中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題及對(duì)策

　　房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，已經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成部分、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國(guó)，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)揮的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動(dòng)領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動(dòng)特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長(zhǎng)的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素：每個(gè)國(guó)家根據(jù)本國(guó)國(guó)情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;同時(shí)又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)概述

　　(一)房地產(chǎn)業(yè)的概念

　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方;房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù);建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

　　(二)房地產(chǎn)業(yè)的分類

　　房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。

　　房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購(gòu)買房屋后出租，購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓，或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓;開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對(duì)舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　(三)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用

　　房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：第一，可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件;第二，可以改善人們的居住和生活條件;第三，可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐;第四，通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施;第五，可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道;第六，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展;第七，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整;第八，有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu);第九，有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè);第十，可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求;是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施;是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有利途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場(chǎng))持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

　　二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和存在問題

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國(guó)家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年代發(fā)展壯大，在國(guó)家積極的財(cái)政政策刺激下，全國(guó)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國(guó)人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4%，城鄉(xiāng)合計(jì)達(dá)7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率均在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。