二手房市場(chǎng)前景分析

　　隨著城市建設(shè)步伐的加快，越來(lái)越多的人加入到購(gòu)房大軍。為此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了二手房市場(chǎng)前景分析，歡迎參閱。

　　二手房市場(chǎng)前景分析篇一

　　1、用戶(hù)消費(fèi)規(guī)模及同比增速：通過(guò)對(duì)過(guò)去連續(xù)五年中國(guó)市場(chǎng)二手房行業(yè)用戶(hù)消費(fèi)規(guī)模及同比增速的分析，判斷二手房行業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和成長(zhǎng)性，并對(duì)未來(lái)五年的用戶(hù)消費(fèi)規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)，該部分內(nèi)容呈現(xiàn)形式為“文字?jǐn)⑹?數(shù)據(jù)圖表(柱狀折線圖)”。

　　2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從多個(gè)角度(1-3個(gè))，對(duì)二手房行業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行分類(lèi)，并給出每一類(lèi)細(xì)分產(chǎn)品和服務(wù)的用戶(hù)消費(fèi)規(guī)模和在行業(yè)中的占比，幫助客戶(hù)在整體上把握二手房行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu);該部分內(nèi)容呈現(xiàn)形式為“文字?jǐn)⑹?數(shù)據(jù)圖表(餅狀圖)”。

　　3、市場(chǎng)分布：從用戶(hù)的地域分布和消費(fèi)能力等因素，來(lái)分析二手房行業(yè)的市場(chǎng)分布情況，并對(duì)消費(fèi)規(guī)模較大的重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)情況進(jìn)行分析，包括該區(qū)域的消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)特點(diǎn)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等;該部分內(nèi)容呈現(xiàn)形式為“文字?jǐn)⑹?數(shù)據(jù)圖表(表格、餅狀圖)”。

　　4、用戶(hù)研究：主要研究用戶(hù)的消費(fèi)行為，包括用戶(hù)關(guān)注的產(chǎn)品因素、購(gòu)買(mǎi)頻率、購(gòu)買(mǎi)渠道、市場(chǎng)格局

　　本報(bào)告主要以市場(chǎng)份額為指標(biāo)來(lái)分析二手房行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局，對(duì)細(xì)分產(chǎn)品和服務(wù)也給出同樣的市場(chǎng)份額指標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)格局分析，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)份額和市場(chǎng)影響力對(duì)主流企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)群組劃分，并分析各競(jìng)爭(zhēng)群組的特征;此外，通過(guò)分析主流企業(yè)的戰(zhàn)略動(dòng)向、投資動(dòng)態(tài)和新進(jìn)入者的投資熱度、市場(chǎng)進(jìn)入策略等，來(lái)判斷二手房行業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化趨勢(shì)。

　　標(biāo)桿企業(yè)

　　對(duì)標(biāo)桿企業(yè)的研究一直是中經(jīng)視野研究報(bào)告的核心和基礎(chǔ)，因?yàn)闃?biāo)桿企業(yè)相當(dāng)于行業(yè)研究的樣本，所以，一定數(shù)量標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，很大程度上，反映了一個(gè)行業(yè)的主流發(fā)展趨勢(shì)。本報(bào)告精心選取了二手房行業(yè)規(guī)模較大且最具代表性的5-10家標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行調(diào)查研究，包括每家企業(yè)的基本情況、產(chǎn)品體系、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、發(fā)展動(dòng)向等內(nèi)容。本報(bào)告也可以按照客戶(hù)要求，調(diào)整標(biāo)桿企業(yè)的選取數(shù)量和選取方法。

　　投資機(jī)會(huì)

　　本報(bào)告對(duì)二手房行業(yè)投資機(jī)會(huì)的研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究，一般投資機(jī)會(huì)主要從細(xì)分產(chǎn)品、區(qū)域市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈等角度進(jìn)行分析評(píng)估，特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)主要針對(duì)二手房行業(yè)擬在建并尋求合作的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研評(píng)估。

　　二手房市場(chǎng)前景分析篇二

　　2009年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然是眾多媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著城市發(fā)展步伐的加快，許多原來(lái)住在市中心的家庭都將面臨成為拆

　　遷戶(hù)的可能，而拆遷后，政府補(bǔ)貼的拆遷款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠在原居住區(qū)購(gòu)買(mǎi)新房的要求。于是，中介、二手房市場(chǎng)被再一次推上了風(fēng)口浪尖。但是，二手房市場(chǎng)目前還處在一個(gè)發(fā)展時(shí)期，不是很成熟，于是，盡管這個(gè)市場(chǎng)容量很大，有價(jià)無(wú)市的局面也處處可見(jiàn)。

　　1、賣(mài)方市場(chǎng)

　　從國(guó)家加快開(kāi)放激活二手房市場(chǎng)的政策來(lái)看，可以說(shuō)二手房市場(chǎng)的發(fā)展前景是相當(dāng)廣闊的。就拿筆者所在城市的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，潛力也是相當(dāng)大的。據(jù)調(diào)查目前市內(nèi)約有70%以上的職工擁有屬于自己的成套住房，其中約有50%希望能夠“以舊換新、以劣換優(yōu)、以遠(yuǎn)換近，以小換大”。

　　另外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的階段惟發(fā)展，舊城區(qū)很難再見(jiàn)到待開(kāi)發(fā)的閑置土地，也就無(wú)從談起新房的建設(shè)發(fā)售。于是這里幾乎就會(huì)成為二手房市場(chǎng)的天下。而隨著時(shí)間的推移，二手房將會(huì)全面取代新房成為主流。這樣的演變規(guī)律會(huì)在全國(guó)所有的城鎮(zhèn)發(fā)生。

　　2、買(mǎi)方市場(chǎng)

　　從國(guó)家的住房政策來(lái)看，是按照收入級(jí)差劃分，即：高收入階層引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)商品房，而一小部分處于貧困線的居民租住廉租房，而購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房及二手房就成為絕大部分中低收入階層解決住房問(wèn)題的主要途徑，但是，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)量很有限，于是，二手房就成為最合適的選擇。個(gè)體戶(hù)、無(wú)業(yè)人員，這部分人長(zhǎng)期被排斥在福利分房之外，購(gòu)買(mǎi)不起商品房，居住條件水平又低的，只好尋求二手房。年輕下崗職工，這部分人到了結(jié)婚年齡，卻下崗、離崗，根本買(mǎi)不起新房，只好到二手房市場(chǎng)解決居住問(wèn)題。當(dāng)然，還有少部分是投資型購(gòu)房者，這部分人將購(gòu)二手房作為一條投資渠道，他們看中的是二手房戶(hù)型小，易出租，易出手的優(yōu)勢(shì)。

　　3、二手房市場(chǎng)存在的障礙

　　就目前而言，二手房的交易還存在許多障礙和問(wèn)題。第一、二手房市場(chǎng)信息溝通不暢，大量的買(mǎi)賣(mài)雙方信息無(wú)法通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化處理，或者信息的發(fā)布形式比較單一，難以形成直觀、感性的認(rèn)識(shí);第二、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)沉重，政府在二手房交易稅費(fèi)方面的優(yōu)惠太少，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅使得業(yè)主賣(mài)舊買(mǎi)新的成本加大;第三、二手房按揭貸款難，銀行要求放貸條件較高，資信審查很?chē)?yán)格;而且對(duì)于缺乏擔(dān)保的二手房抵押更是難上加難。以筆者所在城市為例，交易一套普通二手房買(mǎi)賣(mài)雙方合計(jì)應(yīng)支付的最高稅費(fèi)占評(píng)估價(jià)的8.075%，如果是貸款那就更多，而二手房按揭也比較困難，銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)將二手房按揭交給極少的幾家中介公司來(lái)辦理，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑又加大了成本。第四、二手房交易手續(xù)繁瑣、辦理效率低、發(fā)證工作緩慢也是影響二手房市場(chǎng)正常運(yùn)作的重要原因。尤其是對(duì)于那些產(chǎn)權(quán)、交易分開(kāi)的城市，辦理一套二手房手續(xù)需要提交的資料足以讓買(mǎi)賣(mài)雙方卻步。第五、服務(wù)體系不完善，不夠人性化。

　　4、需求戶(hù)型

　　據(jù)調(diào)查顯示，地理位置方面，近九成的購(gòu)房者會(huì)選擇交通便利且周?chē)虡I(yè)環(huán)境較好的二手房;大約八成的購(gòu)房者會(huì)選擇有完善的醫(yī)療條件和好的教育環(huán)境的二手房;七成的購(gòu)房者會(huì)選擇有必要的生活設(shè)施的二手房;六成的購(gòu)房者會(huì)選擇地價(jià)升值潛力大的。

　　二手房：房屋價(jià)錢(qián)方面，每平方米2600元到3400元的二手房最為搶手，占到調(diào)查人數(shù)的八成;房屋面積方面，55一印平方米的二手房占有較大優(yōu)勢(shì)。

　　5、中介市場(chǎng)

　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)也步入了快車(chē)道。今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢(xún)、價(jià)格評(píng)估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)，房地產(chǎn)中介公司也不再是單一為賣(mài)方服務(wù)，更多的要對(duì)消費(fèi)者即購(gòu)房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著“中間入”這一角色。目前，二手房中介市場(chǎng)潛力巨大，行業(yè)投入門(mén)檻低，造成大量謀求短期利益的小型個(gè)體戶(hù)公司給市場(chǎng)造成負(fù)面影響，但是隨著政府相關(guān)部門(mén)對(duì)該行業(yè)的整頓管理，將進(jìn)一步加速行業(yè)整合，使缺乏實(shí)力的小公司面臨淘汰，最終形成幾家大公司鼎立的局面。

　　據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，在購(gòu)買(mǎi)二手房的消費(fèi)者中，大約八成的人買(mǎi)二手房時(shí)需要中介，只有近一成的人買(mǎi)二手房時(shí)不需要中介。約六成的人認(rèn)為通過(guò)中介可以有更多的選擇，以上表明，二手房交易大多數(shù)人得靠中介，所以，在二手房市場(chǎng)尚不成熟階段，有必要借助管理手段來(lái)規(guī)范中介市場(chǎng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，讓一些規(guī)模大的、誠(chéng)信度高的中介公司脫穎而出，并定期在媒體上公布這些誠(chéng)信中介，從而給買(mǎi)房人更多的安全保證。

　　6、政府部門(mén)、中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)三方聯(lián)動(dòng)激活市場(chǎng)

　　積極培育房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，推動(dòng)中介、流通、服務(wù)組織和信息網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，進(jìn)一步簡(jiǎn)化房改房上市審批手續(xù)，取消不必要的審批和原產(chǎn)權(quán)單位蓋章的程序，把審查與方便房改房上市有機(jī)結(jié)合起來(lái);在保障機(jī)構(gòu)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，合理確定交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：改進(jìn)工作作風(fēng)，簡(jiǎn)化交易過(guò)戶(hù)、權(quán)屬登記手續(xù)，全面提高服務(wù)質(zhì)量。

　　7、實(shí)行“二手房”交易資金托管制度

　　首先，今后買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人不論直接交易，還是通過(guò)中介公司交易，都可將交易資金存在房地產(chǎn)交易中心指定專(zhuān)用帳戶(hù)上，存錢(qián)或取錢(qián)在雙方確認(rèn)的基礎(chǔ)上可隨時(shí)進(jìn)行，托管資金，不計(jì)利息，不收手續(xù)費(fèi)。

　　其次，當(dāng)買(mǎi)方將資金存入賬戶(hù)后，經(jīng)核實(shí)開(kāi)具《資金托管憑證》，雙方憑《托管憑證》、《身份證》及房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)單填寫(xiě)《資金托管支取憑證》辦理托管資金取款，隨后才能領(lǐng)取房產(chǎn)交易文件。

　　二手房市場(chǎng)前景分析篇三

　　(1)新政的效果將持續(xù)至少1年。從以往的數(shù)據(jù)來(lái)看，特別是從07年四季度開(kāi)始的地產(chǎn)政策，致使全國(guó)二手房市場(chǎng)從08年一季度起進(jìn)入了調(diào)整期，直至09年一季度，全國(guó)各地二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。07年地產(chǎn)政策的效果期持續(xù)了一年左右。此次新國(guó)十條的調(diào)整力度和決心是非常之大，政府表明，遏止地產(chǎn)價(jià)格的飛速上漲將作為一個(gè)長(zhǎng)期政策持續(xù)下去。

　　(2)二手房的成交量將會(huì)持續(xù)低位運(yùn)行，但進(jìn)一步下降的空間有限。

　　雖然政策短期抑制了部分購(gòu)房需求，但是從整體看，剛性的購(gòu)房需求依然存在。市場(chǎng)的短期觀望并不能消除需求的存在，且隨著調(diào)控的深入，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌，較多房源的性?xún)r(jià)比逐步提高，一部分購(gòu)房需求會(huì)入市，對(duì)成交量起到支撐作用。

　　(3)二手房?jī)r(jià)格將繼續(xù)小幅回落

　　首先，均價(jià)的下跌將會(huì)略晚于成交量，先量后價(jià)。在成交量出現(xiàn)反復(fù)，開(kāi)始逐步企穩(wěn)，均價(jià)將會(huì)繼續(xù)小幅下降。其次，均價(jià)的降幅將在15%左右較為實(shí)際。由于前期上漲過(guò)快，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的漲幅遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的漲幅，超過(guò)購(gòu)買(mǎi)力的部分將得到釋放，從整體看，二手房地段的稀缺性和不可復(fù)制性決定價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)暴跌的局面，部分之前漲幅偏大、擁有炒作概念的區(qū)域價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)較大幅度的下跌。

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