房地產(chǎn)工程管理論文
房地產(chǎn)工程管理論文
工程管理屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)非常重要環(huán)節(jié),也是一個(gè)具有實(shí)質(zhì)性的關(guān)鍵環(huán)節(jié),下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)工程管理論文,有興趣的親可以來(lái)閱讀一下!
房地產(chǎn)工程管理論文篇一
房地產(chǎn)工程管理初探
摘要:隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展,各大企業(yè)在不斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的同時(shí),更加重視項(xiàng)目的工程管理。面對(duì)新形勢(shì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何搞好工程管理,是企業(yè)生存的根本,是提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);工程管理;措施
中圖分類號(hào):F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A 文章編號(hào):
工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),怎樣做好工程管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要問(wèn)題。近年來(lái),隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,出現(xiàn)了前所未有的繁榮,而工程管理的優(yōu)劣決定了地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)好壞,工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中占有十分重要的地位,它是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),其管理要素(成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全)中任何一個(gè)環(huán)節(jié)控制不好,都將影響到房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的成敗。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1 工程管理的涵義
工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過(guò)程,加快工程進(jìn)度,節(jié)約工程工期,快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作,才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果,工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下,工程進(jìn)度管理才有其意義。工程成本管理是效益管理,節(jié)約可控才能創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
2 目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問(wèn)題
2.1項(xiàng)目管理環(huán)境變化大,工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來(lái)越大,可變因素增多,使得項(xiàng)目工程管理的預(yù)見(jiàn)性和可見(jiàn)性差,各類項(xiàng)目的技術(shù)要求也越來(lái)越高。因此,為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項(xiàng)目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2.2管理上的相對(duì)粗放,需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項(xiàng)目管理人員和少部分技術(shù)工人,水平參差不期。同時(shí)一個(gè)工程項(xiàng)目還涉及到施工方、分包方、材料供應(yīng)商等各個(gè)方面,而分包專業(yè)分工叉較細(xì),項(xiàng)目工程管理難度大。管理上相對(duì)粗放,需要多方配合、緊密合作,才能較好地完成整個(gè)施工項(xiàng)目。
2.3委托監(jiān)理存在的問(wèn)題。權(quán)責(zé)不明,責(zé)任不清。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式,僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制,不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,管理混亂,建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍,包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等,各專業(yè)管理人員配備齊全,各司其責(zé),且掌握了投資控制權(quán)。因此,建設(shè)單位常直接向施工單位發(fā)布指令,或干涉監(jiān)理工作,造成多頭指揮,在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
2.4對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,工程竣工驗(yàn)收意味著可以交付,工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而,開(kāi)發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位,到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足,不能辦理驗(yàn)收,造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土建、安裝、設(shè)備單位,那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。
3房地產(chǎn)工程管理中的重要性分析
成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全貫穿于工程管理的全過(guò)程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù),運(yùn)作一個(gè)成功的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目就顯得順理成章、得心應(yīng)手。
3.1成本問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歸根到底是商業(yè)行為,是通過(guò)一系列行動(dòng)把投入的資金升值的過(guò)程。因此,成本控制無(wú)疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)力,成本高了,房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣,大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來(lái)。賣(mài)不出去,開(kāi)發(fā)商也會(huì)收不回成本,導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。
3.2質(zhì)量問(wèn)題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證,施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。質(zhì)量不好,業(yè)主也不會(huì)購(gòu)買(mǎi),房屋的銷(xiāo)售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程管理人員,要善于把握全局,引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3進(jìn)度問(wèn)題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段,滲透到項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程,對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢,施工時(shí)間會(huì)延長(zhǎng),工程的綜合成本會(huì)增加。最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高,這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)情況。為此,要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際,編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃,以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。
3.4安全問(wèn)題。沒(méi)有安全生產(chǎn),就沒(méi)有生產(chǎn)力,也就沒(méi)有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分,在以人為本,尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出,也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后,就能做到心中有數(shù),工作開(kāi)展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對(duì)各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查,嚴(yán)格執(zhí)行合同條款,對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的,進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4.2嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案,不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理,而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約;該工作質(zhì)量的優(yōu)劣,將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審,及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤,避免施工中進(jìn)行修改,造成不必要的浪費(fèi)。
4.3嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)條件,開(kāi)展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作;根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位,在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下,正確的確定產(chǎn)品品質(zhì),選擇合適的價(jià)位;適時(shí)對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,了解市場(chǎng)中各種材料的價(jià)格,及時(shí)掌握其變動(dòng)情況,建立設(shè)備、材料價(jià)格信息,適時(shí)減少或增加材料購(gòu)置,以減少投資。
4.4推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化,抓好工程首件認(rèn)可工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行首件認(rèn)可制,要從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定,消除質(zhì)量隱患,預(yù)防質(zhì)量通病。
4.5優(yōu)化人力資源的配置。要把人力資源的優(yōu)化配置,作為加強(qiáng)工程管理的重點(diǎn)。企業(yè)要根據(jù)工程對(duì)勞動(dòng)力的需求情況,在各建筑之間,對(duì)現(xiàn)實(shí)的和潛在的勞動(dòng)力進(jìn)行周密計(jì)劃,有效流動(dòng),合理調(diào)配,充分調(diào)動(dòng)人的積極性和創(chuàng)造性,提高勞動(dòng)效率。項(xiàng)目經(jīng)理要按照動(dòng)態(tài)平衡、統(tǒng)籌優(yōu)化的原則,建立勞動(dòng)力整體優(yōu)化、實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力供給與建筑需求最佳組合的人力資源管理運(yùn)行機(jī)制,對(duì)勞動(dòng)力的分配和流向做出總體安排,保證勞動(dòng)力與建筑需求的總體平衡,并定期跟蹤檢查,進(jìn)行有效監(jiān)控和及時(shí)調(diào)整,使勞動(dòng)力資源得到最大限度的利用。
4.6創(chuàng)建“文明安全工地”。編制“文明安全工地”實(shí)施方案,召開(kāi)“文明安全工地”建設(shè)部署會(huì),開(kāi)展專項(xiàng)施工方案審查制,勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度;加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患排查和治理的力度,認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作;定期召開(kāi)安全生產(chǎn)專題會(huì)議,實(shí)行安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理,會(huì)后被交底人需簽字,項(xiàng)目部留存影像資料;特種工作業(yè)人員需持證上崗,登記造冊(cè)并留檔備案等。通過(guò)以上措施,確保“文明安全工地”活動(dòng)能夠取得實(shí)效。
4.7做好三階段預(yù)防工作。按預(yù)案、預(yù)控、預(yù)警三階段安全風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防的要求落實(shí)各項(xiàng)安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項(xiàng)目總體預(yù)案及危險(xiǎn)源預(yù)案,通過(guò)防護(hù)和交底措施,做好預(yù)控工作。
5 結(jié)語(yǔ)
總之,房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是復(fù)雜性的系統(tǒng)工程,其工程周期長(zhǎng),綜合性強(qiáng),在工程的不同階段,工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點(diǎn),但工程管理在各個(gè)階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著房屋建造的品質(zhì)。既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量與合理的成本,加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
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