商業(yè)地產(chǎn)的定位指標(biāo)是什么
商業(yè)地產(chǎn)的定位指標(biāo)是什么
你知道商業(yè)地產(chǎn)嗎?商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。 下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)法律知識(shí)。
商業(yè)地產(chǎn)的定位指標(biāo)
一、可操作性
影響到可操作的有這樣幾個(gè)方面的因素：
一是法律限制，如在目前市場(chǎng)條件下，開(kāi)藥品批發(fā)城是一個(gè)很好的定位，但是全國(guó)有幾個(gè)地方獲準(zhǔn)開(kāi)發(fā)藥品批發(fā)城了?
二是商業(yè)資源的配置，定位中缺少商業(yè)資源配置和消費(fèi)對(duì)象的定位都是不現(xiàn)實(shí)的，無(wú)法操作的;
三是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力包括資金實(shí)力和運(yùn)作項(xiàng)目的能力，如果資金實(shí)力強(qiáng)，那么還可以借外力解決運(yùn)作項(xiàng)目的能力問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商的資金不強(qiáng)，那么定位就必須切合開(kāi)發(fā)商資金的這個(gè)實(shí)際。
商業(yè)地產(chǎn)的定位指標(biāo)是什么
二、適應(yīng)性
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，圍墻之內(nèi)的都是次要，圍墻之外，才是主要因素。所謂“圍墻”之外的因素是指消費(fèi)因素和商圈因素。商家可以改變商品，可以改變商場(chǎng)，可以改變服務(wù)(銷售)方法，但是商家沒(méi)有辦法改變消費(fèi)能力。
這就是說(shuō)：我們的定位必須做到適合商鋪影響范圍內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)力，即商品適銷。商品適銷是一種純商業(yè)行為，但它影響著商業(yè)地產(chǎn)定位，如果我們到尚未脫貧的地區(qū)去開(kāi)一個(gè)國(guó)際品牌商場(chǎng)，顯然是錯(cuò)誤。當(dāng)然這是反差拉開(kāi)的表示案例，而在實(shí)踐中，這種反差并不十分明顯，但是就是這種不明顯的差異，使得部分商場(chǎng)無(wú)法生存，從而使得部分商鋪?zhàn)兊脹](méi)有市場(chǎng)價(jià)值而無(wú)法變現(xiàn)其使用價(jià)值。
圍墻外面的另外一個(gè)因素是商圈因素，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在這種商圈處于什么樣的地位，是主導(dǎo)地位還是次要地位，在鄰店關(guān)系中，處于相生還是相克，或者是排斥的關(guān)系上;相克關(guān)系如大賣(mài)場(chǎng)門(mén)口的標(biāo)準(zhǔn)超市，排斥關(guān)系如殯葬用品市場(chǎng)旁開(kāi)喜慶行業(yè)(婚紗、大型餐飲)等，這種商場(chǎng)立地中的互進(jìn)和相克關(guān)系是要琢磨透的。
在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，“定位”的內(nèi)容很多，如業(yè)態(tài)定位、功能定位、商業(yè)的服務(wù)對(duì)象定位、盈利模式定位、產(chǎn)品定位、商業(yè)文化定位、營(yíng)銷方式定位、以及建筑的景觀。文化定位以及具體的規(guī)模定位，消費(fèi)的檔次定位，商業(yè)經(jīng)營(yíng)方法定位等等，每一次定位都要找出那座可以通過(guò)的獨(dú)木橋才能成功。
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一直在和一位業(yè)界的朋友爭(zhēng)論，原因是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有不同的理解。因?yàn)槔斫獠煌?，?dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同，自然也會(huì)有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況：招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會(huì)升值;另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開(kāi)發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無(wú)法得到期望的投資回報(bào)。
所以天津的馮新總經(jīng)理，將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派：一派是 殺雞取蛋型，另外一派是 養(yǎng)雞生蛋型。
不管是哪種形式，都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心。“只要商鋪能出租，在運(yùn)營(yíng)，它就具備升值的可能，從而做到“ 進(jìn)可攻，退可守”的理想境地。“進(jìn)”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有，后尋機(jī)再售，或?qū)で笊鲜?、REITS、或信托。”這是我在各種場(chǎng)合講的對(duì)招商的理解。下面是招商與銷售過(guò)程中應(yīng)把握的幾個(gè)原則：
招商原則
一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售，傭金上要有側(cè)重。
在實(shí)際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢?因?yàn)殇N售后回款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個(gè)過(guò)程很簡(jiǎn)單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點(diǎn)大多是不太懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而追求投資回報(bào)。在實(shí)際操作中，只要銷售員明確告之單價(jià)、面積、商鋪位置，以及區(qū)域大概租金，合同就可以鑒定了!某種程度上，開(kāi)發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)!
而招商會(huì)難的多，一般來(lái)講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會(huì)有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報(bào)給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會(huì)確定。
甚至這些高級(jí)職位的人，可能會(huì)親自參與談判。這時(shí)，開(kāi)發(fā)商的招商專員相對(duì)商家選址人員來(lái)說(shuō)，不如人家專業(yè)。這個(gè)談判過(guò)程很長(zhǎng)，難度也很高，有時(shí)十幾個(gè)條件中，只要一個(gè)條件談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭(zhēng)議，就談不成。
所以在市場(chǎng)上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個(gè)道理。解決方法是對(duì)招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。
二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對(duì)穩(wěn)定。
對(duì)銷售人員，很多項(xiàng)目實(shí)行“末位淘汰制”，但對(duì)于招商人員，由于談判周期長(zhǎng)、難度高、專業(yè)性強(qiáng)，所以要求人員相對(duì)穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急于求成。項(xiàng)目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長(zhǎng)，考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對(duì)招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。
三、 招商要善于借助專業(yè)招商機(jī)構(gòu)
在招商過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機(jī)構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對(duì)商家的選址要求很熟悉，他們對(duì)談判會(huì)起到重要的推進(jìn)作用。通過(guò)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。
實(shí)際工作中，可以在招商部門(mén)中，專門(mén)設(shè)置代理行(中介)管理組，負(fù)責(zé)與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對(duì)接，這樣，往往起到“借船出海”的重要作用。
四、 帶租約銷售，是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式
在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對(duì)資金要求不高的開(kāi)發(fā)商外，大多數(shù)對(duì)現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。
既然是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是招商，公司又要求營(yíng)銷部門(mén)回款，那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問(wèn)題。
“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對(duì)接，在操作中對(duì)招商部門(mén)和銷售部門(mén)要求都很高，尤其是對(duì)營(yíng)銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。
商業(yè)地產(chǎn)常被簡(jiǎn)單的理解為商場(chǎng)、商鋪，MALL，步行街之類的購(gòu)物中心(區(qū))，其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分。商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個(gè)泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。
它應(yīng)該包含了：商業(yè)街，商場(chǎng)，MALL，寫(xiě)字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫(xiě)字樓等物業(yè)類型。
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