(四)國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善

　　2009年4月15日——國務(wù)院常務(wù)會：貸款買二套房首付不得低于50%。14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。4月17日——國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸?！秶鴦?wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4月21日——住建部：未獲預(yù)售許可項目房企不得收定金。住建部下發(fā)的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求：今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

　　1、政策背景解讀

　　這個政策的出臺始于4月14日溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上布置下階段任務(wù)時的指示：實行更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房，加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。4月15日即出臺了上述政策。此次新政屬于宏觀調(diào)控中的貨幣政策。貨幣政策通常突然性較強，借助于突襲，見效迅速，直接效應(yīng)明顯，但容易誤傷，造成市場的大幅波動?？梢灶A(yù)見，一定會有后繼的貨幣政策和財政政策來修正這種誤傷。在貨幣政策方面，按溫的要求，更加嚴格的差別化房貸政策必將進一步明確，目前二套房認定標準正在加緊制定，21日證監(jiān)會負責人明確表示新出臺的二套房標準將采用嚴格的“認房不認貸”。在財政政策方面，按溫的要求，物業(yè)稅的開征應(yīng)當是迫在眉睫的事情。

　　2、政策預(yù)期分析

　　新政將直接打擊投機者，交易量將在近期大幅萎縮，但如無配套政策，房價將不會下跌?？梢钥闯觯舜握叩某雠_一定造成交易量的萎縮和預(yù)期的利空。但是否出現(xiàn)量價齊跌，需要分析政策的價格效應(yīng)。政策的根本出發(fā)點在于抑制住房需求，不管是自住還是投資投機，交易量會短期內(nèi)萎縮，交易量的萎縮一定會造成流動性資金過剩。政府因此將面臨著扭轉(zhuǎn)寬松貨幣政策的壓力，可以預(yù)期提高利率將是下一步的必然選擇，因此下一步社會的資金將進一步集中于銀行，銀行將面臨著巨大的資金借貸壓力。在投資經(jīng)營環(huán)境沒有改善的情況下，制造業(yè)不能出現(xiàn)大規(guī)模的資金注入，因此社會上將出現(xiàn)兩方資金富裕者：銀行、制造業(yè)資金，制造業(yè)資金規(guī)模大，必然會尋求出路，尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)將是最優(yōu)選擇，因此利率提高與否，流向以制造業(yè)資金為基礎(chǔ)的炒房團(如溫州炒房團)或基金的資金不會減少，反而由于銀行的壓力可能放大。同時，消費者的資金需求減少，可能導致流向開發(fā)商的資金進一步增加，而流向地方政府用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金也將進一步放大，在銀行、炒房團和基金以及政府所形成的資金流轉(zhuǎn)中，即使不會導致未來房地產(chǎn)價格預(yù)期的進一步提高，至少會在穩(wěn)定水平之上。當房價在一定時期趨于穩(wěn)定，可能刺激剛性需求者的住房需求。所以如果沒有配套的政策出臺，此次新政對住房需求的抑制作用將不明顯，房價也不可能出現(xiàn)下跌。

　　四、推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

　　(一)合理利用資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

　　可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪式開發(fā);房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　(二)土地市場規(guī)范化

　　土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟前提下土地的供給狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

　　政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計劃從而實現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負擔的案例，開發(fā)商不知道未來時間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定的通過土地獲利。堅持土地招掛拍形式的公正性，實現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。政府應(yīng)具備靈活、及時的土地調(diào)控、應(yīng)對能力，以促進和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃趕不上變化，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時調(diào)整應(yīng)對。形成一些列的應(yīng)對機制，強化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

　　(三)完善房地產(chǎn)融資渠道