2023住房租賃金融政策

培育租賃住房，對(duì)個(gè)人而言，有利于降低以往高昂的購(gòu)房和貸款支出，打通消費(fèi)堵點(diǎn)，釋放其他消費(fèi)需求，對(duì)社會(huì)而言，有利于資金流向更需要的地方，優(yōu)化資源配置，

1、“租購(gòu)并舉”成為長(zhǎng)效機(jī)制，保租房迎來(lái)快速發(fā)展

近年來(lái)，從中央到地方不斷出臺(tái)政策支持和引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。從20_年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并強(qiáng)調(diào)將“租購(gòu)并舉”確立為我國(guó)住房制度改革的主要方向;到20_年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)，提出高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策;再到近日_報(bào)告重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”;“租購(gòu)并舉”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的長(zhǎng)效機(jī)制，住房租賃的地位不斷增強(qiáng)。

大力發(fā)展保障性租賃住房，盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房問(wèn)題，是“十四五”時(shí)期住房發(fā)展的重點(diǎn)。近日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬(wàn)套(間)，預(yù)計(jì)可解決2600多萬(wàn)新市民青年人的住房困難。相比去年提出的40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房650萬(wàn)套(間)，增加了250萬(wàn)套。分城市來(lái)看，北上廣深四個(gè)一線城市及重慶的供應(yīng)目標(biāo)超過(guò)40萬(wàn)間，大部分新一線城市的供應(yīng)目標(biāo)超過(guò)15萬(wàn)間，強(qiáng)二線城市的供應(yīng)目標(biāo)也超過(guò)5萬(wàn)間。

大力發(fā)展保租房必將離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)主體的資金支持，去年以來(lái)，國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、發(fā)改委、銀保監(jiān)等多部門均出臺(tái)金融政策支持保租房發(fā)展，鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融服務(wù)，加大保租房金融支持力度，穩(wěn)步推進(jìn)保租房REITs試點(diǎn)落地。

2、保租房REITS加速落地，千億資金搶籌助力發(fā)展

保租房REITs發(fā)行政策體系不斷完善

公募REITs融資是十分契合長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特征的一種融資方式，政策端不斷完善，為保租房REITs成功發(fā)行提供基礎(chǔ)。20_年4月底，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。20_年6月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。今年1月份，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》，針對(duì)目前REITs項(xiàng)目節(jié)稅政策尚不成熟的特點(diǎn)，確保REITs項(xiàng)目發(fā)行成功完成募資后才需要繳納稅費(fèi)，減輕REITs發(fā)行前期的稅負(fù)，促進(jìn)REITs進(jìn)一步發(fā)展。5月份，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開(kāi)展。《通知》提到，鼓勵(lì)將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項(xiàng)目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。

地方政府也加速推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地，浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等多個(gè)省市在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。

保租房REITs加速落地，千億資金搶籌助力發(fā)展

今年以來(lái)，已有4只保租房REITs成功上市，分別為紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs和華夏北京保障房REITs、華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT，募集資金約50億元。具體來(lái)看，8月同日發(fā)售三只保租房REITs原始權(quán)益人分別為深圳人才安居、廈門安居集團(tuán)和北京保障房中心，均為地方公共部門下屬的住房保障企業(yè)。11月14日，首單由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)管理的保障性租賃住房公募REITs——華潤(rùn)有巢REITs正式發(fā)行，原始權(quán)益人為有巢住房租賃(深圳)有限公司，屬于華潤(rùn)置地旗下專營(yíng)長(zhǎng)租公寓的子公司。

從發(fā)售情況來(lái)看，保障性租賃住房REITs受到了機(jī)構(gòu)投資者的“瘋搶”，網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)果顯示，四只產(chǎn)品擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量均超過(guò)100倍，其中，中金廈門安居REITs的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)是109倍，華夏北京保障房REITs的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)是113倍，紅土深圳安居REITs的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)是133倍，華潤(rùn)有巢租賃住房REITs的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到213倍，刷新紀(jì)錄。根據(jù)四只產(chǎn)品公告的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)規(guī)模測(cè)算，約1940億元的機(jī)構(gòu)資金搶購(gòu)保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，投資者類型涵蓋了券商及券商資管，保險(xiǎn)、公募、私募以及銀行、信托等大部分金融機(jī)構(gòu)。

而過(guò)去，由于項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)，資金沉淀壓力大，且租金回報(bào)率相對(duì)略低，房企參與保租房建設(shè)的意愿不強(qiáng)。華潤(rùn)有巢REITs的發(fā)行為房企開(kāi)辟新的融資渠道起到了示范作用，或?qū)⑽嘁员Ｗ夥繛榈讓淤Y產(chǎn)的公募REITs發(fā)行上市。

除此之外，還有多地也在積極推進(jìn)保障性租賃住房REITs。據(jù)了解，今年9月，青島首個(gè)保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目——青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目已完成公開(kāi)招標(biāo)，中標(biāo)人為華夏基金。上海臨港科技城保障性租賃住房REITs也啟動(dòng)，10月18日，上海臨港新片區(qū)投資控股(集團(tuán))有限公司發(fā)布招標(biāo)公告，擬以臨港科技城D03-01地塊保障性租賃住房作為底層資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，招募基金管理人。

臨港科技城D03-01地塊為自持租賃住房建設(shè)用地由置業(yè)公司作為開(kāi)發(fā)主體，在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)，并持續(xù)出租，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng);該地塊建成后的租賃住房套數(shù)下限為1308套，計(jì)劃于2023年1月底竣工。

但從底層資產(chǎn)來(lái)看，目前發(fā)行和啟動(dòng)的保租房REITs以新建及傳統(tǒng)保障房轉(zhuǎn)化項(xiàng)目為主，還未涉及存量改建類項(xiàng)目，隨著保租房REITs的逐步成熟，未來(lái)優(yōu)質(zhì)的改建類項(xiàng)目也有望通過(guò)保租房REITs實(shí)現(xiàn)退出。

3、首個(gè)“租賃基金”落地盤活市場(chǎng)存量房產(chǎn)

11月8日，建設(shè)銀行舉行住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，宣布建信住房租賃基金(有限合伙)、建信住房租賃私募基金管理有限公司正式成立，并與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協(xié)議，以及簽署首批十余個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議。自此，全國(guó)首個(gè)住房租賃基金正式成立。

建信住房租賃基金募集規(guī)模為人民幣300億元，其中，建設(shè)銀行認(rèn)繳人民幣299.99億元，建信信托有限責(zé)任公司全資子公司認(rèn)繳人民幣0.01億元?；鸬哪繕?biāo)定位及投向?yàn)椋ㄟ^(guò)投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

據(jù)建信住房租賃基金籌備組組長(zhǎng)、建信信托總裁 孫慶文表示：“建信住房租賃基金的運(yùn)作完全是自主決策、市場(chǎng)化運(yùn)作，試點(diǎn)初期主要投向房企自持住宅、存量商辦物業(yè)兩類存量資產(chǎn)。其中，房企自持住宅的建設(shè)成本由于已經(jīng)在項(xiàng)目中分?jǐn)?，在?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體遇冷的情況下，往往可以爭(zhēng)取到相對(duì)較好的價(jià)格，利于保障投資成本與收益的平衡。商辦物業(yè)則會(huì)選擇能在當(dāng)?shù)赜忻鞔_政策支持納入保障性租賃住房的項(xiàng)目。”

“非居改?！笔呛芏喑鞘谢I集保租房的重要供應(yīng)方式，目前全國(guó)多地均已明確支持非居住存量改建為保障性租賃住房，并出臺(tái)相關(guān)政策細(xì)則指導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展。

孫慶文稱“之所以看重所投資產(chǎn)能否納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房項(xiàng)目，主要出于將來(lái)發(fā)行保障性租賃住房公募REITs的考慮。目前保租房REITs試點(diǎn)情況較好，市場(chǎng)反響熱烈，探索出一條可行的退出方式，我們將來(lái)的投資退出也會(huì)以發(fā)行公募REITs為主。”

目前，很多城市的商辦市場(chǎng)庫(kù)存較大，去化周期較長(zhǎng)。15個(gè)重點(diǎn)城市20_-2022年9月商辦市場(chǎng)的存量整體呈上升趨勢(shì)，截至2022年三季度末，上海、成都、南京3個(gè)城市的商辦庫(kù)存面積超過(guò)千萬(wàn)方，青島、昆明等11個(gè)城市的商辦庫(kù)存面積超過(guò)300萬(wàn)方。建信住房租賃基金的落地，不僅有助于盤活房企存量資產(chǎn)，增加長(zhǎng)租房、保租房供給，也有助于改善商業(yè)辦公市場(chǎng)的供求關(guān)系。

據(jù)悉，建信住房租賃基金首批項(xiàng)目已于實(shí)繳出資當(dāng)日完成投放，發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)簽約10余個(gè)項(xiàng)目，截至目前，重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目20余個(gè)，項(xiàng)目資產(chǎn)總規(guī)模超過(guò)100億元。未來(lái)隨著存量項(xiàng)目逐漸通過(guò)REITs發(fā)行或國(guó)家政策許可的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式退出后，租賃基金的規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容。后續(xù)，其他商業(yè)銀行也有望跟進(jìn)推出設(shè)立住房租賃基金，共同助力解決城市青年居住難題。

4只保租房公募REITs成功發(fā)行，“投融建管退”資管閉環(huán)打通，而隨著全國(guó)首單住房租賃基金的落地，租賃住房行業(yè)的發(fā)展模式逐漸清晰。未來(lái)市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房和保障性租賃住房都將迎來(lái)加速發(fā)展，助力加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。