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首套房貸利率下限再調(diào)整釋放什么信號呢?

人民銀行、銀保監(jiān)會9月29日晚間發(fā)布《關于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》(以下簡稱《通知》)，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。但二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這是金融監(jiān)管部門今年以來第二次下調(diào)首套房貸利率下限。今年5月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，將購買普通自住房的首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。

央行表示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛亦認為，相關政策的放松有助于促進房地產(chǎn)市場的合理需求進一步釋放，從而讓房地產(chǎn)市場持續(xù)趨穩(wěn)、化解潛在風險，這對帶動我國經(jīng)濟增長、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤都有非常積極的作用。

23個城市符合放寬首套房貸利率下限條件

金融監(jiān)管部門此次放寬首套房貸利率下限，僅針對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計，目前符合上述標準的城市有23個，其中二線城市有8個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽;三四線城市有15個，包括泉州、溫州、北海、包頭等。

“今年三季度尤其是7-8月份房地產(chǎn)市場行情較為疲軟，頗受高層關注?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，此次央行政策出臺符合預期，也是國務院兩次常務會議提及“一城一策運用好信貸等政策工具”后，央行做出的力度較大的政策表態(tài)。

東方金誠高級研究員馮琳認為，這是繼“保交樓”措施在房地產(chǎn)供給端發(fā)力后，政策面在需求端支持樓市回暖的新舉措。這在推動樓市回暖的同時，也體現(xiàn)了政策漸進調(diào)整、堅持“房住不炒”的基本原則。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，如果繼續(xù)降低，的確可降低購房者置業(yè)成本，持續(xù)降息是落實國務院“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對市場信心和市場預期的企穩(wěn)將起到積極作用。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，主要是抓住穩(wěn)增長關鍵窗口期，出臺階段性、差別化穩(wěn)樓市增量政策，在風險可控情況下，因城施策，適度放寬房貸利率空間，降低剛需購房成本，促進樓市需求回暖。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼亦表示，在居民住房消費需求不振、房地產(chǎn)市場走弱的情況下，調(diào)整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫性，或?qū)a(chǎn)生三個作用：一是在堅持房住不炒的前提下，穩(wěn)定居民住房消費預期，激發(fā)新的住房消費需求;二是傳遞穩(wěn)定信心、穩(wěn)定市場的信號，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。

部分城市首套房貸利率有望降至4.1%以下

根據(jù)《通知》要求，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

嚴躍進認為，相關政策出臺，可讓銀行的自主權增大。他預計，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，這有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

據(jù)統(tǒng)計，央行、銀保監(jiān)會自今年5月下調(diào)了首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限之后，全國已有超過80城將首套房貸利率下調(diào)至下限的4.1%。

一位銀行業(yè)內(nèi)研究人士分析認為，預計未來部分地區(qū)首套房貸利率會降至4.1%以下，甚至有望降至4%以下。當前，房抵貸、普惠小微等領域的利率在3.5%到3.85%，對這些城市首套房貸利率或具有參考價值。

馮琳亦認為，后續(xù)視房地產(chǎn)市場運行情況而定，不排除這一舉措會擴大至更多城市，或單獨下調(diào)二套房房貸利率下限的可能。同時，馮琳預計，四季度5年期LPR報價也有望進一步下調(diào)，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。這將是四季度穩(wěn)增長、控風險的一個重要著力點。

張大偉還認為，整體看，房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大。預計未來還會有爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策出臺，同時，市場亦期待二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調(diào)的政策。

此外，植信研究院首席經(jīng)濟學家連平在其發(fā)布的研報中指出，展望四季度，預計房地產(chǎn)政策將維持相對寬松的基調(diào)。住房金融環(huán)境將逐步回暖，房貸利率仍有小幅下調(diào)的空間?？傮w來看，結(jié)合去年基數(shù)偏低以及季節(jié)性特征，預計四季度房地 產(chǎn)投資可能止跌企穩(wěn)。

中銀研究亦認為，隨著全國多地采取了放松限購、降低首付比例等措施支持剛性等需求，加之銀行信貸審批和發(fā)放貸款速度加快，預計四季度房地產(chǎn)業(yè)相關融資需求將有所回暖，信貸增速有望逐步趨穩(wěn)。

房貸利率怎么算?

等額本金還款法計算公式：

每月償還貸款本金=貸款金額/貸款期數(shù)

每月償還貸款利息=貸款余額__日利率__實際天數(shù)

每月償還貸款本息=每月償還貸款本金+每月償還貸款利息

等額本息還款法的計算公式為：

貸款本金__月利率__(1+月利率)

每月等額償還貸款本息=(1+月利率)-1

每月償還貸款利息=貸款余額__日利率__實際占用天數(shù)

每月償還貸款本金=每月等額償還貸款本息-每月償還貸款利息

2021中國房貸規(guī)模

房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，無論是開發(fā)商還是買家，都需要大量的資金支持。但問題是，開發(fā)商和買家往往沒有足夠的資金，所以他們只能選擇向外借錢!因此，房貸規(guī)模越來越大。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，全國房貸規(guī)模已超過50萬億元，達到52.17萬億。雖然開發(fā)商占一半以上，但分配給買家的房貸規(guī)模并不小。