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如何使用住房公積金貸款買(mǎi)房

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  絕大多數(shù)的購(gòu)房者買(mǎi)房一般考慮的都是用公積金貸款來(lái)買(mǎi)房吧,如何正確的使用住房公積金來(lái)貸款買(mǎi)房,是很多人都關(guān)心的話(huà)題。今天學(xué)習(xí)啦小編就給大家較為詳細(xì)的講解用住房公積金貸款買(mǎi)房的流程,給大家提供一點(diǎn)參考!

  用住房公積金買(mǎi)房的流程

  1、如何用住房公積金買(mǎi)房?公積金貸款買(mǎi)房流程:

  (1)初審:由住房資金管理中心對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行初步審查,包括申請(qǐng)人資格、貸款額度、貸款期限,初審合格以后,由中心出具《抵押物審核評(píng)估通知單》

  (2)評(píng)估:申請(qǐng)人持《抵押物審核評(píng)估通知單》到中心指定的評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。

  (3)審核:申請(qǐng)人持評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《評(píng)估報(bào)告》以及中心要求的初審材料到中心進(jìn)行貸款審核。如果合格,中心開(kāi)具《北京市住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單》。

  (4)辦理?yè)?dān)保手續(xù):申請(qǐng)人持《北京市住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單》,按照自己選擇的擔(dān)保方式辦理?yè)?dān)保手續(xù)。如果選擇抵押+保證的方式,保證人應(yīng)該出具書(shū)面的擔(dān)保函;如果選擇抵押+保險(xiǎn)或第三人保證的方式,應(yīng)該到保險(xiǎn)公司投?;虻綋?dān)保機(jī)構(gòu)辦理委托擔(dān)保手續(xù)。

  (5)簽訂借款合同

  申請(qǐng)條件:住房公積金貸款的前提條件是,城鎮(zhèn)職工個(gè)人與所在單位必須連續(xù)繳納住房公積金滿(mǎn)一年。

  城鎮(zhèn)職工在申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款時(shí),應(yīng)提交以下資料:

  1、個(gè)人資料:申請(qǐng)貸款的個(gè)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)借款人)身份證明及配偶的相關(guān)身份證明(身份證或其他有效證件均可)的復(fù)印件各4份;借款人的婚姻證明(單身證明、結(jié)婚證書(shū)、離婚證書(shū)或離婚判決書(shū),喪偶者須提供對(duì)方的死亡證明)的復(fù)印件各4份;交購(gòu)房款的有效憑證復(fù)印件4份;借款人及配偶的收入證明各4份;合法的購(gòu)房合同原件4份;以及借款人及其配偶的印章;另外,必須提供借款人住房公積金的繳存證明。以上這些材料,一定要帶上原件及相應(yīng)份數(shù)的復(fù)印件。

  2、房屋建審資料:商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證或房改批復(fù);建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)工程施工許可證;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;國(guó)有土地使用證;建審平面圖及樓層平面圖。 符合住房公積金貸款條件的購(gòu)房者,可以到受委托的銀行及經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)辦理公積金貸款,還可就近前往公積金管理中心或各分中心、管理部申請(qǐng)辦理公積金貸款。 首先要問(wèn)清楚開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目按揭銀行情況,問(wèn)清樓盤(pán)“五證”是否齊全、能不能給自己提供相關(guān)手續(xù)等。假如開(kāi)發(fā)商雖然“五證”齊全但不給購(gòu)房者提供,也不可能辦理公積金貸款。

  流程:1、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協(xié)議。

  2、借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請(qǐng),受托行業(yè)可根據(jù)需要,代為收集借款人申請(qǐng)資料,統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。

  (1)借款人身份證件(指居民身份證、戶(hù)口簿或其他有效居留證件)及婚姻狀況證明;

  (2)借款人家庭財(cái)產(chǎn)和收入證明;

  (3)合法的購(gòu)(建、修)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件;

  (4)抵押物或資物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或資押的證明;有權(quán)部門(mén)出具的抵押物估價(jià)證明;保證人同意提供保證的書(shū)面文件和保證人資信證明;

  (5)有所購(gòu)(建、修)住房全部?jī)r(jià)款20%以上的自有資金,并保證用于支付所購(gòu)(建、修)住房的首付款;

  (6)自建住房的,應(yīng)出具計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件;

  (7)對(duì)自有住房進(jìn)行翻建、大修的、應(yīng)出具自有住房產(chǎn)權(quán)證明;

  (8)有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人;

  (9)住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

  3、住房資金管理中心對(duì)每筆貸款金額、期限、利率審批同意后,與受托行簽訂委托貸款合同。

  4、受托行按照委托貸款合同約定,與借款人分別簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質(zhì)押合同》和《住房公積金委托貸款保證合同》后,辦理借款手續(xù)。5、受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開(kāi)立的指定賬戶(hù)。

  住房公積金貸款買(mǎi)房條件

  1、具有合法有效的身份,指的是需要符合具備中華人民共和國(guó)國(guó)籍和有效的居民身份證。

  2、具有完全民事行為能力。

  3、信用良好,收入穩(wěn)定。

  4、具備當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門(mén)所確認(rèn)的購(gòu)房合同或協(xié)議,并能辦理抵押、保證擔(dān)保手續(xù)。

  5、已按規(guī)定支付了一定比例的首付款。

  用住房公積金貸款買(mǎi)房的策略

  策略一:額度可靈活使用

  按規(guī)定,如果夫婦雙方都繳公積金,只能用其中的一個(gè),不能雙方同時(shí)使用。王女士和他的先生都是公司的白領(lǐng),準(zhǔn)備結(jié)婚買(mǎi)房時(shí)設(shè)計(jì)出一個(gè)絕妙的點(diǎn)子:在和丈夫領(lǐng)結(jié)婚證前,兩人先以各自的名義購(gòu)買(mǎi)了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子,這樣算來(lái)可節(jié)省一大筆錢(qián)。

  因?yàn)閮蓚€(gè)人如果共買(mǎi)一套房子,只能用夫婦一個(gè)人的公積金額度10萬(wàn)元,而兩個(gè)人分開(kāi)買(mǎi)房子就可以各自申請(qǐng)10萬(wàn)元的公積金,可以多獲得公積金貸款10萬(wàn)元。當(dāng)兩套房子全部裝修好以后,他們把其中的一套以每月1600元的價(jià)格租了出去,這樣又可以做到“以租養(yǎng)貸”,減輕了還款的壓力。王女士還打算將來(lái)在孩子出生后,把現(xiàn)在的4樓和5樓兩套居室打通,裝上樓梯,成為一套復(fù)式公寓。王女士將公積金貸款的使用真是算計(jì)到家。

  策略二:組合貸款省萬(wàn)元

  如果你申請(qǐng)下來(lái)的公積金貸款額度不夠支付房?jī)r(jià)款,可以同時(shí)辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款,這種二者相結(jié)合的貸款被稱(chēng)之為組合貸款。

  于女士以40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了某高層單元,在委托按揭公司辦按揭貸款時(shí),要求幫她爭(zhēng)取到32萬(wàn)元的公積金貸款。辦理公積金貸款的條件較嚴(yán)格,有時(shí)未必能完全按買(mǎi)家的要求進(jìn)行辦理。32萬(wàn)元公積金貸款是該套物業(yè)成交價(jià)的八成,辦這個(gè)額度的公積金貸款顯然是不可能的,一來(lái)公積金貸款規(guī)定不能超過(guò)成交價(jià)的七成,二來(lái)目前公積金貸款的最高限額為25萬(wàn)元。但億達(dá)按揭公司人員發(fā)現(xiàn),因?yàn)橛谂渴潜kU(xiǎn)公司的精算師,月收入過(guò)萬(wàn)元,是銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”,所以她申請(qǐng)占成交價(jià)八成的總貸款額,銀行是可以批準(zhǔn)的。于是,在億達(dá)按揭公司的幫助下,于女士與銀行等進(jìn)行了協(xié)商,最終辦理了33萬(wàn)元的“組合貸款”,即由25萬(wàn)元公積金貸款和8萬(wàn)元的商業(yè)性貸款組合而成。

  盡管同樣是貸款,但商業(yè)貸款與公積金貸款的預(yù)期年化利率就相差了一大截。商業(yè)貸款的預(yù)期年化利率是4.77%,而公積金貸款的預(yù)期年化利率是3.6%,這一筆公積金貸款一下就幫王女士省下了好幾萬(wàn)元。

  策略三:巧用公積金購(gòu)車(chē)

  目前,汽車(chē)消費(fèi)熱潮正不斷升溫,有的市民購(gòu)房時(shí)資金充裕,沒(méi)有申請(qǐng)住房貸款,可不久后需要購(gòu)車(chē)時(shí)資金不足,只好申請(qǐng)購(gòu)車(chē)貸款。其實(shí),更好的做法是在購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)住房貸款,留出資金購(gòu)車(chē),這樣其實(shí)就是巧用住房貸款購(gòu)車(chē)。

  如果同樣是10萬(wàn)元5年期的貸款,住房公積金貸款的月預(yù)期年化利率是3‰,每月還款額是1823.66元,而汽車(chē)貸款的月預(yù)期年化利率是5.025‰,每月還款額要2169.2元。目前,有些汽車(chē)銷(xiāo)售商推出10%的預(yù)期年化利率優(yōu)惠,即使這樣每月還款額也要達(dá)到1952.28元。5年下來(lái),兩者相差7717.72元。

  此外,住房貸款期限更長(zhǎng),可以降低每月還款的金額。目前汽車(chē)貸款的期限一般在5年以下,同樣借款10萬(wàn)元,5年期汽車(chē)貸款每月還款要2169.2元,而20年期的公積金貸款每月還款只要608.62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。

  因此,購(gòu)房者即使買(mǎi)房時(shí)資金充裕,也應(yīng)該事先考慮其他的大宗消費(fèi)需求,比如購(gòu)車(chē)、裝修、子女教育等,而申請(qǐng)一定比例的購(gòu)房貸款,比較合算的是申請(qǐng)純公積金貸款。

  策略四:公積金存款無(wú)利息稅

  很多人看到自己公積金賬戶(hù)里的錢(qián)越來(lái)越多,常常會(huì)覺(jué)得不劃算:除了買(mǎi)房或一些特定情況下才能使用,要“套現(xiàn)”只有等退休,這么大筆錢(qián)不能用實(shí)在可惜。很少有人知道:錢(qián)存在公積金賬戶(hù)里是不收取利息稅的,在目前國(guó)家規(guī)定的預(yù)期年化利率下,錢(qián)存在公積金賬戶(hù)里,絕對(duì)比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。

  目前,職工當(dāng)年存儲(chǔ)的住房公積金比照居民儲(chǔ)蓄活期存款預(yù)期年化利率即0.72%計(jì)息,上一年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金存儲(chǔ)本息比照三個(gè)月整存整取的預(yù)期年化利率即1.71%計(jì)息。而商業(yè)銀行存款整存整取一年的利息是1.98%,除去20%的利息稅為1.58%,比公積金的預(yù)期年化利率要低0.13%。

  因此,如果不是急于用公積金抵扣房款的話(huà),錢(qián)存在公積金里絕對(duì)省心省力又合算,更何況存在那里還有及時(shí)貸到第二套房房款的機(jī)會(huì)。如果既貸了公積金又貸了商業(yè)貸款,與其用公積金賬戶(hù)里的錢(qián)抵扣公積金貸款,還不如另外準(zhǔn)備一筆錢(qián),先還商業(yè)貸款。

  策略五:相當(dāng)可觀的“養(yǎng)老金”

  據(jù)了解,目前很多人只知道“三金”(醫(yī)保金、失業(yè)保險(xiǎn)金和養(yǎng)老金)是必繳的,而沒(méi)有“公積金”則問(wèn)題不大。事實(shí)上,公積金也是法定必繳,員工放棄了“公積金”,也等于放棄了一塊很重要的福利,甚至可以說(shuō)是放棄了一份養(yǎng)老金。

  首先是喪失了購(gòu)房低息貸款的權(quán)利。住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款預(yù)期年化利率是,1~5年期年預(yù)期年化利率為3.6%,6~30年期年預(yù)期年化利率為4.05%。而購(gòu)房商業(yè)貸款的預(yù)期年化利率是,1~5年期年預(yù)期年化利率為4.77%,6~30年期的預(yù)期年化利率為5.04%。

  此外,員工如果一直不動(dòng)用公積金買(mǎi)房,在退休、或遭遇不幸完全喪失勞動(dòng)能力時(shí),個(gè)人可以提取住房公積金的全部本息余額,這可是一筆相當(dāng)可觀的“養(yǎng)老金”。

  因此,隨著生活節(jié)奏加快,跳槽、換崗已被市民普遍接受,你應(yīng)該時(shí)刻注意保護(hù)自己的“公積金”。簽訂勞動(dòng)合同時(shí),員工可以要求企業(yè)為其繳納公積金。當(dāng)變動(dòng)工作時(shí),住房公積金本息應(yīng)轉(zhuǎn)入新調(diào)入的單位職工公積金賬戶(hù)下,員工住房公積金賬號(hào)也作相應(yīng)調(diào)整。這樣,你才能充分享受到公積金給你帶來(lái)的這些無(wú)形“財(cái)富”。

  個(gè)人住房公積金貸款的對(duì)象及條件

  一、貸款對(duì)象

  購(gòu)買(mǎi)、建造自住住房的在職職工。

  二、貸款條件

  (1) 借款人具有完全民事行為能力;

  (2) 具有本市城鎮(zhèn)正式戶(hù)口或有效居留身份;

  (3) 具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;

  (4) 借款前正常繳存住房公積金且連續(xù)交足半年以上;

  (5) 能提供購(gòu)買(mǎi)自住住房的有效合同或協(xié)議;

  (6) 借款人和購(gòu)房合同中的購(gòu)房人必須一致,購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)的(除配偶外)共有人必須出具同意住房抵押的書(shū)面承諾;

  (7) 具有不低于購(gòu)買(mǎi)自住住房?jī)r(jià)值30%以上(二手房40%以上)的自有資金;

  (8) 借款人同意辦理住房抵押和保險(xiǎn);

  (9) 購(gòu)買(mǎi)商品住房的,應(yīng)由開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保并報(bào)備相關(guān)資信材料;

  (10)借款人同意在貸款承辦銀行開(kāi)立個(gè)人帳戶(hù),并同意由貸款承辦銀行每月直接從該帳戶(hù)劃收貸款本息。

  個(gè)人住房公積金貸款申辦流程

  (一)借款人提出申請(qǐng): 借款人按要求向省直單位公積金管理中心提供貸款所需資料。

  (二)資信調(diào)查及貸款審批: 貸款承辦銀行對(duì)借款人進(jìn)行貸前資信調(diào)查,提出意見(jiàn)并填制《個(gè)人住房公積金貸款及組合貸款調(diào)查審批表》送有關(guān)人員審批。借款人可在借款申請(qǐng)受理7個(gè)工作日后,向貸款承辦銀行咨詢(xún)審批結(jié)果。

  (三)簽訂借款合同: 借款人接到貸款承辦銀行通知后,與共有權(quán)人一同帶上身份證、扣款賬號(hào)等資料前來(lái)辦理借款合同簽訂手續(xù),并將借款合同送開(kāi)發(fā)商簽字蓋章后交承辦銀行。

  (四)辦理保險(xiǎn)及抵押登記手續(xù): 借款須辦理保險(xiǎn)和抵押登記手續(xù),相關(guān)費(fèi)用由借款人承擔(dān)。

  (五)貸款劃撥: 貸款承辦銀行在確認(rèn)抵押登記已辦妥、借款合同生效后,按合同約定日期將貸款轉(zhuǎn)入借款人與售房人共同指定的賬戶(hù),并將放款回單寄送借款人。

  (六)貸款回收: 借款人自放款次月起按借款合同約定歸還借款。借款人借款滿(mǎn)一年后方可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。如借款未滿(mǎn)一年,借款人因出國(guó)、調(diào)離本市、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、退房等原因需提前還款的,應(yīng)提交相關(guān)證明。

  (七)清戶(hù)撤押: 借款人還清借款本息后,由承辦銀行出具貸款結(jié)清證明并負(fù)責(zé)辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)。


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