房地產(chǎn)如何避稅

　　為躲避土地增值稅，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使盡渾身解數(shù)，各出高招。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)?lái)的房地產(chǎn)合理避稅渠道，歡迎閱讀。

　　房地產(chǎn)避稅渠道1：拖延工期

　　不過(guò)無(wú)論如何征稅，都必須等待項(xiàng)目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過(guò)1%或0.5%的預(yù)征來(lái)解決，一旦項(xiàng)目還有哪怕一點(diǎn)沒(méi)有完工，國(guó)家就無(wú)法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。

　　設(shè)想一個(gè)小區(qū)，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，與法是一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。相信如果國(guó)家嚴(yán)格征稅，由于影響太大，必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。

　　房地產(chǎn)避稅渠道2：提高人工

　　對(duì)于股份公司來(lái)說(shuō)，一旦經(jīng)過(guò)平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類(lèi)似內(nèi)部人控制的萬(wàn)科。

　　當(dāng)然還有類(lèi)似購(gòu)買(mǎi)巨額保險(xiǎn)等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應(yīng)用。所以，在這里，先要預(yù)祝類(lèi)似萬(wàn)科等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的高管們了，等著加工資吧。

　　房地產(chǎn)避稅渠道3：搞精裝修

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以毛胚房為主要供應(yīng)，使得土地增值部分較大。開(kāi)征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。

　　也就是說(shuō)，未來(lái)的裝修市場(chǎng)，面對(duì)購(gòu)房者的份額要萎縮，而面對(duì)發(fā)展商的大盤(pán)、同意裝修將增加。

　　房地產(chǎn)避稅渠道4：項(xiàng)目公司

　　那些通過(guò)項(xiàng)目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預(yù)繳征收時(shí)期，由于可以開(kāi)發(fā)完畢就注銷(xiāo)，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費(fèi)，相信項(xiàng)目公司制會(huì)越來(lái)越多。同時(shí)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢的項(xiàng)目公司，進(jìn)行注銷(xiāo)的應(yīng)該也會(huì)逐漸增多。

　　由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項(xiàng)目、增加成本，土地增殖稅的恢復(fù)征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達(dá)到少繳甚至無(wú)須繳納土地增值稅的條件。

　　房地產(chǎn)避稅渠道5：轉(zhuǎn)售為租

　　土地增值稅對(duì)于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產(chǎn)等的影響相對(duì)較小。而由于既有銷(xiāo)售類(lèi)房產(chǎn)、也有租賃類(lèi)房產(chǎn)，因此存在內(nèi)部操作空間，從而增大銷(xiāo)售類(lèi)房產(chǎn)的成本，這類(lèi)房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。

　　而這個(gè)約定，極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這對(duì)于保障行業(yè)業(yè)績(jī)平穩(wěn)大有幫助。

　　房地產(chǎn)避稅渠道6：加快周轉(zhuǎn)

　　很多以前銷(xiāo)售高端房產(chǎn)取得暴利，而沒(méi)有預(yù)提本稅、又把原來(lái)的錢(qián)投放出去了的企業(yè)，將受到較大沖擊，甚至引起嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強(qiáng)、預(yù)先準(zhǔn)備好的房企。

　　根據(jù)測(cè)算基本可以得知，只要企業(yè)的各項(xiàng)成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，那么就可以滿足“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免收土地增值稅”。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀，建立新的價(jià)值觀。

　　同時(shí)，為了在規(guī)定條件下獲得盡可能大的利潤(rùn)回報(bào)，因此存貨周轉(zhuǎn)率的控制將越來(lái)越重要，企業(yè)必然要使自己的周轉(zhuǎn)速度加快。

　　有關(guān)房地產(chǎn)涉及的稅種推薦

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。

　　1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5%。

　　2、城市維護(hù)建設(shè)稅

　　計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%(城區(qū))、5%(郊區(qū))、1%(農(nóng)村)。

　　計(jì)算公式:

　　應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×稅率。

　　3、教育費(fèi)附加

　　計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納,附加稅率為3%。

　　計(jì)算公式:

　　應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅×3%。

　　4、印花稅：

　　(1)財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一;

　　(2)加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)， 稅率為萬(wàn)分之五;

　　(3)購(gòu)銷(xiāo)合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬(wàn)分之三;

　　(4)借款合同，稅率為萬(wàn)分之零點(diǎn)五;

　　(5)對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬(wàn)分之五貼花;

　　(6)營(yíng)業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。

　　5、個(gè)人所得稅：

　　工資、薪金不含稅收入適用稅率表

　　級(jí)數(shù) 應(yīng)納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元)

　　1 不超過(guò)500元的部分 5 0

　　2 超過(guò)500元至2000元的部分 10 25

　　3 超過(guò)2000元至5000元的部分 15 125

　　4 超過(guò)5000元至20000元的部分 20 375

　　5 超過(guò)20000元至40000元的部分 25 1375

　　6 超過(guò)40000元至60000元的部分 30 3375

　　7 超過(guò)60000元至80000元的部分 35 6375

　　8 超過(guò)80000元至100000元的部分 40 10375

　　9 超過(guò)100000元的部分 45 15375

　　計(jì)算公式：

　　應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)

　　應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險(xiǎn)一金”