nèi)人士一般認為，酒店消費價格(元/天)是房地產(chǎn)價格(元/平方米)的10%，酒店式公寓銷售價格比一般房地產(chǎn)價格高1.5-2倍左右，這是促使發(fā)展商去開發(fā)該產(chǎn)品的原因。但是，國內(nèi)的酒店管理公司有兩個弱點，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著名酒店管理公司的競爭中處于被動地位;二是總想用中長期的全權(quán)委托方式的管理方法，與酒店業(yè)主的利益和經(jīng)營習(xí)慣總有根本的矛盾。國內(nèi)酒店管理公司普遍存在創(chuàng)新力不夠，無法尋找穩(wěn)定的市場發(fā)展培育點。

　　(三)業(yè)權(quán)分割導(dǎo)致委托者虛位問題

　　作為一個一般性的酒店，投資方是唯一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產(chǎn)生委托者虛位，會侵害中小投資者的利益。所以就導(dǎo)致了酒店式公寓在管理過程中過于混亂，業(yè)主權(quán)益無法得到保護，租金收入無法得到保障。

　　三、如何規(guī)避風(fēng)險投資酒店式公寓

　　(一)選址定位與經(jīng)營方式?jīng)Q定升值空間

　　酒店式公寓的主要目標(biāo)客戶群來自跨國公司和國內(nèi)中小型企業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機構(gòu)。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務(wù)全面，交通條件優(yōu)越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質(zhì)。而且性價比遠遠優(yōu)于酒店和普通寫字樓，所以會成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。對于開發(fā)商而言，在區(qū)域的選址上，就應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品的功能出發(fā)，滿足各類商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。一般地說，最有利的位置位于中心城區(qū)和交通樞紐的核心位置。

　　(二)物業(yè)管理決定客戶去留

　　提供良好的物業(yè)管理是吸引客源的最直接的條件，國內(nèi)物業(yè)管理公司依然存在不能妥善管理的問題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進行管理，客人不但可以享受到星級酒店的服務(wù)，并且物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。

　　(三)物有所值，性價比高

　　找一個“性價比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個價位非常高的投資產(chǎn)品，其實不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價，一些開發(fā)商往往把包租的錢已經(jīng)折合在房價里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買前的比較。

　　四、案例研究――奧林國際酒店式公寓市場策略研究(海寧國際輪滑中心)

　　奧林國際酒店式公寓用地性質(zhì)為70年住宅產(chǎn)權(quán)，總建筑面積1634434平方米左右，共25層，3臺電梯;其中1-2層為商業(yè)配套，第3層為恒地房產(chǎn)公司辦公用房，5-25層為酒店式公寓，共420戶，主力戶型建筑面積為30-50平方米，套內(nèi)實際可利用面積為22.41-60平方米;戶型包括一室戶、一室一廳和二室一廳，以一室一廳戶型為主。

　　(一)地理位置優(yōu)越

　　公寓位于海洲路和海昌路交叉處，北臨海州路，南靠海昌路，地處海寧新老城區(qū)交界處，是海寧市政府重點扶持工程――海寧國際輪滑中心的重要組成部分。公寓所處位置既擁有到老城區(qū)的便捷，又與海寧城市發(fā)展規(guī)劃接軌。城南新區(qū)占地7.4公頃的新皮革城已建成并使用，二期工程也已啟動。海洲路上的市行政中心、海寧文化中心、市文化館、市建設(shè)局等政府職能部門，與公寓近在咫尺。位于城南大道南側(cè)占地約7公頃的客運中心已動工建設(shè)。位于東南組團的教育園區(qū)初步建成。

　　(二)奧林國際酒店式公寓客源市場細分

　　短期旅游觀光、購物客源主要包括鹽官古鎮(zhèn)、錢江觀潮等著名景區(qū)旅游觀光，以及皮革城、輕紡城等專業(yè)市場旅游購物。該兩類客源市場一般以短程旅游觀光為主，主要來自于上海、杭州等周邊城市，一般來說，選擇在海寧住宿過夜的可能性較小。

　　政府接待主要包括各級政府來海寧視察、觀摩等，政府組織的招商引資、貿(mào)易洽談接待等，根據(jù)接待的檔次不同，一般是選擇相應(yīng)的星級酒店。

　　公司商務(wù)主要包括來自海內(nèi)外的采購商和批發(fā)商，以及周邊來海寧洽談業(yè)務(wù)的其他類公司商務(wù)客人。

　　輪滑運動中心比賽及訓(xùn)練市場主要包括參加比賽和訓(xùn)練的運動員和教練員，以及來自外省市的觀眾。

　　企業(yè)外來員工中短期住宿主要包括經(jīng)編產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)各大中型企業(yè)和科研機構(gòu)的外來高級管理和高級技術(shù)人員在海寧的中長期居住，以及外省市企業(yè)常駐海寧的高級采購人員。

　　(三)奧林國際酒店式公寓配套功能及管理模式建議

　　管理模式主要是以奧林國際酒店式公寓的產(chǎn)品特征和它所處周邊的商業(yè)環(huán)境特征為主要制定依據(jù)，在充分考慮自住購買者享受到高品質(zhì)酒店式服務(wù)的前提下，通過最佳的經(jīng)營管理模式設(shè)計，為廣大投資客戶獲得最大的物業(yè)經(jīng)營回報和物業(yè)保值增值。

　　穩(wěn)定的經(jīng)營收益+物業(yè)增值，同時將獲得一定時段的免費入住權(quán)益(每年15-30天左右)，極其適合穩(wěn)健型私人投資者，其經(jīng)營回報往往數(shù)倍于銀行儲蓄、國債和保險投資收益;酒店在專業(yè)酒店管理公司的精心打理下，其房地產(chǎn)的增值將超過其他類的房地產(chǎn)項目，是海內(nèi)外養(yǎng)老基金、社保基金、私人資本在獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收益的同時，能使資產(chǎn)得以保值、增值的最佳投資選擇。

　　租賃+委托經(jīng)營：酒店管理公司和所有產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主簽訂為期10年的統(tǒng)一經(jīng)營管理合同，合同的前三年為租賃經(jīng)營，租金回報相當(dāng)于業(yè)主所購產(chǎn)權(quán)酒店總價的6-8%左右，后7年按照酒店的實際經(jīng)營利潤分紅。

　　(四)經(jīng)營財務(wù)預(yù)算

　　公寓房套內(nèi)可實際利用面積22.41-26.18平方米戶型，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，海寧目前三星級酒店的年平均出租率為70%左右，經(jīng)濟型酒店更高一些。商務(wù)型酒店一般的經(jīng)營成本在45%左右。以經(jīng)濟型商務(wù)酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)來計算該項目最小一室戶的經(jīng)營利潤如下：

　　第一，最小面積22.41-26.18平方米客房年經(jīng)營指標(biāo)：一間客房年總收入：140元×365天×70%=35770元;營業(yè)稅：35770×5.67%=2028元;經(jīng)營成本：35770×45%=16097元;經(jīng)營利潤：35770-(2028+16097)=20116元;每平方米銷售價格預(yù)測：建筑面積31平方米左右，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：(20116元÷8%)÷31平方米=8100元/平方米。

　　第二，較大面積一室戶和一室一廳(30.19-39.15平方米)年經(jīng)營指標(biāo)：該類客房面積已基本達到四星級左右的客房標(biāo)準，以海寧目前三星級以上酒店平均房價200元為標(biāo)準，平均出租率70%左右來計算：一間客房年總收入：200元×365天×70%=43800元;營業(yè)稅：43800×5.67%=2483.46元;經(jīng)營成本：43800×45%=19710元;經(jīng)營利潤：43800-(2483.46+19710)=21607元;每平方米銷售價格預(yù)測：建筑面積平均38平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：(21607元÷8%)÷38.75平方米=7108元/平方米

　　第三，較大戶型的一室一廳和二室一廳(實際利用面積是47.69平方米和57.73平方米)年經(jīng)營指標(biāo)：該戶型主要以自住和中長期租賃經(jīng)營為主，租賃經(jīng)營的用途，一是中小企業(yè)作為商住用房，二是海寧企業(yè)外來高級員工的中長期住宿(一個月以上)。海寧市場上目前可參考的物業(yè)包括賓館的長包房，如財富大廈3500元/月，建筑面積：90平方米，住宿面積60平方米。以財富大廈作為參考，3500元/月，物業(yè)管理費和水電煤等日常費用由租戶自理：一間客房年租金總收入：3500元/月×12=42000元;每平方米銷售價格預(yù)測：建筑面積49.63平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：(42000元÷8%)÷49.63平方米=10578元/平方米。

　　現(xiàn)在奧林國際酒店式公寓已經(jīng)按照既定計劃運營，房間全部售出。

　　五、總結(jié)

　　面對來勢洶涌的酒店式公寓開發(fā)潮，開發(fā)商們無不想做大酒店式公寓租賃的這塊蛋糕。但是面對酒店式公寓投資，也面臨著很大的風(fēng)險，因此在投資的同時，同樣也需要注意到經(jīng)營管理中存在的不足，規(guī)避風(fēng)險，找準自身的市場定位，獲得預(yù)期的收益。

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