房地產(chǎn)工程管理論文(2)
房地產(chǎn)工程管理論文
房地產(chǎn)工程管理論文篇二
淺析房地產(chǎn)工程管理
【摘 要】工程管理在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工作中有著重要的地位，怎樣做好工程的管理工作一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們一個(gè)長(zhǎng)期困擾的問(wèn)題。如果解決好這個(gè)主要的問(wèn)題，將會(huì)使工程管理邁上一個(gè)嶄新的臺(tái)階。房地產(chǎn)工程的周期長(zhǎng)，綜合性較強(qiáng)，在房地產(chǎn)工程的不同進(jìn)行階段，工程管理的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。盡管這些內(nèi)容擁有不同的側(cè)重點(diǎn)，但工程管理在工程的各個(gè)階段都非常重要。房地產(chǎn)工程的管理能否成功直接影響到住宅建造的質(zhì)量。房地產(chǎn)的工程管理工作主要是通過(guò)出色的勘探及設(shè)計(jì)單位，高素質(zhì)的項(xiàng)目經(jīng)理和施工企業(yè)并且創(chuàng)建高效且合理的管理模式來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。既要保證工程施工的質(zhì)量和成本又要注重技術(shù)的合理性，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)的工程管理工作有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 工程項(xiàng)目 管理
1.工程管理的涵義
工程管理屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)非常重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)具有實(shí)質(zhì)性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，解決好這個(gè)主要的問(wèn)題，將令工程管理跨進(jìn)一個(gè)嶄新的領(lǐng)域。工程管理具體可以分作為工程成本管理、工程質(zhì)量管理和工程進(jìn)度管理。
工程進(jìn)度管理是管理的過(guò)程，時(shí)間就是生命，時(shí)間就是金錢(qián)，加快工程的進(jìn)度，節(jié)省工程的工期，高效快速的進(jìn)行日常的生產(chǎn)運(yùn)作，才能在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地，不被瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理的結(jié)果，工程質(zhì)量是整個(gè)工程的根本，只有在充分滿足工程質(zhì)量的前提下，工程進(jìn)度管理才具有意義，不但要造名，更要造實(shí)。用質(zhì)量來(lái)為自己說(shuō)話才可以底氣十足。工程成本管理是管理的造價(jià)，工程的造價(jià)是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的核心控制區(qū)，合理的降低工程的造價(jià)，不但可以使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)追求到最大的利潤(rùn)，還可以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
2.房地產(chǎn)工程管理的方式
想要做好房地產(chǎn)的工程管理工作主要有三種方式：
(1)選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。
項(xiàng)目經(jīng)理和施工企業(yè)的素質(zhì)高低，直接影響著整個(gè)工程的進(jìn)度和工程的質(zhì)量。怎樣去選擇，應(yīng)該有一整套完備的組織框架，例如施工企業(yè)的誠(chéng)信度和可靠度、施工企業(yè)的資質(zhì)、施工企業(yè)的機(jī)械設(shè)備、施工企業(yè)的技術(shù)力量、企業(yè)近三年內(nèi)的工作業(yè)績(jī)、員工的素質(zhì)以及能力、項(xiàng)目經(jīng)理的資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理的能力及素質(zhì)等。施工企業(yè)的設(shè)備和技術(shù)可以幫助工程能夠更好更快的完成任務(wù)。企業(yè)的誠(chéng)信度高表明企業(yè)一貫都擁有可靠的聲譽(yù)和技術(shù)力量。一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)于房地產(chǎn)的工程管理會(huì)發(fā)揮出強(qiáng)大的推動(dòng)作用。項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)整個(gè)工程的把握能夠做到恰到好處。員工的能力和素質(zhì)的高低對(duì)整個(gè)工程有著巨大的影響。集體的力量大。只有多方面的了解和掌握這類信息，嚴(yán)格的進(jìn)行篩選，才可以為我們選出優(yōu)秀的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子提供更加合理的依據(jù)。
(2)選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位。
優(yōu)秀的單位往往是工程建設(shè)的先遣兵一支優(yōu)秀的勘探隊(duì)伍可以對(duì)土質(zhì)的情況進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供更為合理的依據(jù)，大大的降低了工程的造價(jià)。一個(gè)好的設(shè)計(jì)單位可以精確的對(duì)房屋建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)，優(yōu)化工程的結(jié)構(gòu)，降低并且可以避免無(wú)謂的浪費(fèi)，節(jié)約了工程的造價(jià)并加快了整個(gè)工程的進(jìn)度。
(3)建立高效合理的管理模式。
高效可靠的管理模式雖然是一種十分廣泛的行為，但是也可以進(jìn)行系統(tǒng)性的分類。例如工程資料的管理、工程隊(duì)伍的管理、工程材料的管理等。工程材料指的主要是工程的甲供材，我們要加大對(duì)甲供材的市場(chǎng)調(diào)研力度，多方面的進(jìn)行區(qū)分和比較，進(jìn)行合理的選材和選價(jià)，嚴(yán)格把好材料的數(shù)量關(guān)和質(zhì)量關(guān)，有效地加快材料供應(yīng)的速度，這就為加快工程的進(jìn)度提供了幫助、在提高工程質(zhì)量的同時(shí)還降低了整個(gè)工程的成本。工程隊(duì)伍是整個(gè)工程建設(shè)的中堅(jiān)力量，所以要對(duì)整個(gè)工程隊(duì)伍采取行之有效的管理，例如進(jìn)行有效的獎(jiǎng)罰制度、合理的施工組織設(shè)計(jì)等，這樣才可以保證工程的質(zhì)量和工程的進(jìn)度。工程資料是整個(gè)工程的檔案，詳細(xì)記錄下了工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程，呈現(xiàn)出工程的特征。真實(shí)且具體的記錄好工程資料，可以切實(shí)的反映出整個(gè)工程質(zhì)量的高低，為工程質(zhì)量的審定提供了可以參考的數(shù)據(jù)。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要存在的問(wèn)題
如今，因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理水平相對(duì)較低，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目普遍存在交房時(shí)間拖后、前期的物業(yè)管理水平低、房產(chǎn)質(zhì)量較差等一系列的問(wèn)題。我們主要從房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)時(shí)期所存在的問(wèn)題采取詳細(xì)的分析。
3.1決策時(shí)期主要存在的問(wèn)題
現(xiàn)今，房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目管理在項(xiàng)目的決策時(shí)期所面臨的問(wèn)題主要包括兩個(gè)方面：一方面是房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的決策機(jī)制還不夠完善。我國(guó)國(guó)內(nèi)的許多中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多出身于其他行業(yè)的成功者或者包工頭，因此，他們的主要領(lǐng)導(dǎo)人并不具有一定的房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目管理的認(rèn)識(shí)也并不全面。另一方面就是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查還不夠全面，信息收集的不夠充分。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商依然沉溺在二十一世紀(jì)初期的房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期，他們還一直抱著只要手中有房子，就不會(huì)存在沒(méi)有人要的心態(tài)。所以對(duì)項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有采取全面的調(diào)查，對(duì)其相關(guān)的信息也沒(méi)有進(jìn)行充分的收集，也沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行更為深入的研究。即便是收集了許多相關(guān)的信息，也都只是片面的，所以收集到的信息還不夠充分。這些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人，對(duì)項(xiàng)目工程的可行性只是進(jìn)行大概的估計(jì)，進(jìn)而對(duì)沒(méi)有辦法對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，因此無(wú)法把握項(xiàng)目的最佳時(shí)機(jī)。項(xiàng)目的決策時(shí)期中存在的問(wèn)題，會(huì)對(duì)以后項(xiàng)目的管理造成很大的困難，甚至?xí)葑兂蔀檎麄€(gè)項(xiàng)目管理的工程建設(shè)問(wèn)題和技術(shù)問(wèn)題。
3.2設(shè)計(jì)時(shí)期主要存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理在設(shè)計(jì)時(shí)期遇到的問(wèn)題主要為以下兩方面：其一，重視施工卻忽略了設(shè)計(jì)，給成本的控制帶來(lái)極大的難度。在國(guó)內(nèi)的一些房地產(chǎn)企業(yè)中，表現(xiàn)最為明顯的就是十分注重項(xiàng)目在施工階段的投資控制，幾乎沒(méi)有考慮到對(duì)投入的合理資金能夠取得經(jīng)濟(jì)而又適用的有形建筑產(chǎn)品。重視項(xiàng)目工程的施工卻忽略了其設(shè)計(jì)幾乎在任何一家房地產(chǎn)企業(yè)中都存在。成本的投資控制主要是有施工圖紙確立的，在施工的圖紙已經(jīng)設(shè)計(jì)完成的前提下，再對(duì)項(xiàng)目的成本范圍實(shí)行控制，就會(huì)很難實(shí)現(xiàn)控制成本的目標(biāo)。其二，對(duì)房產(chǎn)外形的設(shè)計(jì)大多數(shù)情況下都隨波逐流，不能因地制宜，充分滿足消費(fèi)者的內(nèi)心需求。不能從當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者的內(nèi)心需求出發(fā)，大多都借用國(guó)外樓盤(pán)的風(fēng)格來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建設(shè)出的樓盤(pán)風(fēng)格以及戶型等與現(xiàn)代的消費(fèi)者內(nèi)心需求相差的太遠(yuǎn)。
3.3實(shí)施時(shí)期主要存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)在實(shí)施時(shí)期出現(xiàn)的問(wèn)題是工期拖延的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理中，難度最大的工作就是業(yè)主與企業(yè)間簽訂好的施工合同中的分包工程。因?yàn)樵诠こ痰恼袠?biāo)過(guò)程中，簽訂的工程的施工合同并不嚴(yán)密。因此，在業(yè)主以后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)就會(huì)出現(xiàn)很大的困難，特別是在工程的配合與接口這兩個(gè)方面上存在的問(wèn)題最多，最終造成工期延遲情況的發(fā)生。
4.結(jié)語(yǔ)
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入了一個(gè)嶄新的歷史階段，市場(chǎng)的規(guī)模日益擴(kuò)大，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也變得異常激烈。面對(duì)嶄新形勢(shì)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好項(xiàng)目管理工作，將變成企業(yè)的生存之本，也將成為提升提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。
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