證券投資學碩士論文范文
證券投資學碩士論文范文
證券投資基金是現(xiàn)代資本市場的重要力量之一。我國的契約型證券投資基金迅猛發(fā)展、為中國經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮著重要作用。下文是學習啦小編為大家搜集整理的關于證券投資學碩士論文范文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!
證券投資學碩士論文范文篇1
淺析物業(yè)費收費權資產(chǎn)證券化
一、中國物業(yè)管理市場發(fā)展現(xiàn)狀
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展和城市化程度的提高，我國物業(yè)管理市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。截至2014年底，從事物業(yè)管理的企業(yè)達10.5萬家;從業(yè)人員約710萬人;物業(yè)管理規(guī)模165億m2，年收入約為3500億元。
未來，物業(yè)管理市場仍存在較大的增長空間，主要體現(xiàn)在：
第一，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2013年
～2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積達53億m2，在建項目的陸續(xù)竣工會直接增加物業(yè)管理市場的規(guī)模。
第二，政府的樓堂館所、公共建筑、大型體育設施、醫(yī)院、學校等的物業(yè)服務逐步淡化后勤保障的屬性，轉而尋求市場化物業(yè)服務。
第三，城市老舊小區(qū)、農(nóng)村物業(yè)的物業(yè)服務正在積極探索中，也會逐步擴大物業(yè)市場的規(guī)模。
除整體物業(yè)服務市場規(guī)模持續(xù)擴大外，物業(yè)服務市場的集中度不斷提高、大型物業(yè)管理公司逐漸增多。2014年，物業(yè)百強企業(yè)管理面積均值1749萬m2，收入均值為3.6億元。據(jù)此測算，物業(yè)百強企業(yè)的管理面積合計約17.5億m2，占全國物業(yè)管理面積的12%，百強企業(yè)收入合計約360億元，占當年物業(yè)管理行業(yè)收入的11%。其中，彩生活物業(yè)、萬科物業(yè)管理面積均已超過1億m2。
二、物業(yè)企業(yè)面臨的融資困境
(一)物業(yè)經(jīng)營中存在的特點
國內(nèi)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中普遍存在物業(yè)費調價難度大、成本持續(xù)上漲、缺少融資所需抵押物的特點。物業(yè)企業(yè)上調物業(yè)費需與全體業(yè)主協(xié)商一致并經(jīng)工商、物價等政府主管部門審核備案，因此實際操作中物業(yè)費調價難度較大。同時，作為勞動密集型行業(yè)，人工成本與外包成本之和一般占物業(yè)企業(yè)經(jīng)營成本的60%～80%。近年來，各地最低工資標準的持續(xù)上漲，直接推升了物業(yè)企業(yè)的用工成本，導致大部分物業(yè)企業(yè)微利經(jīng)營。另外，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理通常不需要大型機器設備或自有產(chǎn)權的房屋，所以物業(yè)企業(yè)通常缺少融資所需的抵押物。
(二)物業(yè)企業(yè)存在的融資需求
隨著社會整體生活水平的提高，業(yè)主對生活服務的需求趨向多樣化。而物業(yè)企業(yè)最貼近業(yè)主，最能準確掌握每個社區(qū)客戶群體的真實需求，因此很多物業(yè)企業(yè)已開展增值服務以滿足客戶多樣化需求。但是，只有當物業(yè)企業(yè)擁有了較大規(guī)模的消費者群體之后，才能以較低的成本提供優(yōu)質的增值服務。同時，為降低人工成本持續(xù)上漲的影響，很多物業(yè)企業(yè)對社區(qū)進行智能化改造以降低人員配置，開展收購兼并以實現(xiàn)規(guī)模效應。在兼并收購、開展增值服務、進行社區(qū)智能化改造過程中，物業(yè)企業(yè)對融資有迫切的需求。
雖然物業(yè)企業(yè)有融資的需求，但由于物業(yè)企業(yè)缺少抵押物及微利經(jīng)營的特點，通常難以得到銀行貸款，也難以承受信托融資的高融資成本。在這種情況下，資產(chǎn)證券化成為物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)融資的最優(yōu)選擇。
三、資產(chǎn)證券化的簡要介紹
資產(chǎn)證券化是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。傳統(tǒng)的證券發(fā)行是以企業(yè)為基礎，而資產(chǎn)證券化則是以特定的資產(chǎn)池為基礎發(fā)行證券，將缺乏流動性的資產(chǎn)轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。
近兩年，資產(chǎn)證券化在中國呈爆炸式增長。2014年及2015年，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行量超過9000億元，達到2005年～2013年9年發(fā)行合計量的6倍，市場存量比2013年年末增長15倍。2015年共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品301單，其中信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品105單，發(fā)行規(guī)模4056億元，占總發(fā)行量的68%;資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品196單，發(fā)行規(guī)模1908億元，占總發(fā)行量的32%。
資產(chǎn)證券化的特點：
(一)能夠提高資產(chǎn)的流動性
證券化對缺乏流動性的資產(chǎn)進行結構重組和信用增級，使其成為可發(fā)行、轉讓的證券，提升了資產(chǎn)的流動性。
(二)能夠實現(xiàn)風險隔離
資產(chǎn)證券化過程中可通過設立SPV實現(xiàn)證券化資產(chǎn)與發(fā)起人的破產(chǎn)隔離。資產(chǎn)證券化后，不論發(fā)起人經(jīng)營情況如何，基礎資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流都會根據(jù)證券化交易協(xié)議的約定進行支付，可以起到保護資產(chǎn)證券投資者利益的作用。
(三)能夠實現(xiàn)信用增級
信用增級能使證券避免與基礎擔保品相聯(lián)系的損失或其他風險，可分為內(nèi)部增級和外部增級。通常內(nèi)部增級有超額利息、次級化、超額擔保和差額賬戶等方式，外部增級有公司擔保、債券保險和信用證等方式。增級后的證券化產(chǎn)品信用級別可以高于發(fā)行人自身的信用級別，增強了證券化產(chǎn)品對投資人的吸引力。
(四)融資成本低
一般明顯低于銀行貸款利率水平，也低于其他債權類融資成本。
通常的資產(chǎn)證券化包括如下步驟：
第一，建立基礎資產(chǎn)池?；A資產(chǎn)的原始持有人挑選適當?shù)膫鶛囗椖孔鳛橘Y產(chǎn)證券化的基礎資產(chǎn)，發(fā)起人將這些能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)進行剝離、整合，裝入基礎資產(chǎn)池。基礎資產(chǎn)的選擇應該具備如下特征：一是基礎資產(chǎn)在未來可以產(chǎn)生可供預測的、相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流;二是基礎資產(chǎn)具有較低的違約率、較低損失率的特點;三是基礎資產(chǎn)的存續(xù)期可覆蓋本息的償付期;四是債權的借款者相對分散;五是抵押物有較高的變現(xiàn)價值;六是原資產(chǎn)持有人持有該資產(chǎn)已經(jīng)有一定的時間，并且有較好的信用紀錄。
第二，組建特殊目的載體實現(xiàn)風險隔離。特殊目的載體可以是特殊目的公司或特殊目的信托。發(fā)起人將基礎債權項目轉移或出售給特殊目的載體;特殊目的載體將基礎資產(chǎn)進行重新組合和配置。發(fā)起人將基礎資產(chǎn)轉讓給特殊目的載體，以實現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風險隔離，發(fā)起人的債權人不得追索該資產(chǎn)，SPV的債權人也不得追索發(fā)起人的其他資產(chǎn)。 第三，信用增級及信用評級。特殊目的載體可通過內(nèi)部增級或外部增級等方式提升擬發(fā)行證券的信用等級，降低證券化產(chǎn)品的融資成本，提升對投資者的吸引力。請專業(yè)的信用評級機構對資產(chǎn)未來現(xiàn)金流進行評估并對信用增級后的擬發(fā)行證券進行評級。
第四，證券銷售。特殊目的載體在投資銀行或證券公司等中介機構的幫助下發(fā)行證券，實現(xiàn)向投資者的融資活動。通常資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可采用公開發(fā)行或者私募的方式發(fā)行。銷售完成后，特殊目的載體支付整個過程中產(chǎn)生的費用，把發(fā)行所得資金按照約定支付給發(fā)起人。
第五，資產(chǎn)池的續(xù)存期管理和到期清償結算。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行成功之后，特殊目的載體需聘請專業(yè)機構對資產(chǎn)池進行管理，主要工作包括定期收取資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，進行監(jiān)管賬戶、利息支付賬戶之間的資金劃撥及相關稅務、行政事務。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品到期后，特殊目的載體根據(jù)約定進行分次償還和收益兌現(xiàn)。在全部償付之后，如果現(xiàn)金流仍有剩余，剩余部分將返還給發(fā)起人。
資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的運行過程中，需要發(fā)起人、發(fā)行人、信用增進機構、托管人、信用評級機構、會計師事務所、律師事務所、投資者等主體的共同參與。
四、物業(yè)費資產(chǎn)證券化的可行性分析
(一)以物業(yè)費收費權構建基礎資產(chǎn)池的可行性分析
物業(yè)企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會簽署的服務合同提供服務并按約定價格收取物業(yè)服務費。在服務合同正常履行的情況下，物業(yè)企業(yè)擁有的物業(yè)費收費權構成了可預期的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
物業(yè)企業(yè)在提供服務后，收款對象是所服務項目中的每位業(yè)主。項目的規(guī)模越大，物業(yè)企業(yè)服務的業(yè)主就越多，收費對象就越分散，物業(yè)費收不回的風險就越低。若基礎資產(chǎn)池中包含了物業(yè)企業(yè)服務于不同地區(qū)、不同項目的未來收費權，收費對象就得以進一步分散，收費風險也得到進一步降低。
會計師事務所對物業(yè)企業(yè)歷史經(jīng)營情況進行審計后，可以掌握物業(yè)企業(yè)過往真實的經(jīng)營情況，對進入資產(chǎn)項目的歷史違約率、損失率有準確的把握。
評估師事務所依據(jù)物業(yè)企業(yè)管理情況及歷史物業(yè)費收取的情況，可對未來物業(yè)費現(xiàn)金流進行評估。
通過以上分析，物業(yè)費收費權滿足進行資產(chǎn)證券化的基本條件，以物業(yè)費收費權構建基礎資產(chǎn)池是可行的。
(二)資信增級的可行性分析
提供擔保措施：若物業(yè)企業(yè)或關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有適當價值的不動產(chǎn)物權、股權、租金債權，可由物業(yè)企業(yè)或關聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上述權益作為擔保。
超額覆蓋：物業(yè)管理費收入超額覆蓋，預計的物業(yè)管理費收入超額覆蓋當年優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券應付本息之和的1.2倍。
結構化分層：對證券化產(chǎn)品劃分優(yōu)先級、劣后級份額，優(yōu)先級份額的償付順序優(yōu)先于劣后級份額，由物業(yè)企業(yè)或關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有次級份額。
原始權益人可視實際情況，選擇上述一種增信方式或幾種增信方式的組合實現(xiàn)資信增級。
五、物業(yè)費資產(chǎn)證券化的問題及解決方案
(一)酬金制物業(yè)服務項目不適于納入基礎資產(chǎn)池
《物業(yè)服務收費管理辦法》對酬金制服務定義如下：“酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”
因此，物業(yè)企業(yè)在酬金制服務模式下收取的物業(yè)費不構成物業(yè)企業(yè)的收入，該部分物業(yè)費應按照合同約定或依業(yè)主委員會批準的項目和預算進行支付。因此，酬金制服務項目產(chǎn)生的物業(yè)費現(xiàn)金流屬于全體業(yè)主，不適于將酬金制服務的項目作為證券化的基礎資產(chǎn)。
(二)物業(yè)服務合同提前到期的管理
在證券化產(chǎn)品存續(xù)期間，構成基礎資產(chǎn)池的物業(yè)服務合同有提前終止或到期后不再延續(xù)的可能性。若在存續(xù)期間，構成基礎資產(chǎn)池的物業(yè)費收費權發(fā)生上述情況，原始權益人應承諾對發(fā)生問題的收費權進行贖回或將基礎資產(chǎn)池設置為循環(huán)結構，以合格的新物業(yè)服務合同替代不合格的舊服務合同。
通過上述分析，以物業(yè)費收費權進行資產(chǎn)證券化既可為物業(yè)企業(yè)提供良好的融資途徑，幫助專業(yè)化物業(yè)企業(yè)做大做強，又能為市場投資者提供優(yōu)質的低風險投資產(chǎn)品，豐富證券化產(chǎn)品的類型。展望未來，隨著中國房地產(chǎn)、物業(yè)服務市場的穩(wěn)健成長和資本市場的多元化發(fā)展，物業(yè)費收費權資產(chǎn)證券化必然存在更為廣闊的發(fā)展空間。
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