物業(yè)管理畢業(yè)論文范文精選(2)
物業(yè)管理畢業(yè)論文篇三：《物業(yè)管理定價策略》
摘要: 現(xiàn)在物業(yè)管理已滲透到城市管理與人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)的各個領(lǐng)域，成為社會主義經(jīng)濟生活的重要組成部分。專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中，應(yīng)通過對市場的分析，確定合理的、有效的和動態(tài)的物業(yè)管理價格，采取最佳的定價策略，以獲得更大的市場份額，使其處于有利地位。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理價格 需求 供給 策略
現(xiàn)在物業(yè)管理已滲透到城市管理與人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)的各個領(lǐng)域，成為社會主義經(jīng)濟生活的重要部分。隨著人們物業(yè)管理意識的提高，《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化、社會化將會更加有力地促進物業(yè)管理市場的有序競爭，本文擬從物業(yè)管理需求與供給的角度，分析其價格的合理性、有效性和動態(tài)性，以期增強物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中的實力和生命力。
物業(yè)管理的需求
隨著住房制度改革的深化，人們生活水平的提高，住房的商品屬性已逐漸被人們認識與重視。住房既然是商品，就要實行商品性經(jīng)營，納入市場供求規(guī)則系統(tǒng)，由市場決定資源的產(chǎn)出配置，從而形成了房屋產(chǎn)權(quán)的社會化管理，為物業(yè)管理的形成創(chuàng)造了前提條件，并奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，滿足了人們對財產(chǎn)管理的需要。
一個高度文明的現(xiàn)代化城市管理離不開物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容、職責(zé)、范圍、目標(biāo)是現(xiàn)代化城市管理的重要組成部分。推行物業(yè)管理可以更好地促進城市管理的發(fā)展，同時為全面建設(shè)小康社會提供一個新的條件和基礎(chǔ)。
物業(yè)管理的供給
改革開放二十多年來，全國各級城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)，一直處于高速增長的狀態(tài)，僅城鎮(zhèn)住宅建設(shè)近年來每年增加5億M2～8億M2，多數(shù)房地產(chǎn)項目竣工面積的增長幅度在20%左右。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的后續(xù)服務(wù)，在為已建物業(yè)的保值增值服務(wù)、改善人們的生產(chǎn)生活環(huán)境的過程中起著越來越重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。
物業(yè)管理的范圍幾乎涵蓋了人們生活工作的方方面面，其主要內(nèi)容包括房屋的維修、養(yǎng)護與管理;配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護與管理;清潔衛(wèi)生與園藝綠化;車輛行駛及停放管理和小區(qū)公共秩序等。
我國物業(yè)管理模式大概有四種類型：
福利型行政化管理模式。這是在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟模式下產(chǎn)生的，其標(biāo)志是分配是福利性的，管理是行政性的，產(chǎn)權(quán)歸國家所有，使用權(quán)歸個人所有，房屋按個人職務(wù)資歷分配。這種模式已被淘汰。
行政型專業(yè)化管理模式。這是在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期實施的“雙軌共管”型管理模式，適用于單位自買、自建的直管房。該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)按一定比例優(yōu)先出售給職工。這是一種過渡模式。
直管型專業(yè)化管理模式。這是房地產(chǎn)開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司，對所開發(fā)出售的物業(yè)進行管理。這是目前我國最流行的一種管理模式。
市場型專業(yè)化管理模式。獨立的專業(yè)化物業(yè)管理公司，通過投標(biāo)在市場競爭中接管物業(yè)，遵循物業(yè)產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離的原則，物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，對物業(yè)進行綜合化、專業(yè)化、社會化的經(jīng)營管理與服務(wù)。這是一種主導(dǎo)管理模式。
物業(yè)管理定價策略
在傳統(tǒng)的觀念中，物業(yè)管理是風(fēng)險很小的行業(yè)。但是作為社會的閑置資本，當(dāng)他的風(fēng)險相對較低時，必定導(dǎo)致大量投資者蜂擁而入，當(dāng)市場供大于求時，就會導(dǎo)致價格的降低和企業(yè)成本的降低，導(dǎo)致利潤率降低，甚至虧損，企業(yè)就有可能倒閉。物業(yè)管理經(jīng)過二十多年的發(fā)展，人們也逐漸意識到物業(yè)管理行業(yè)利潤已趨于社會平均化，利潤率趨小。根據(jù)2002年部分地區(qū)物業(yè)管理市場現(xiàn)狀調(diào)查，全行業(yè)能夠持平或略有盈余的企業(yè)大概只有1/3，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。今后物業(yè)管理企業(yè)間的競爭將日趨激烈，物業(yè)管理的定價無疑是企業(yè)獲利的關(guān)鍵。
價格是一種價值的考察，也是市場分析中十分敏感而又難以控制的因素。對物業(yè)管理者來說，價格直接關(guān)系到市場對其所提供的服務(wù)產(chǎn)品的接受程度，影響著市場需求和物業(yè)管理者的利潤。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭，確定合理的、有效地、具有競爭力的和動態(tài)性的物業(yè)管理價格是所有物業(yè)管理者關(guān)注和用心研究的問題之一。
物業(yè)管理價格的合理性
物業(yè)管理具有經(jīng)營屬性，所提供的服務(wù)是一種商品，具有價值，已被市場認同。物業(yè)管理者在制定價格時應(yīng)真正反映其內(nèi)在的價值，使其具有合理性。
我們知道，一般單位產(chǎn)品價格等于該全部產(chǎn)品的總成本與銷售全部產(chǎn)品時獲得總利潤之和與全部產(chǎn)品總數(shù)量之比，即單位產(chǎn)品價格等于單位產(chǎn)品成本與單位產(chǎn)品利潤之和。
物業(yè)管理提供的產(chǎn)品是一種商品，其單位產(chǎn)品的價格也包括單位產(chǎn)品成本和單位產(chǎn)品利潤。物業(yè)管理因其類型不同，其成本和組成也不完全相同，一般由行政辦公費用、一般公共設(shè)施維護費用、電梯費用、空調(diào)費用、環(huán)衛(wèi)清潔費用、綠化費用、保安費用、電視系統(tǒng)費用、保險費用等組成;物業(yè)管理的利潤可以根據(jù)市場行情或物業(yè)管理者的期望值確定。按照物業(yè)管理的行規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)對所管理的物業(yè)一般按其成本的8%-10%計提酬金。
物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)相應(yīng)的服務(wù)應(yīng)以成本有效為原則，加強內(nèi)部管理，降低運營成本，提高效率。在合理確定物業(yè)管理價格時，還應(yīng)考慮以下因素：供給產(chǎn)品的類型。公共產(chǎn)品或由公共產(chǎn)品引發(fā)的委托的代辦性服務(wù)，應(yīng)采用政府宏觀調(diào)控的指導(dǎo)價，其它的非公共產(chǎn)品按照市場的供求均衡價格定位。服務(wù)需求的價格彈性和收入彈性。具有一定技術(shù)稟賦的特別服務(wù)，本身作為一種稀缺資源，其需求群是固定的，定價可高一些;常規(guī)的需求服務(wù)則實行統(tǒng)一的定價，且價格不宜太高。服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)深度。物業(yè)管理與其他商品不同，其提供的產(chǎn)品是一種“軟產(chǎn)品”，它的價格與接收物業(yè)管理服務(wù)者的認知和滿意程度密切相關(guān)，產(chǎn)品定價應(yīng)在彌補成本的基礎(chǔ)上保證一個合理的利潤率。
物業(yè)管理價格的有效性
物業(yè)管理價格的有效性是指在不完全競爭市場的條件下，物業(yè)管理企業(yè)最大可能的發(fā)揮其資源和技術(shù)優(yōu)勢，使物業(yè)管理價格成為供需雙方均可接受的價格。
從物業(yè)管理的供給角度看，價格競爭的有效性取決于產(chǎn)品的可替代性程度?？商娲a(chǎn)品是指具有相同功能或類似功能的產(chǎn)品或服務(wù)。物業(yè)管理可被替代的威脅首先來自市場――開發(fā)商、房地產(chǎn)中介服務(wù)、酒店業(yè)和渠道運營商，他們也正在嘗試著將其服務(wù)模式與物業(yè)管理內(nèi)容相嫁接，他們的客戶群體性、服務(wù)過程或市場的地域邊界具有明顯的可替代特性與相似程度，他們對物業(yè)管理市場的沖擊，必將壓低物業(yè)管理價格，引起物業(yè)管理利潤率下降。物業(yè)管理可被替代的第二種威脅來自業(yè)主或使用人對物業(yè)管理服務(wù)分解，隨著業(yè)主市場意識和維權(quán)意識的提高，在物業(yè)管理市場進化過程中，業(yè)主或使用人可能會自行選擇開發(fā)商、選者分專業(yè)商來延伸物業(yè)管理服務(wù)，從而分解了物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)量，局限了物業(yè)管理的價格和利潤。
物業(yè)管理差異化可以提高物業(yè)管理價格的有效性。向業(yè)主提供獨具特色服務(wù)，這種服務(wù)的溢出價格超出因其獨特性增加的成本，且差異化服務(wù)是其競爭對手不能相比的，就會為物業(yè)管理企業(yè)帶來較好的回報。
從物業(yè)管理的需求角度看，價格競爭的有效性取決于業(yè)主或使用人的心理預(yù)期和價格競爭對品牌的影響。物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)品屬于“經(jīng)驗品”需要人們通過了解產(chǎn)品的質(zhì)量信息，確定是否繼續(xù)購買該產(chǎn)品。與其他服務(wù)行業(yè)相比，物業(yè)管理具有非常特殊的消費群體，它每天面對的是相同的顧客，為同一顧客服務(wù)的時間可能是一兩年，也可能是五年十年，甚至可能是幾十年。但如果消費者獲得其產(chǎn)品質(zhì)量下降的信息，就不會再購買其產(chǎn)品，即業(yè)主就會拒付或拖延支付物業(yè)管理費，同時業(yè)主大會有權(quán)續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，從而使物業(yè)管理企業(yè)利潤下降，甚至虧損。
一般品牌企業(yè)憑借其管理優(yōu)勢、品牌效應(yīng)獲取了大量市場份額，在市場信息不對稱的條件下，進行價格競爭，對企業(yè)會造成不良影響。對消費者而言，物業(yè)管理價格降低，意味著服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)涵的減少或企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不靈以及失去業(yè)主的信任度和滿意度和企業(yè)市場份額的減少。
物業(yè)管理者只有充分意識到物業(yè)管理可被替代的威脅，不斷提高服務(wù)意識，提供獨特而具有差異化的產(chǎn)品，滿足消費者心理預(yù)期，維護品牌形象，才能確定一個有效的物業(yè)管理價格。
物業(yè)管理價格的動態(tài)性
物業(yè)管理價格的動態(tài)性表現(xiàn)在兩個方面：第一，前期的物業(yè)管理價格與物業(yè)建成后投入使用的物業(yè)管理價格是不同的。由于業(yè)主不同、服務(wù)對象不同和內(nèi)容不同，簽訂的價格也不同。第二，物業(yè)建成投入使用后，隨著業(yè)主法律意識的增強和業(yè)主要求的提高，再加上市場的激烈競爭，物業(yè)管理價格也不可能是靜態(tài)的。
《物業(yè)管理條例》指出房屋所有權(quán)即為業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主選聘確定的。在房屋未銷售或租賃之前，房屋的所有權(quán)人是建設(shè)單位，即在物業(yè)管理的前期，由建設(shè)單位確定物業(yè)管理企業(yè);而在房屋售出或售出一定比例后，物業(yè)的受買人是房屋的所有權(quán)人，即物業(yè)開發(fā)完成后，由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)的前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。前期的物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)獲得前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同也作為建設(shè)單位與物業(yè)買受人之間買賣合同的一部分，其標(biāo)價既是前期的物業(yè)管理價格，其價格應(yīng)具有可行性、可盈利性和可競爭性。由于未來的業(yè)主大會擁有“決定續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，所以物業(yè)管理企業(yè)要在前期管理中形成有序的管理秩序，滿足業(yè)主的服務(wù)要求樹立良好的、有效地管理形象，為物業(yè)管理企業(yè)占領(lǐng)市場打下良好的基礎(chǔ)。
《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)與特點，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按造國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”所以根據(jù)物業(yè)類型、物業(yè)地理位置、規(guī)模和服務(wù)設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度、服務(wù)檔次和服務(wù)質(zhì)量的不同，其成本含量也不同，價格定位也不同。
在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)能否盈利與其價格有關(guān)。從技術(shù)經(jīng)濟學(xué)的角度分析，物業(yè)管理盈虧平衡價格等于成本與額定的物業(yè)管理面積之比，即物業(yè)管理盈虧平衡價格等于單位固定成本與單位可變成本與物業(yè)管理面積之比的和。由于物業(yè)管理服務(wù)需求比一般商品要復(fù)雜且多樣化,其單位固定成本和單位可變動成本及其所管理的物業(yè)范圍都會受到很多因素而發(fā)生變化,從而引起盈虧平衡價格發(fā)生變動。此時，物業(yè)管理定價的獲利空間也會隨著變化。物業(yè)管理的動態(tài)盈虧平衡分析使得物業(yè)管理的價格具有動態(tài)性。
隨著《物業(yè)管理條例》的頒布與實施，必將加快物業(yè)管理走向法制化、市場化的步伐，有利于建立公平合理的市場價格體系與競爭機制。企業(yè)應(yīng)通過對市場的分析，確定合理的、有效的和動態(tài)的物業(yè)管理價格，采取最佳的定價策略，以獲得更大的市場份額，使其處于有利地位。
參考資料：
1.中華人民共和國國務(wù)院令第三十九號，物業(yè)管理條例，2003.5
2.程鴻群、張玉峰，關(guān)于物業(yè)管理價格的分析與研究[J]，北京:商業(yè)時代，2003.14
3.深圳市物業(yè)管理協(xié)會，物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略(深圳)，國際研討會論文集，2003.10
4.胡彬，制度變遷中的中國房地產(chǎn)業(yè)[M]，上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2002.3
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