房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何做賬
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何做賬
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開發(fā)費(fèi)用很多，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)財(cái)務(wù)要做好賬目的處理流程。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)企業(yè)做賬方法，歡迎閱讀。
房地產(chǎn)企業(yè)期末結(jié)賬方法
(1)對于不需要按月結(jié)計(jì)本期發(fā)生額的賬戶(如各項(xiàng)應(yīng)收款、應(yīng)付款明細(xì)賬等)，每次記賬以后，都要隨時(shí)結(jié)出余額，每月最后一筆余額即為月末余額。也就是說，月末余額就是本月最后一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄的同一行內(nèi)的余額。月末結(jié)賬時(shí)，只需要在最后一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄之下劃一單紅線，不需要再結(jié)計(jì)一次余額。
(2)現(xiàn)金、銀行存款日記賬和需要按月結(jié)計(jì)發(fā)生額的收入、費(fèi)用等明細(xì)賬，每月結(jié)賬時(shí)，要在最后一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄下面劃一單紅線，結(jié)出本月發(fā)生額和余額，在摘要欄內(nèi)注明“本月合計(jì)”字樣，在下面再劃一條單紅線。
(3)需要結(jié)計(jì)本年累計(jì)發(fā)生額的某些明細(xì)賬戶，如主營業(yè)務(wù)收入、開發(fā)成本明細(xì)賬等，每月結(jié)賬時(shí)，應(yīng)在“本月合計(jì)”行下結(jié)計(jì)自年初起至本月末止的累計(jì)發(fā)生額，登記在月份發(fā)生額下面，在摘要欄內(nèi)注明“本年累計(jì)”字樣，并在下面再劃一單紅線。12月末的“本年累計(jì)”就是全年累計(jì)發(fā)生額，并在全年累計(jì)發(fā)生額下劃雙紅線。
(4)需要結(jié)計(jì)本年累計(jì)發(fā)生額同時(shí)也需要結(jié)計(jì)“自開工累計(jì)數(shù)”的某些明細(xì)賬戶，如反映某開發(fā)項(xiàng)目的主營業(yè)務(wù)收入、開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加明細(xì)賬等，在年末結(jié)賬時(shí)“本年累計(jì)”下面增設(shè)“自開工累計(jì)數(shù)”，反映開發(fā)項(xiàng)目竣工前的所有收入、成本明細(xì)金額。
對于有甲供材料的房地產(chǎn)企業(yè)，為了方便與施工單位的甲供材料結(jié)算，“原材料”科目不僅按照數(shù)量金額設(shè)置明細(xì)帳，在會計(jì)期末結(jié)賬時(shí)也應(yīng)該反映“本年累計(jì)數(shù)”、“自開工累計(jì)數(shù)”。
(5)總賬賬戶平時(shí)只需結(jié)計(jì)月末余額。年終結(jié)賬時(shí)，為了反映全年各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益增減變動的全貌，便于核對賬目，要將所有總賬賬戶結(jié)計(jì)全年發(fā)生額和年末余額，在摘要欄內(nèi)注明“本年合計(jì)”字樣，并在合計(jì)數(shù)下劃一雙紅線。采用棋盤式總賬和科目匯總表代替總賬的單位，年終結(jié)賬，應(yīng)當(dāng)匯編一張全年合計(jì)的科目匯總表和棋盤式總賬。
(6)需要結(jié)計(jì)本月發(fā)生額的某些賬戶，如果本月只發(fā)生一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，由于這筆記錄的金額就是本月發(fā)生額，結(jié)賬時(shí)，只要在此行記錄下劃一單紅線，表示與下月的發(fā)生額分開就可以了，不需另結(jié)出“本月合計(jì)”數(shù)。
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地返還款后會計(jì)處理
對于會計(jì)處理，一種觀點(diǎn)認(rèn)為取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，應(yīng)以實(shí)際收到的土地返還款沖減土地成本。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這部分返還款屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號———政府補(bǔ)助(2006)》的規(guī)定，作為營業(yè)外收入進(jìn)行處理。
從土地出讓業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計(jì)入土地受讓成本，政府給予的返還并不是原票據(jù)的折讓沖回，多是其他名目的財(cái)政返還。所以，房地產(chǎn)企業(yè)用取得的各種名義的土地返還沖減土地成本并不妥當(dāng)。
根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號———政府補(bǔ)助(2006)》的規(guī)定，政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然，企業(yè)從政府取得的土地返還款符合這一規(guī)定。
房地產(chǎn)企業(yè)取得的開發(fā)用地構(gòu)成存貨的一部分，取得的補(bǔ)償返還款屬于已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，會計(jì)處理上應(yīng)直接計(jì)入營業(yè)外收入，而不是沖減開發(fā)成本。
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地返還款后企業(yè)所得稅處理
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕151號)規(guī)定，財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)由政府返還的土地出讓金等按照財(cái)政收支規(guī)定當(dāng)然屬于財(cái)政性資金。
按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，并非所有的財(cái)政撥款、政府性基金都是不征稅收入，還要根據(jù)財(cái)稅〔2008〕151號文件和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕57號)的規(guī)定，注意區(qū)分出當(dāng)中的應(yīng)納稅收入。
根據(jù)財(cái)稅〔2008〕151號文件的規(guī)定，對企業(yè)取得的由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。除此之外的其他財(cái)政性資金則都屬于征稅收入。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知 》(財(cái)稅〔2009〕87號)對此作了較為具體的規(guī)定，2008年1月1日~2010年12月31日期間，企業(yè)取得的來源縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門具有專項(xiàng)用途的財(cái)政性資金，同時(shí)符合以下條件可以作為不征稅收入：一是企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途;二是財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;三是企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。
從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足上述要求，只是政府為招商引資或變相的協(xié)議出讓的一種策略而已，所以，此土地返還款應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地返還款后土地增值稅處理
既然房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府土地返還款不能沖減“開發(fā)成本”，那么計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目是否允許全額列支呢?
根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
房地產(chǎn)會計(jì)做賬流程
1.審核原始憑證
(1)外來原始憑證。由業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員在業(yè)務(wù)發(fā)生或者完成時(shí)從外單位取得的憑證，如供應(yīng)單位發(fā)貨票、銀行收款通知等。
(2)自制原始憑證。單位自行制定并由有關(guān)部門或人員填制的憑證，如收料單、領(lǐng)料單、工資結(jié)算單、收款收據(jù)、銷貨發(fā)票、成本計(jì)算單等。
2.填制記賬憑證
可以到月底把同類的原始憑證匯總填制記賬憑證，也可隨時(shí)發(fā)生隨時(shí)填 . 但不要把時(shí)間順序顛倒了。根據(jù)有借必有貸，借貸必相等的記賬規(guī)則，編制會計(jì)分錄。
3.復(fù)核
就是看看有沒有錯誤。
4.記賬
根據(jù)記賬憑證登記入賬，小規(guī)模公司必備的賬本：現(xiàn)金日記賬;銀行日記賬;總賬;三欄明細(xì)賬。
5.編制會計(jì)報(bào)表
(1)根據(jù)總賬科目余額填列?？芍苯痈鶕?jù)有關(guān)總賬科目的期末余額填列，(如應(yīng)收票據(jù))有些則需根據(jù)幾個總賬科目的期末余額計(jì)算填列，如“貨幣資金”，需根據(jù)“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”三個科目的期末余額的合計(jì)數(shù)填列。
(2)根據(jù)明細(xì)賬科目余額計(jì)算填列。如“應(yīng)付賬款”，需根據(jù)“應(yīng)付賬款”和“預(yù)付賬款”相關(guān)明細(xì)科目的期末貸方余額計(jì)算填列。
(3)根據(jù)總科目和明細(xì)科目余額分析計(jì)算填列。如“長期借款”，需根據(jù)“長期借款”總賬科目余額扣除“長期借款”明細(xì)科目中將在一年內(nèi)到期限的長期借款部分分析計(jì)算填列。
(4)務(wù)查登記簿記錄。會計(jì)報(bào)表附注中的某些資料，需要根據(jù)備查登記簿中的記錄編制。
6.納稅申報(bào)
1)增值稅：
銷售或購進(jìn)貨物、提供加工或修理修配勞務(wù)是要繳納增值稅的。小規(guī)模納稅人的增值稅率為3%。
2)營業(yè)稅：
營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，是在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人。不同行業(yè)的營業(yè)稅率不同。
3)地稅：
還要交地稅，就是在營業(yè)稅的基礎(chǔ)上，分別按7%征收的城建稅(還有5%、1%，視城市大小而定)和3%的教育費(fèi)附加和地方教育附加1%(或2%，也是各城市不同)。
4)所得稅：
不論是工商業(yè)還是服務(wù)業(yè)，都要按利潤繳納企業(yè)所得稅，具體征收辦法：按照企業(yè)所得稅申報(bào)表的要求，逐項(xiàng)填寫收入、成本、費(fèi)用、支出，算出利潤，按照稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整，計(jì)算出應(yīng)納稅所得額。
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