證券投資學(xué)碩士論文范文
證券投資學(xué)碩士論文范文
證券投資基金是現(xiàn)代資本市場的重要力量之一。我國的契約型證券投資基金迅猛發(fā)展、為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮著重要作用。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的關(guān)于證券投資學(xué)碩士論文范文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!
證券投資學(xué)碩士論文范文篇1
淺析物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)資產(chǎn)證券化
一、中國物業(yè)管理市場發(fā)展現(xiàn)狀
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展和城市化程度的提高，我國物業(yè)管理市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。截至2014年底，從事物業(yè)管理的企業(yè)達(dá)10.5萬家;從業(yè)人員約710萬人;物業(yè)管理規(guī)模165億m2，年收入約為3500億元。
未來，物業(yè)管理市場仍存在較大的增長空間，主要體現(xiàn)在：
第一，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年
～2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積達(dá)53億m2，在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工會直接增加物業(yè)管理市場的規(guī)模。
第二，政府的樓堂館所、公共建筑、大型體育設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校等的物業(yè)服務(wù)逐步淡化后勤保障的屬性，轉(zhuǎn)而尋求市場化物業(yè)服務(wù)。
第三，城市老舊小區(qū)、農(nóng)村物業(yè)的物業(yè)服務(wù)正在積極探索中，也會逐步擴(kuò)大物業(yè)市場的規(guī)模。
除整體物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大外，物業(yè)服務(wù)市場的集中度不斷提高、大型物業(yè)管理公司逐漸增多。2014年，物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值1749萬m2，收入均值為3.6億元。據(jù)此測算，物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的管理面積合計(jì)約17.5億m2，占全國物業(yè)管理面積的12%，百強(qiáng)企業(yè)收入合計(jì)約360億元，占當(dāng)年物業(yè)管理行業(yè)收入的11%。其中，彩生活物業(yè)、萬科物業(yè)管理面積均已超過1億m2。
二、物業(yè)企業(yè)面臨的融資困境
(一)物業(yè)經(jīng)營中存在的特點(diǎn)
國內(nèi)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中普遍存在物業(yè)費(fèi)調(diào)價難度大、成本持續(xù)上漲、缺少融資所需抵押物的特點(diǎn)。物業(yè)企業(yè)上調(diào)物業(yè)費(fèi)需與全體業(yè)主協(xié)商一致并經(jīng)工商、物價等政府主管部門審核備案，因此實(shí)際操作中物業(yè)費(fèi)調(diào)價難度較大。同時，作為勞動密集型行業(yè)，人工成本與外包成本之和一般占物業(yè)企業(yè)經(jīng)營成本的60%～80%。近年來，各地最低工資標(biāo)準(zhǔn)的持續(xù)上漲，直接推升了物業(yè)企業(yè)的用工成本，導(dǎo)致大部分物業(yè)企業(yè)微利經(jīng)營。另外，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理通常不需要大型機(jī)器設(shè)備或自有產(chǎn)權(quán)的房屋，所以物業(yè)企業(yè)通常缺少融資所需的抵押物。
(二)物業(yè)企業(yè)存在的融資需求
隨著社會整體生活水平的提高，業(yè)主對生活服務(wù)的需求趨向多樣化。而物業(yè)企業(yè)最貼近業(yè)主，最能準(zhǔn)確掌握每個社區(qū)客戶群體的真實(shí)需求，因此很多物業(yè)企業(yè)已開展增值服務(wù)以滿足客戶多樣化需求。但是，只有當(dāng)物業(yè)企業(yè)擁有了較大規(guī)模的消費(fèi)者群體之后，才能以較低的成本提供優(yōu)質(zhì)的增值服務(wù)。同時，為降低人工成本持續(xù)上漲的影響，很多物業(yè)企業(yè)對社區(qū)進(jìn)行智能化改造以降低人員配置，開展收購兼并以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。在兼并收購、開展增值服務(wù)、進(jìn)行社區(qū)智能化改造過程中，物業(yè)企業(yè)對融資有迫切的需求。
雖然物業(yè)企業(yè)有融資的需求，但由于物業(yè)企業(yè)缺少抵押物及微利經(jīng)營的特點(diǎn)，通常難以得到銀行貸款，也難以承受信托融資的高融資成本。在這種情況下，資產(chǎn)證券化成為物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的最優(yōu)選擇。
三、資產(chǎn)證券化的簡要介紹
資產(chǎn)證券化是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。傳統(tǒng)的證券發(fā)行是以企業(yè)為基礎(chǔ)，而資產(chǎn)證券化則是以特定的資產(chǎn)池為基礎(chǔ)發(fā)行證券，將缺乏流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。
近兩年，資產(chǎn)證券化在中國呈爆炸式增長。2014年及2015年，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行量超過9000億元，達(dá)到2005年～2013年9年發(fā)行合計(jì)量的6倍，市場存量比2013年年末增長15倍。2015年共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品301單，其中信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品105單，發(fā)行規(guī)模4056億元，占總發(fā)行量的68%;資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品196單，發(fā)行規(guī)模1908億元，占總發(fā)行量的32%。
資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)：
(一)能夠提高資產(chǎn)的流動性
證券化對缺乏流動性的資產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組和信用增級，使其成為可發(fā)行、轉(zhuǎn)讓的證券，提升了資產(chǎn)的流動性。
(二)能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險隔離
資產(chǎn)證券化過程中可通過設(shè)立SPV實(shí)現(xiàn)證券化資產(chǎn)與發(fā)起人的破產(chǎn)隔離。資產(chǎn)證券化后，不論發(fā)起人經(jīng)營情況如何，基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流都會根據(jù)證券化交易協(xié)議的約定進(jìn)行支付，可以起到保護(hù)資產(chǎn)證券投資者利益的作用。
(三)能夠?qū)崿F(xiàn)信用增級
信用增級能使證券避免與基礎(chǔ)擔(dān)保品相聯(lián)系的損失或其他風(fēng)險，可分為內(nèi)部增級和外部增級。通常內(nèi)部增級有超額利息、次級化、超額擔(dān)保和差額賬戶等方式，外部增級有公司擔(dān)保、債券保險和信用證等方式。增級后的證券化產(chǎn)品信用級別可以高于發(fā)行人自身的信用級別，增強(qiáng)了證券化產(chǎn)品對投資人的吸引力。
(四)融資成本低
一般明顯低于銀行貸款利率水平，也低于其他債權(quán)類融資成本。
通常的資產(chǎn)證券化包括如下步驟：
第一，建立基礎(chǔ)資產(chǎn)池?；A(chǔ)資產(chǎn)的原始持有人挑選適當(dāng)?shù)膫鶛?quán)項(xiàng)目作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)起人將這些能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)進(jìn)行剝離、整合，裝入基礎(chǔ)資產(chǎn)池?；A(chǔ)資產(chǎn)的選擇應(yīng)該具備如下特征：一是基礎(chǔ)資產(chǎn)在未來可以產(chǎn)生可供預(yù)測的、相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流;二是基礎(chǔ)資產(chǎn)具有較低的違約率、較低損失率的特點(diǎn);三是基礎(chǔ)資產(chǎn)的存續(xù)期可覆蓋本息的償付期;四是債權(quán)的借款者相對分散;五是抵押物有較高的變現(xiàn)價值;六是原資產(chǎn)持有人持有該資產(chǎn)已經(jīng)有一定的時間，并且有較好的信用紀(jì)錄。
第二，組建特殊目的載體實(shí)現(xiàn)風(fēng)險隔離。特殊目的載體可以是特殊目的公司或特殊目的信托。發(fā)起人將基礎(chǔ)債權(quán)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移或出售給特殊目的載體;特殊目的載體將基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行重新組合和配置。發(fā)起人將基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給特殊目的載體，以實(shí)現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險隔離，發(fā)起人的債權(quán)人不得追索該資產(chǎn)，SPV的債權(quán)人也不得追索發(fā)起人的其他資產(chǎn)。 第三，信用增級及信用評級。特殊目的載體可通過內(nèi)部增級或外部增級等方式提升擬發(fā)行證券的信用等級，降低證券化產(chǎn)品的融資成本，提升對投資者的吸引力。請專業(yè)的信用評級機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)未來現(xiàn)金流進(jìn)行評估并對信用增級后的擬發(fā)行證券進(jìn)行評級。
第四，證券銷售。特殊目的載體在投資銀行或證券公司等中介機(jī)構(gòu)的幫助下發(fā)行證券，實(shí)現(xiàn)向投資者的融資活動。通常資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可采用公開發(fā)行或者私募的方式發(fā)行。銷售完成后，特殊目的載體支付整個過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，把發(fā)行所得資金按照約定支付給發(fā)起人。
第五，資產(chǎn)池的續(xù)存期管理和到期清償結(jié)算。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行成功之后，特殊目的載體需聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)池進(jìn)行管理，主要工作包括定期收取資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，進(jìn)行監(jiān)管賬戶、利息支付賬戶之間的資金劃撥及相關(guān)稅務(wù)、行政事務(wù)。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品到期后，特殊目的載體根據(jù)約定進(jìn)行分次償還和收益兌現(xiàn)。在全部償付之后，如果現(xiàn)金流仍有剩余，剩余部分將返還給發(fā)起人。
資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的運(yùn)行過程中，需要發(fā)起人、發(fā)行人、信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)、托管人、信用評級機(jī)構(gòu)、會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、投資者等主體的共同參與。
四、物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化的可行性分析
(一)以物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)構(gòu)建基礎(chǔ)資產(chǎn)池的可行性分析
物業(yè)企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會簽署的服務(wù)合同提供服務(wù)并按約定價格收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在服務(wù)合同正常履行的情況下，物業(yè)企業(yè)擁有的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)構(gòu)成了可預(yù)期的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
物業(yè)企業(yè)在提供服務(wù)后，收款對象是所服務(wù)項(xiàng)目中的每位業(yè)主。項(xiàng)目的規(guī)模越大，物業(yè)企業(yè)服務(wù)的業(yè)主就越多，收費(fèi)對象就越分散，物業(yè)費(fèi)收不回的風(fēng)險就越低。若基礎(chǔ)資產(chǎn)池中包含了物業(yè)企業(yè)服務(wù)于不同地區(qū)、不同項(xiàng)目的未來收費(fèi)權(quán)，收費(fèi)對象就得以進(jìn)一步分散，收費(fèi)風(fēng)險也得到進(jìn)一步降低。
會計(jì)師事務(wù)所對物業(yè)企業(yè)歷史經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)后，可以掌握物業(yè)企業(yè)過往真實(shí)的經(jīng)營情況，對進(jìn)入資產(chǎn)項(xiàng)目的歷史違約率、損失率有準(zhǔn)確的把握。
評估師事務(wù)所依據(jù)物業(yè)企業(yè)管理情況及歷史物業(yè)費(fèi)收取的情況，可對未來物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金流進(jìn)行評估。
通過以上分析，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)滿足進(jìn)行資產(chǎn)證券化的基本條件，以物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)構(gòu)建基礎(chǔ)資產(chǎn)池是可行的。
(二)資信增級的可行性分析
提供擔(dān)保措施：若物業(yè)企業(yè)或關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有適當(dāng)價值的不動產(chǎn)物權(quán)、股權(quán)、租金債權(quán)，可由物業(yè)企業(yè)或關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上述權(quán)益作為擔(dān)保。
超額覆蓋：物業(yè)管理費(fèi)收入超額覆蓋，預(yù)計(jì)的物業(yè)管理費(fèi)收入超額覆蓋當(dāng)年優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券應(yīng)付本息之和的1.2倍。
結(jié)構(gòu)化分層：對證券化產(chǎn)品劃分優(yōu)先級、劣后級份額，優(yōu)先級份額的償付順序優(yōu)先于劣后級份額，由物業(yè)企業(yè)或關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有次級份額。
原始權(quán)益人可視實(shí)際情況，選擇上述一種增信方式或幾種增信方式的組合實(shí)現(xiàn)資信增級。
五、物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化的問題及解決方案
(一)酬金制物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不適于納入基礎(chǔ)資產(chǎn)池
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對酬金制服務(wù)定義如下：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”
因此，物業(yè)企業(yè)在酬金制服務(wù)模式下收取的物業(yè)費(fèi)不構(gòu)成物業(yè)企業(yè)的收入，該部分物業(yè)費(fèi)應(yīng)按照合同約定或依業(yè)主委員會批準(zhǔn)的項(xiàng)目和預(yù)算進(jìn)行支付。因此，酬金制服務(wù)項(xiàng)目產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金流屬于全體業(yè)主，不適于將酬金制服務(wù)的項(xiàng)目作為證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。
(二)物業(yè)服務(wù)合同提前到期的管理
在證券化產(chǎn)品存續(xù)期間，構(gòu)成基礎(chǔ)資產(chǎn)池的物業(yè)服務(wù)合同有提前終止或到期后不再延續(xù)的可能性。若在存續(xù)期間，構(gòu)成基礎(chǔ)資產(chǎn)池的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)發(fā)生上述情況，原始權(quán)益人應(yīng)承諾對發(fā)生問題的收費(fèi)權(quán)進(jìn)行贖回或?qū)⒒A(chǔ)資產(chǎn)池設(shè)置為循環(huán)結(jié)構(gòu)，以合格的新物業(yè)服務(wù)合同替代不合格的舊服務(wù)合同。
通過上述分析，以物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)證券化既可為物業(yè)企業(yè)提供良好的融資途徑，幫助專業(yè)化物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)，又能為市場投資者提供優(yōu)質(zhì)的低風(fēng)險投資產(chǎn)品，豐富證券化產(chǎn)品的類型。展望未來，隨著中國房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)市場的穩(wěn)健成長和資本市場的多元化發(fā)展，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)資產(chǎn)證券化必然存在更為廣闊的發(fā)展空間。
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