全球房?jī)r(jià)泡沫開始破裂是真的嗎
全球房?jī)r(jià)泡沫其實(shí)早已有之，那么全球房?jī)r(jià)泡沫開始破裂是真的嗎?下面是小編整理的全球房?jī)r(jià)泡沫開始破裂是真的嗎，以供參考，歡迎大家收藏并分享喲!
全球房?jī)r(jià)泡沫開始破裂是真的嗎?
全球房?jī)r(jià)泡沫破裂的聲音開始響起。
在這之前，許多國(guó)家的房地產(chǎn)牛市已持續(xù)十年甚至更久。特別是新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球主要經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)飆升至歷史新高，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)迅速累積。
如今，在美聯(lián)儲(chǔ)等激進(jìn)加息和全球經(jīng)濟(jì)衰退的雙重沖擊下，房?jī)r(jià)泡沫開始破滅，全球樓市繁榮正走向終結(jié)。
牛津經(jīng)濟(jì)研究院(oxford economics)在近期發(fā)布的一份報(bào)告中如此描述：“總的來(lái)說(shuō)，這是自2007-2008年以來(lái)最令人擔(dān)憂的樓市前景，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)可能在溫和下跌與大幅回落之間徘徊?！?/p>
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞四國(guó)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)最大。
利率飆升，多國(guó)樓市驟冷
牛津經(jīng)濟(jì)研究院報(bào)告認(rèn)為，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的抵押貸款利率持續(xù)飆升，有可能將一些住房市場(chǎng)推入急劇的衰退。許多經(jīng)濟(jì)體的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)持平或下降。隨著銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的收緊和經(jīng)濟(jì)衰退的影響深入，房?jī)r(jià)下跌的壓力將進(jìn)一步加劇。
這種趨勢(shì)已現(xiàn)端倪。
英國(guó)抵押貸款機(jī)構(gòu)halifax日前公布的數(shù)據(jù)顯示，繼9月環(huán)比下跌0.1%之后，10月英國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%。英國(guó)房?jī)r(jià)正以近兩年來(lái)的最大速度下跌。安永咨詢公司的一份報(bào)告預(yù)測(cè)，英國(guó)2023年抵押貸款將降至10多年來(lái)最低水平。
美國(guó)房?jī)r(jià)在2022年下半年迅速下跌。標(biāo)普/凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)在7月份出現(xiàn)了自2012年以來(lái)的首次月度下降，多個(gè)州和城市對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求降溫。有華爾街經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，美國(guó)明年房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌多達(dá)20%。
韓國(guó)在此前出現(xiàn)“全民搶房潮”后，房?jī)r(jià)也已連續(xù)多月下跌。根據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)7月底公布的數(shù)據(jù)，上半年，該國(guó)交易的公寓數(shù)量比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)出自2006年以來(lái)的最低水平。韓國(guó)的平均房?jī)r(jià)今年上半年也迎來(lái)下跌。
新西蘭儲(chǔ)備銀行2日發(fā)布的金融穩(wěn)定性報(bào)告顯示，隨著抵押貸款利率的上升，新西蘭的房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)較2021年11月的峰值下跌了11%，惠靈頓和奧克蘭的跌幅更大。報(bào)告稱，目前負(fù)資產(chǎn)和抵押貸款服務(wù)拖欠并不普遍，“但如果價(jià)格繼續(xù)下跌并且隨著抵押貸款重新定價(jià)以提高利率，這種情況將會(huì)增加”。
不難看出，全球樓市退潮與利率提高直接相關(guān)。近月來(lái)美國(guó)抵押貸款利率突破7%，并持續(xù)上行，為2002年以來(lái)的最高水平，而不到一年前美國(guó)房貸利率僅3.2%。
另?yè)?jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院估算，在歐元區(qū)和英國(guó)，抵押貸款利率自4月和5月以來(lái)已經(jīng)上升了一倍多。
這四國(guó)房?jī)r(jià)最危險(xiǎn)
牛津經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在這些經(jīng)濟(jì)體，2019年四季度至2022年二季度的房?jī)r(jià)漲幅普遍較高，房地產(chǎn)估值高，債務(wù)水平高，且浮動(dòng)利率債務(wù)突出。因此該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，利率上升將迅速傳遞到這些國(guó)家的家庭財(cái)務(wù)。
居外iqi聯(lián)合創(chuàng)始人、集團(tuán)ceo卡希夫·安薩里(kashif ansari)在接受中新社國(guó)是直通車記者采訪時(shí)表示，加拿大、澳大利亞、新西蘭等國(guó)的房?jī)r(jià)料將領(lǐng)跌歐美樓市。這家房產(chǎn)科技集團(tuán)在亞太及歐美有3萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人。
卡希夫·安薩里認(rèn)為，首先是因?yàn)檫@些國(guó)家的樓市在疫情期間漲幅最大，樓市漲幅高的樓市碰到銀根緊縮也容易跌。
與美國(guó)大部分買家按揭貸款為固定利率不同，加拿大和澳大利亞等國(guó)的按揭貸款相當(dāng)一部分是浮動(dòng)利率，這意味著房主們要承受利率上調(diào)的壓力，而這種壓力又伴隨著物價(jià)的上漲。
如家庭負(fù)債占家庭可支配收入的比例過(guò)高，那么這些家庭更容易受按揭利率上調(diào)的影響。在上述三個(gè)國(guó)家，家庭負(fù)債的占比也較高。這幾個(gè)因素如疊加在一起，卡希夫·安薩里分析稱，當(dāng)?shù)貥鞘械男枨髸?huì)大打折扣，進(jìn)而引發(fā)樓市交易量?jī)r(jià)雙跌。
澳大利亞悉尼知名房產(chǎn)公司plus agency執(zhí)行合伙人fiona yang已經(jīng)感受到了市場(chǎng)的變化。她告訴中新社國(guó)是直通車記者，悉尼的公寓受到的影響最大。房產(chǎn)的買家和賣家都對(duì)不斷攀升的利率望而卻步，所以進(jìn)入市場(chǎng)的房源越來(lái)越少，每套房源的報(bào)價(jià)也越來(lái)越少?！耙荒昵?，我們典型的房產(chǎn)大致以掛牌價(jià)的110%售出。而如今轉(zhuǎn)售交易平均為要價(jià)的90%左右。”
"每次利率上升，許多買家都要向下調(diào)整他們的預(yù)算?！眆iona yang說(shuō)，“一位業(yè)主希望出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪華公寓。他的預(yù)期售價(jià)是2500萬(wàn)澳元，但市場(chǎng)可能只能承受2000萬(wàn)澳元的價(jià)格，這是個(gè)很大的折扣。然而，即使將這套房產(chǎn)出租，他的收益率也只有2.5%左右，他只要把現(xiàn)金存入銀行就能賺得更多。"
一些過(guò)去搶手的房屋，如今滯銷了。
悉尼一家拍賣機(jī)構(gòu)james pratt auction group的ceo james pratt表示，"我正在與邦迪海灘附近的一處房產(chǎn)合作，我們不得不將拍賣日期推遲三次，因?yàn)楦緵](méi)有足夠的買家。這在邦迪非常罕見(jiàn)，那里的房產(chǎn)通常會(huì)以高價(jià)迅速售出。"
加拿大bc省溫哥華地區(qū)知名地產(chǎn)投資顧問(wèn)tina mak在接受中新社國(guó)是直通車采訪時(shí)表示，疫情期間溫哥華周邊地區(qū)房?jī)r(jià)上漲明顯。因?yàn)楫?dāng)時(shí)人們都想要郊外的大戶型房子。今年以來(lái)，隨著不少公司恢復(fù)上班，人們發(fā)現(xiàn)郊區(qū)要開車通勤來(lái)市里上班還是不方便，加上油價(jià)也貴。所以現(xiàn)在城外的房子跌得也最多。今年以來(lái)已跌了20%。
2008年次貸危機(jī)會(huì)重演嗎?
由房地產(chǎn)引起的2008年次貸危機(jī)會(huì)重演嗎?
卡希夫·安薩里表示，普遍認(rèn)為不會(huì)，經(jīng)過(guò)上次的次貸危機(jī)，銀行在放款時(shí)對(duì)借款的審核更為嚴(yán)格，數(shù)據(jù)顯示因?yàn)檫€不起房貸而被沒(méi)收的房子數(shù)量沒(méi)有明顯增多。
他指出，樓價(jià)下跌，是在過(guò)去兩年猛漲的基礎(chǔ)上，比如：加拿大、澳大利亞、新西蘭三個(gè)國(guó)家就算跌20%，也還比疫情前高。而跌得多一些的地方，也正是漲得快一些地方。發(fā)達(dá)國(guó)家不少人的財(cái)富比起疫情期間會(huì)打折，但比疫情前還是有所增加。
實(shí)際上，由于現(xiàn)在樓市上少了炒房者，也少了機(jī)構(gòu)投資者，買家、尤其是新移民剛需買家和手持現(xiàn)金的外國(guó)買家，就迎來(lái)了一個(gè)有利的買房時(shí)期。買家會(huì)發(fā)現(xiàn)自己處于談價(jià)格談購(gòu)房條款的有利地位，買方經(jīng)紀(jì)人的日子也從容多了。
牛津經(jīng)濟(jì)研究院也認(rèn)為，一個(gè)積極的因素是，一些主要市場(chǎng)的抵押貸款債務(wù)占居民收入的比例低于全球金融危機(jī)之前的水平。在美國(guó)，2022年二季度的抵押貸款債務(wù)與收入比率比2007年四季度低35%，在西班牙低25%，在英國(guó)低14%。
另一個(gè)因素是采用浮動(dòng)利率的抵押貸款債務(wù)比全球金融危機(jī)前低。這意味著家庭面臨的抵押貸款利率上升帶來(lái)的直接沖擊較小。
全球房?jī)r(jià)城市排行
蒙特卡洛
55207美元/m?
蒙特卡洛是摩納哥公國(guó)的一座城市，位于歐洲地中海之濱、法國(guó)的東南方，屬于一個(gè)版圖很小的國(guó)家摩納哥公國(guó)，世人稱之為“賭博之國(guó)”、“袖珍之國(guó)”、“郵票小國(guó)”。作為世界上人口最密集的一個(gè)國(guó)度，摩納哥在僅有1.95平方千米的國(guó)土上聚集了3.3萬(wàn)的人口，可謂地窄人稠。沒(méi)有個(gè)人所得稅吸引了數(shù)量可觀的富裕避稅移民，主要是來(lái)自其他歐洲國(guó)家，他們透過(guò)在摩納哥以外的事業(yè)賺得其大部分的收入，大多數(shù)的移民是商人。這里的人民及其富裕，生活成本非常高，房?jī)r(jià)位居世界各個(gè)城市之首。
倫敦
29676美元/m?
倫敦是英國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心和世界著名的旅游勝地，有數(shù)量眾多的名勝景點(diǎn)與博物館。吸引了全球近十分之一的億萬(wàn)富豪定居，就連房?jī)r(jià)也在節(jié)節(jié)攀升。倫敦的房子素來(lái)以穩(wěn)健和流動(dòng)性強(qiáng)著稱，無(wú)論是對(duì)本國(guó)人還是海外投資者都沒(méi)有任何限購(gòu)政策，一直大門敞開。2015年底，王健林豪擲8000萬(wàn)英鎊(約合人民幣7億)，在倫敦最富有的辛頓宮花園大街15A號(hào)，買下一處維多利亞時(shí)期的豪宅。這套別墅除了8000萬(wàn)英鎊的購(gòu)房?jī)r(jià)，還需繳付950萬(wàn)英鎊的購(gòu)房印花稅，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)英國(guó)歷史上印花稅的最高紀(jì)錄。
香港
28570美元/m?
香港作為中國(guó)的特區(qū)之一，陸地面積只有1100多平方公里，相當(dāng)于天津的十分之一那么大。香港經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人非常多，人口七百多萬(wàn)，香港的人口密度約為每平方公里6000多人，已達(dá)全世界前三位。香港的人均居住面積只有16平方米!但是香港的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了32萬(wàn)一平米，一間面積不過(guò)不到5平米的單間，月租金都要接近5000港幣。
紐約
17191美元/m?
紐約是美國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)中心，也是全球最大的金融中心之一。紐約一向?yàn)楦叩皿@人的房?jī)r(jià)盛名于世，紐約最貴豪宅成交價(jià)達(dá)到了1.005億美元，房屋面積為1014平米，單平米房?jī)r(jià)高達(dá)68萬(wàn)。紐約的房?jī)r(jià)，最貴的并不是紐約的華爾街地區(qū)和紐約皇后區(qū)、克朗魯斯地區(qū)，而是曼哈頓地區(qū)，曼哈頓的房?jī)r(jià)才是紐約寸土寸金的地區(qū)，曼哈頓的房?jī)r(jià)在近十年的漲幅中，達(dá)到了50%的漲幅情況，曼哈頓房?jī)r(jià)得極大漲幅情況，讓曼哈頓地區(qū)成為了最貴的有美國(guó)紐約房產(chǎn)代表，曼哈頓的房產(chǎn)大約在五百萬(wàn)美元到3000萬(wàn)美元之間。曼哈頓的平均房?jī)r(jià)為17191美元1平方米。
特拉維夫
17149美元/m?
特拉維夫是以色列最大的都會(huì)區(qū)，是該國(guó)人口最稠密的地帶，也是以色列的經(jīng)濟(jì)樞紐。特拉維夫被認(rèn)為已出現(xiàn)了成為世界級(jí)城市的趨勢(shì)，并被列為中東生活費(fèi)用最昂貴的大城市。
東京
16322美元/m?
東京是日本的經(jīng)濟(jì)中心，首都圈的人口數(shù)則達(dá)3700萬(wàn)人，是全球規(guī)模最大的都會(huì)區(qū)。東京一座50平方米的房子大概在3000萬(wàn)日幣左右，所以說(shuō)按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算的話，東京的房?jī)r(jià)大概在60萬(wàn)日比一平方米左右。這個(gè)價(jià)格可以說(shuō)是相當(dāng)高的，對(duì)于想要在東京進(jìn)行購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，要做好足夠的資金準(zhǔn)備。
巴黎
15867美元/m?
根據(jù)巴黎公證處公布的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，巴黎房?jī)r(jià)20多年以來(lái)一直在變化，但是幾乎從未下跌過(guò)，這種趨勢(shì)在近幾年表現(xiàn)尤為明顯。許多人都想購(gòu)置巴黎的房屋，原因之一在于政府給出了許多優(yōu)惠政策，尤其是針對(duì)旅游地產(chǎn)推出的免增值稅購(gòu)房、減免房租所得稅等政策都十分具有吸引力。隨著巴黎新移民大量涌入的購(gòu)房需求，巴黎的平均房?jī)r(jià)為15867美元1平方米。
莫斯科
14714美元/m?
莫斯科，已有800余年的歷史，是世界著名的古城。在莫斯科，一套帶廚房衛(wèi)生間的單元房(平均面積大約60平米)，1991年總價(jià)5000美元，現(xiàn)在的價(jià)格是29萬(wàn)美元。早在2015年年底，莫斯科中心區(qū)的房?jī)r(jià)就已經(jīng)達(dá)到了1萬(wàn)美元每平米，高檔住房均價(jià)更是超過(guò)了2萬(wàn)美元。
維也納
14333美元/m?
維也納是奧地利人口最多的城市，在2017年的人口普查中，維也納已擁有超過(guò)187萬(wàn)的人口。如果你想要擁有優(yōu)越的地理位置和良好的住房質(zhì)量(鑲木地板、現(xiàn)代化浴室、帶大陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)、現(xiàn)代建筑)，全新公寓在維也納平均每平方米價(jià)格高達(dá)14333美元。
日內(nèi)瓦
14260美元/m?
日內(nèi)瓦，位于日內(nèi)瓦湖西南角，是瑞士聯(lián)邦的第二大城市，也是一個(gè)世界著名的聯(lián)合國(guó)城市。日內(nèi)瓦的房子均價(jià)為10,891歐元，折合人民幣8萬(wàn)多一平，要在日內(nèi)瓦湖旁邊買個(gè)海景獨(dú)立屋，得要1千萬(wàn)人民幣以上了。
新加坡
13748美元/m?
新加坡市是新加坡共和國(guó)的首都，有“花園城市”之稱，是世界上最大港口之一和重要的國(guó)際金融中心。新加坡的一般公寓為5-7萬(wàn)人民幣每平米，中檔公寓為7-10萬(wàn)人民幣每平米，高端公寓為10-20萬(wàn)人民幣每平米，超級(jí)公寓為20萬(wàn)以上每平米，新加坡的房?jī)r(jià)與地段關(guān)系很大，地段不同價(jià)格相差很大。
上海
11829美元/m?
上海是全球著名的金融中心，全球人口規(guī)模和面積最大的都會(huì)區(qū)之一，上海的房?jī)r(jià)目前來(lái)說(shuō)均價(jià)到五萬(wàn)到六萬(wàn)，在內(nèi)環(huán)以內(nèi)高達(dá)八萬(wàn)。上海最貴的房子是在上海靜安區(qū)成交的一套房子均價(jià)高34.49萬(wàn)一平。實(shí)在是超乎想象，一平的價(jià)格在五六線城市能買到一套100平的房子了。
孟買
10932美元/m?
孟買，是印度人口第二多的城市。由于印度建材市場(chǎng)滯后和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切需求，從而導(dǎo)致印度各個(gè)中心城市的房?jī)r(jià)急速攀升。孟買中心區(qū)的平均房?jī)r(jià)為10932美元1平方米。
悉尼
10711美元/m?
悉尼，是澳大利亞新南威爾士州的首府，也是澳大利亞面積最大、人口最多的城市。悉尼中心區(qū)域的交通路線錯(cuò)綜復(fù)雜，邊緣區(qū)域的交通干線就比較少了。是的，悉尼就是中心區(qū)域的房?jī)r(jià)高，邊緣地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)稍微低一些，和北京的房?jī)r(jià)是一個(gè)樣的。距離悉尼市中心近的公寓價(jià)格為10萬(wàn)元/㎡以上。