二手房市場(chǎng)前景分析(2)
二手房市場(chǎng)前景分析
二手房市場(chǎng)前景分析篇四
1、我們將采用全球最容易成功、最具有戰(zhàn)略擴(kuò)張意義的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式——特許經(jīng)營(yíng)發(fā)展遍布深圳和全國(guó)范圍內(nèi)目標(biāo)城市的連鎖店網(wǎng)絡(luò)
特許經(jīng)營(yíng)指特許者將自己所擁有的商標(biāo)、商號(hào)、產(chǎn)品、專利、專有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式等以特許經(jīng)營(yíng)合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規(guī)定，在特營(yíng)活動(dòng)許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)，并向特許者支付相應(yīng)費(fèi)用。
特許經(jīng)營(yíng)對(duì)特許人來說，是技術(shù)和品牌價(jià)值的擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)模式的克隆而不是資本的擴(kuò)張。特許經(jīng)營(yíng)是全球最有效的成功方式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)只有10%的新企業(yè)5年之后在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但特許經(jīng)營(yíng)企業(yè)有80%在10年之后仍然在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，有45%以上的商品和服務(wù)通過特許經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)提供，60%不動(dòng)產(chǎn)交易通過特許經(jīng)營(yíng)的中介公司操作;而中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2002年6月底在中國(guó)的30多個(gè)行業(yè)中已有總特許體系600多個(gè)，并發(fā)展加盟店數(shù)有11000多家。
2、建立企業(yè)門戶網(wǎng)站，接入Internet，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介服務(wù)的電子商務(wù)
Internet作為全球最大的計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，其發(fā)展是呈爆炸性的，它將超越傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，而成為二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)最高的增長(zhǎng)點(diǎn)?，F(xiàn)全球150多個(gè)國(guó)家的45000個(gè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和7000多萬用戶組成了一個(gè)龐大的互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)，每天都有上億人次在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上閱讀和交換信息，成為了連接全球各個(gè)角落的信息高速路。據(jù)美國(guó)國(guó)際數(shù)據(jù)公司統(tǒng)計(jì)，因特網(wǎng)服務(wù)業(yè)的收入正以每年60%的速度增長(zhǎng)，到2003年可到780億美元。在中國(guó)，1999年6月30日，Internet用戶為400萬，而1998年12月31日前為210萬，僅僅半年時(shí)間就增長(zhǎng)了91%!
Internet系統(tǒng)過去可以認(rèn)為屬于非營(yíng)利性的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，網(wǎng)上大量的電子郵件和文件轉(zhuǎn)送對(duì)于用戶來說費(fèi)率很低甚至是免費(fèi)的。進(jìn)入90年代后，隨著政府經(jīng)濟(jì)支持的減少，Internet的商業(yè)化趨勢(shì)增強(qiáng)，一些提供商業(yè)性在線服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者紛紛加入Internet，可見在浩如煙海的Internet網(wǎng)絡(luò)中，商業(yè)用戶將成為未來的主導(dǎo)。在將來，這個(gè)全球最大的、無形的、牽動(dòng)的人最多的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，必以巨大的力量，包括豐富多采的商業(yè)化行為，影響著人們的生產(chǎn)和生活。因此，加入Internet就意味著掌握了巨大的市場(chǎng)。
3、完整、便捷、陽光操作的業(yè)務(wù)模式
手拉手式二手房買賣：連鎖店網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)門戶網(wǎng)站為客戶提供最新不動(dòng)產(chǎn)資訊和最新成交行情資訊，并提供專業(yè)的房?jī)r(jià)咨詢、免費(fèi)陪同看房、實(shí)況介紹說明及制定置業(yè)計(jì)劃，做客戶的置業(yè)參謀。當(dāng)買賣雙方都有交易意向時(shí)，雙方可以自由見面談判，實(shí)現(xiàn)交易的真正公開、公正、公平。達(dá)成交易后，我們確保交易安全和資金安全，全程協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶和按揭貸款申請(qǐng)，直至水電、管理費(fèi)、有線電視、電話、煤氣等事項(xiàng)的過戶，最后實(shí)現(xiàn)賣方收妥全部售房款和買方順利接管房產(chǎn);
管家式不動(dòng)產(chǎn)租賃：我們將租賃業(yè)務(wù)發(fā)展至物業(yè)代管代租，為有房產(chǎn)人士提供長(zhǎng)期管家式服務(wù)，我們通過兩網(wǎng)合一的平臺(tái)為他們找到合適的租客，而能保證托管在我們公司的房產(chǎn)不會(huì)空置太久的原因是：我們將打破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)租賃中介模式――向業(yè)主和租客雙方收取傭金。現(xiàn)在，若租客委托我們租房時(shí)，其首選托管的房產(chǎn)時(shí)，他們可以只需支付該房產(chǎn)房租和押金而無需支付任何中介費(fèi)的條件下租房。為托管房產(chǎn)保證充足的客源，解決有房產(chǎn)人士的后顧之憂，而他們只是每月在房產(chǎn)租出去的情況下給付我們一定比例的代管服務(wù)費(fèi);
辦理產(chǎn)權(quán)過戶和按揭貸款業(yè)務(wù)：產(chǎn)權(quán)過戶需要的眾多相關(guān)文件和繁瑣手續(xù)，對(duì)顧客來講是相當(dāng)頭疼的事。因此，公司將利用長(zhǎng)期從事中介服務(wù)的自身優(yōu)勢(shì)，給顧客提供最大的幫助。而不愿一次性投入太多資金買新房、二手房、裝修……或現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足、不能一次性付清款的顧客，公司將對(duì)顧客經(jīng)濟(jì)來源的情況和還款能力進(jìn)行評(píng)估，并幫助顧客從合作銀行或其他金融機(jī)構(gòu)得到符合顧客相應(yīng)條件的資金支持;
新樓盤策劃、包裝與銷售：我們吸收建筑專家、策略大師、策劃高手、評(píng)估專家、調(diào)研專家、規(guī)劃專家、風(fēng)水顧問、園林專家、廣告專才、營(yíng)銷專家……組成智囊團(tuán)，為開發(fā)商的新樓盤、尾盤提供專業(yè)營(yíng)銷方案及銷售代理。同時(shí)，作為擁有兩網(wǎng)合一、覆蓋面最廣的房地產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)，我們?yōu)殚_發(fā)商提供了廣闊的的銷售途徑;
不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估：我們將全面提供房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估(投資可行性分析、融資顧問)，樓宇按揭評(píng)估以及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估(包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值評(píng)估、保險(xiǎn)評(píng)估、課稅評(píng)估，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)分割合并估價(jià)、訴訟估價(jià)、拍賣估價(jià))等服務(wù)，并致力於向各級(jí)政府部門、金融機(jī)構(gòu)、以及各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體提供房地產(chǎn)領(lǐng)域全方位、高水平的咨詢顧問式服務(wù);
各種衍生業(yè)務(wù)：通過和各大銀行、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，圍繞著房地產(chǎn)中介服務(wù)開發(fā)一些其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒有的業(yè)務(wù)品種，全面涉足到金融、保險(xiǎn)、家政、信托等行業(yè)中去，給公司創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。
4、改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介服務(wù)的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務(wù)
以前傳統(tǒng)中介服務(wù)中客戶在買房租房時(shí)所得到得平面圖和文字性的購(gòu)房租房描述并不能使客戶了解真實(shí)的情況，它導(dǎo)致了許多購(gòu)房租房者盲目地實(shí)地看房，跑到現(xiàn)場(chǎng)所看到的房屋情況和原先的文字描述有相當(dāng)大的出入，降低了購(gòu)房和租房的成功率，這樣，實(shí)地看房就會(huì)將客戶的時(shí)間浪費(fèi)在一些未能成交的看房過程中;即使客戶有時(shí)間，可是也常常會(huì)找不到房東、業(yè)務(wù)員的共同時(shí)間去現(xiàn)場(chǎng)看房。當(dāng)然這些只是傳統(tǒng)看房方式弊端的一部分，在給客戶帶來不便的同時(shí)也給房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員、房東等帶來不便，這些問題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來解決這種傳統(tǒng)看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。
從現(xiàn)在起，我們將提出的“全景看房”服務(wù)，客戶不再需要花很多時(shí)間到處去看房了。他們只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、輕點(diǎn)鼠標(biāo)就能夠身臨其境的感受360度的真實(shí)場(chǎng)景，這種感覺就好像到了現(xiàn)場(chǎng)看房，能直觀地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、臥室、廚房、衛(wèi)生間等各個(gè)細(xì)節(jié)，不但可以看到前后左右360度的所有景觀，甚至連天花板、地板都可以一覽無遺，使他們獲得真實(shí)的三維立體感和方位感。我們推出的這種全新的看房方式“全景看房”，它是基于網(wǎng)絡(luò)多媒體工具的成熟應(yīng)用與顧客需求提升相結(jié)合而誕生的。顧客購(gòu)房租房時(shí)，先在網(wǎng)上通過全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房，能大大提高實(shí)地看房的成功率;全天候的看房模式，使客戶在任何時(shí)間任何地點(diǎn)直接通過網(wǎng)絡(luò)或本地查房看房，減少了業(yè)務(wù)員及客戶無效看房的次數(shù)，極大地節(jié)省了客戶和業(yè)務(wù)員時(shí)間，大大提高了工作效率和客戶滿意度。
六、發(fā)展計(jì)劃
市場(chǎng)需求永遠(yuǎn)是第一位的，我們成功的基礎(chǔ)就是遵守這種客觀規(guī)律。當(dāng)本項(xiàng)目作為一種新的理念橫空出世之際，擺在我們面前的就不僅僅是一種想法、一種創(chuàng)意，未來的市場(chǎng)前景給了我們巨大的空間和商機(jī)，好的理念、好的創(chuàng)意如果不付之于實(shí)施，不能真正地得到利益回報(bào)，那么再好的理念，再好的創(chuàng)意也只能是零，沒有任何價(jià)值。只有當(dāng)它通過我們共同的努力，通過科學(xué)的運(yùn)作，讓它最終受益于己，受益于顧客，并產(chǎn)生巨大的商業(yè)回報(bào)之時(shí)，它才真正是有價(jià)值的。因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，如何去運(yùn)作、如何去實(shí)施和發(fā)展便成為了今后是否能成功的關(guān)鍵。
二手房市場(chǎng)前景分析篇五
一、市場(chǎng)與利潤(rùn)
過去十年，隨著南京房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)中介公司像雨后春筍，遍地開花，二手房成交量在整個(gè)房地產(chǎn)成交量中所占的比重也逐年上升。
根據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示 ，10年來，南京的二手房成交數(shù)量在整個(gè)房地產(chǎn)成交量中所占比重在逐年攀升(詳見附表1)，2008年以前，二手房與一手房的成交套數(shù)比在1：2左右，而從2008年以后，二手房與一手房的成交套數(shù)比例在1：1左右，已經(jīng)逐漸持平或超過。依據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，參照港臺(tái)和歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程來看，未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房與一手房的成交套數(shù)比應(yīng)該朝著3：1到 6：1方向發(fā)展。雖然需要經(jīng)歷一段發(fā)展歷程，但這意味著，今后，南京二手房市場(chǎng)的容量會(huì)越來越大。
附表1：二手房與一手房成交比
單位：套
綜上統(tǒng)計(jì)可得，從2009年到2013年后五年，南京二手房年平均成交70527套。若每套成交收傭按2萬元計(jì)算(目前南京市場(chǎng)房屋每
套平均價(jià)售為100萬元以上，收傭標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)的2.4%)，南京二手房市場(chǎng)每年有14億元以上的利潤(rùn)空間(不含租賃收傭利潤(rùn))，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人口數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)空間還將不斷加大。
二、品牌與規(guī)模
過去十年，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理也在不斷加強(qiáng)和完善。規(guī)范、專業(yè)、誠(chéng)信的中介公司日趨占據(jù)市場(chǎng)鰲頭。
經(jīng)過十多年的發(fā)展，伴隨著整體房地產(chǎn)行業(yè)的一輪又一輪的調(diào)控，房地產(chǎn)中介公司也在不斷經(jīng)歷著洗牌。無論是房地產(chǎn)中介公司的門店規(guī)模，還是運(yùn)營(yíng)模式、員工素質(zhì)，都在一波又一波的洗牌中不斷擴(kuò)大、完善和提高。一張桌子兩部電話的夫妻店早已銷聲匿跡，徹底絕望于江湖。而品牌形象好、規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)的大型房地產(chǎn)中介公司，瓜分了越來越多市場(chǎng)份額。詳見附表2：
附表2：近5年南京前五名經(jīng)紀(jì)公司成交統(tǒng)計(jì)
綜上統(tǒng)計(jì)分析，成立于2000年12月的我愛我家，2009年門店數(shù)量不到50家，經(jīng)過6年的發(fā)展，到2014年門店數(shù)量達(dá)到120多家，年最高收傭達(dá)1.5億多元，年平均收傭達(dá)9560多萬元(不含房屋租賃收傭)，由此相信，隨著未來二手房市場(chǎng)行業(yè)的不斷活躍，規(guī)范經(jīng)營(yíng)的規(guī)模公司必將占據(jù)絕對(duì)的市場(chǎng)鰲頭。
三、未來與發(fā)展
1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將給房地產(chǎn)中介公司帶來更大市場(chǎng)空間 歷史上，南京市經(jīng)過多次區(qū)劃調(diào)整，如2000年和2002年，分別實(shí)施了江寧撤縣設(shè)區(qū)和江北浦口區(qū)、江浦縣及大廠區(qū)、六合縣四區(qū)縣并二的兩次重大區(qū)劃調(diào)整，對(duì)加快城市化進(jìn)程、拓展房地產(chǎn)發(fā)展空間、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要的、基礎(chǔ)性的推動(dòng)作用。
2013年，南京市又一輪區(qū)劃調(diào)整，主城區(qū)四區(qū)并二，中心城區(qū)由6個(gè)減為4個(gè)，溧水、高淳撤縣改區(qū)，為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊空間。
本輪區(qū)劃調(diào)整，是加快南京率先基本現(xiàn)代化和建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性人文綠都的有利契機(jī)，更是南京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展難得的歷史機(jī)遇。
2、城市化進(jìn)程將給二手房行業(yè)帶來更大利潤(rùn)空間
在南京市大力推進(jìn)城市化進(jìn)程中，到2020年，南京將發(fā)展成為一座現(xiàn)代化國(guó)際性人文綠都。由此，未來5年內(nèi)，南京市常駐人口還將要增長(zhǎng)200多萬。那么，按照200萬人口中每三口之家買一套房子計(jì)算，預(yù)計(jì)未來五年要成交約70萬套房子。再按照二手房、一手房成交1:1的成交比推算，則二手房成交量約在35萬套左右(年平均二手房成交7萬套)。再按照每套平均成交價(jià)120萬，成交傭金2.4%計(jì)算(目前國(guó)家已放開收傭標(biāo)準(zhǔn))，則城市化進(jìn)程可帶來的利潤(rùn)空間為100.8億元(35萬套×120萬×2.4%)，年均20.16億元人民幣。這還不包括原有的800萬人口改善性購(gòu)房需求的保守估算。
四、管理與運(yùn)營(yíng)
1、規(guī)模帶來效益
房地產(chǎn)市場(chǎng)空間和利潤(rùn)空間再大，一個(gè)沒有規(guī)模的房地產(chǎn)中介公司也很難實(shí)現(xiàn)上千萬的經(jīng)濟(jì)效益。也就是說，一家店創(chuàng)造一千萬效益是不可能的，而十家店創(chuàng)造一千萬完全是可能。因此，房地產(chǎn)中介公司的效益多少，處決于公司規(guī)模的大小。當(dāng)然，公司規(guī)模的發(fā)展一定要有規(guī)劃，更要有計(jì)劃，要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展變化和規(guī)律，規(guī)范而穩(wěn)健的發(fā)展。
同時(shí)，加大企業(yè)品牌宣傳，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，提升專業(yè)服務(wù)質(zhì)量，從而，提高企業(yè)品牌市場(chǎng)影響力。
2、管理產(chǎn)生業(yè)績(jī)
房地產(chǎn)中介公司規(guī)模再大，若沒有規(guī)范的管理制度和管理團(tuán)隊(duì)來管理，也不可能創(chuàng)造出理想的業(yè)績(jī)。因此，打造管理團(tuán)隊(duì)，建立管理制度，是房地產(chǎn)中介公司創(chuàng)造業(yè)績(jī)的前提。
由于房地產(chǎn)中介行業(yè)的特殊性——成本主要由門店房租和人員薪資構(gòu)成，所以，成本管理和績(jī)效管理是房地產(chǎn)中介公司管理工作的重中之重。
3、資源大于能力
房地產(chǎn)中介公司的主要工作就是資源管理，它包括資源開發(fā)、資源整合和資源維護(hù)，一切工作都圍繞著“資源”而進(jìn)行，而資源是指人員、房源和客源這三個(gè)方面，人員是房地產(chǎn)中介公司發(fā)展的第一要素，做好人力資源管理是房地產(chǎn)中介公司發(fā)展的前提，任何一家公司的發(fā)展都離不開人，這是不辨的道理。當(dāng)然，房源和客源也很重要，也就是說在高素質(zhì)的人員，也離不開優(yōu)質(zhì)的房源和忠誠(chéng)的客源做為支撐。
因此，資源是房地產(chǎn)中介公司的命脈，是房地產(chǎn)中介公司和員工生存和發(fā)展的保障。
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