2017年房地產(chǎn)樓市發(fā)展趨勢介紹
2017年房地產(chǎn)樓市發(fā)展趨勢介紹
買房最關(guān)心的是房價漲跌問題。相關(guān)人士預(yù)測2017年可能是地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的冬天，絕對不能走刺激地產(chǎn)的老路，而應(yīng)該穩(wěn)住匯率，抑制房價泡沫。那么下面小編帶大家一起看看房地產(chǎn)發(fā)展趨勢！
房地產(chǎn)發(fā)展趨勢
地產(chǎn)泡沫不可持續(xù)
1、地產(chǎn)銷量接近頂部2016年經(jīng)濟(jì)全靠地產(chǎn)。2016年的經(jīng)濟(jì)增速保持平穩(wěn)，其中房地產(chǎn)是重要貢獻(xiàn)，前9個月地產(chǎn)銷售面積同比增長近30%，也帶動地產(chǎn)開工投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。但在姜超看來，今年的地產(chǎn)銷售或已接近歷史的頂部，未來面臨極大的下行風(fēng)險。
中國青年人口拐點已現(xiàn)。從中國的人口結(jié)構(gòu)來看，2011年15-64歲的年輕人口數(shù)量已經(jīng)見頂，而這一年齡段是地產(chǎn)、汽車等年輕型消費品的主要需求人群。
新開工2013年見頂，銷量2016年或見頂。因而在中國資本市場，2013年的時候已經(jīng)形成共識，認(rèn)為2013年應(yīng)該是中國地產(chǎn)市場的頂部，事后來看，2013年的住宅新開工達(dá)到1400萬套的頂峰，1160萬套的新房銷售也是短期頂部，但是2016年的新房銷售預(yù)計會達(dá)到1400萬套，比2013年又多了20%，這其實已經(jīng)與人口結(jié)構(gòu)角度的剛性需求無關(guān)。
2、房貸杠桿不可持續(xù)
居民拼命貸款買房。2016年**地產(chǎn)銷售的背后，是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，源于居民拼命貸款買房。2014年我們的月均房貸1800億，去年是2500億，今年我們的月均房貸接近4000億，我們每個月1萬億的信貸一半左右是房貸。
從居民買房的貸款杠桿率來看，2013年的貸款占比僅為1/3，而2016年的貸款占比已經(jīng)超過50%，意味著首付比例不到一半，已經(jīng)低于美國金融危機(jī)之前07年時平均50%的首付比例。
房貸加杠桿不可持續(xù)。從房貸占GDP的比重看，中國居民加杠桿的速度也不可持續(xù)。日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的89年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP的比重也未超過3.0%，美國金融危機(jī)前新增房貸/GDP在05年達(dá)到8.0%后見頂回落，而中國今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達(dá)8.6%，不僅較去年暴漲，也與美國歷史高點相當(dāng)接近。而全年新增房貸或超過新增GDP，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限。
3、流動性拐點已現(xiàn)
貸款利率低位，地產(chǎn)難以拐頭?目前，無論從房價收入比、租金房價比、買房杠桿率等角度來衡量，目前的一二線地產(chǎn)已經(jīng)普遍泡沫化。但是問題在于，目前全球央行普遍采取寬松貨幣政策，今年房貸增速的飆升也與貸款利率的持續(xù)下行有密切的關(guān)系，那么是不是意味著只要利率不往上調(diào)，地產(chǎn)泡沫就不會破裂?
M2增速決定房價。從歷史數(shù)據(jù)看，真正與房價高度相關(guān)的并非是利率，而是廣義貨幣M2。因為利率只是代表了貨幣的價格，而M2則代表了貨幣的數(shù)量，是廣義貨幣的數(shù)量而非價格在決定房價。
流動性陷阱：低利率對貨幣創(chuàng)造失效。但是低利率并不意味著高貨幣增速，因為出現(xiàn)了流動性陷阱，比如說過去20年的日本，雖然利率一直下降甚至到了零利率，但是其廣義貨幣增速一直沒有起色，原因在于雖然央行把基礎(chǔ)貨幣給了商業(yè)銀行，但是商業(yè)銀行的錢貸不出去，又存回了央行，出現(xiàn)了流動性陷阱，所以創(chuàng)造不了廣義貨幣。而2008年由于全球金融危機(jī)，中國也出現(xiàn)了流動性陷阱，利率下行的同時貨幣增速不斷下降。
M1和M2剪刀差：流動性陷阱。而進(jìn)入流動性陷阱的標(biāo)志是M1和M2增速出現(xiàn)巨大的剪刀差，例如日本的90年代，M1增速持續(xù)高于M2增速。而在中國的1998年和2016年都出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。由于M1里面主要包含活期存款，在中國的M1里面主要包含企業(yè)活期存款，這意味著企業(yè)囤積了大筆現(xiàn)金，而不愿意貸款投資，也使得貨幣創(chuàng)造失靈，M2增速持續(xù)回落。
房價上漲明顯分化。姜超認(rèn)為，本輪房價上漲很難向三四線城市擴(kuò)散，原因在于本輪流動性總量是不夠的，廣義貨幣M2增速目前只有11%，遠(yuǎn)低于以往動輒20%以上的增速，說明資金總量已經(jīng)不夠支撐全國房價上漲，因而主要體現(xiàn)為一二線城市房價的上漲。
流動性拐點已現(xiàn)，房地產(chǎn)短期見頂。本輪房價上漲始于2015年的北上深，其實是源于金融監(jiān)管的放松，當(dāng)時突然允許金融機(jī)構(gòu)同業(yè)存款發(fā)放貸款，比如余額寶的錢存在北京的銀行，2015年開始可以在北京放貸款，相當(dāng)于全國人民支援北京人民買房。
由于金融機(jī)構(gòu)主要集中在在北上深，所以2015年北上深的存款增速幾乎都是50%以上，對應(yīng)三大一線城市房價普遍上漲50%以上。但目前北上深的存款增速已經(jīng)基本歸零，意味著流動性拐點已經(jīng)出現(xiàn)。再加上930以來20余城市出臺限貸降杠桿政策，2016年或是中國地產(chǎn)市場的短期拐點。
房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)投資繼續(xù)保持較快發(fā)展
26年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，同比增長21.8%增幅比去年同期高出.9個百分點，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長26.9%，增幅同比加快6.7個百分點，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個百分點。26年，東，中西部地區(qū)得房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額分別高達(dá)12383.49億元，3524.21億元和3474.76億元，同比增長17.4%，3.8%和3.3%。中部地區(qū)投資增長最快，增幅分別高于東部地區(qū)13.6個百分點。東，中，西部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重分別為64%，17.8%和18.2%。今年一季度，東，中，西部地區(qū)同比增長24.3%，36.3%和29.3%。中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。
從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看，26年，全國31個省(區(qū)，市)中有16省(區(qū)，市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平，增長居前的地區(qū)是內(nèi)蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，廣西等省份，同比增長幅度在3%以上。其中，內(nèi)蒙古增速最為強(qiáng)勁，累計房地產(chǎn)開發(fā)投資增長超過一倍。上海和浙江投資增長5.6%和8.9%。
由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)21%左右。
(二)土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長
我國房地產(chǎn)土地開發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負(fù)增長后，26年以來，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積開始大幅度反彈。26年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積2666萬平方米，同比增長17.3%，比去年同期上升4.3個百分點。今年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬平方米，同比增長4.6%。[4]這一增長速度再現(xiàn)了23年的高增長水平。國家新出臺的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。26年，本年土地購置面積36791萬平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個百分點。
(三)國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強(qiáng)有力的支撐
26年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計到位資金22764.27億元，同比增長29.8%。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長26.3%，為完成投資的兩倍。作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項所占比重超過5%，自25年以來，兩者走勢發(fā)生了截然相反的變化，國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資增長的主要推動力，而定金及預(yù)收款的作用明顯減弱。
與定金及預(yù)收款下降形成鮮明對比的是，國內(nèi)貸款在經(jīng)歷了24年的增速回落期后，于25年6月開始逐步回升。今年以來，國內(nèi)貸款增速更是呈現(xiàn)大幅度反彈之勢，國內(nèi)貸款猛增44.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年同期水平，強(qiáng)有力的國內(nèi)貸款支撐了房地產(chǎn)投資，與此同時，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的比重由去年同期的18.2%提高至2.3%。這不僅印證了金融對房地產(chǎn)市場的支撐作用，而且反映出國內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。在廣大居民購房信息不足，房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿下降的局面下，國內(nèi)銀行為了順利收回前期已經(jīng)發(fā)放的開發(fā)貸款，不得不繼續(xù)批貸，以支持開發(fā)項目的順利完工和正常銷售。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。27年，資金來源中外資增速僅次于國內(nèi)貸款，利用外資總額12.63億元。
(四)供銷總量基本平衡
商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。全國商品房施工面積17.62億平方米，同比增長18.4%，商品住宅施工面積3.77億平方米，同比增長19.2%，商品住宅竣工面積2.51億平方米，同比增長8.9%，增幅比去年同期下降9.5個百分點，商品房竣工面積3.5億平方米，同比增長8.8%，增幅比去年同期下降9.8個百分點，商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長12%，商品房空置面積12355萬平方米，同比增長7.9%。其中，商品住宅空置面積6723萬平方米，東，中部分地區(qū)空置商品住宅同比呈負(fù)增長，4個重點城市中，有1個城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。
(五)房地產(chǎn)價格持續(xù)上升
26年全國商品房平均價格(同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段，結(jié)構(gòu)等因素)同比增長5.2%。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲6.8%。今年一季度新建商品住宅銷售價格漲幅在6.上下波動。全國7個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，比上季度高出.3個百分點。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳1.3%，北京9.8%，廣州9.%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東，中部地區(qū)商品房平均價格增幅憑險高于全國平均水平，西部地區(qū)商品房平均價格略有增長。有22個省商品房平均價格不同程度上升，4個重點城市中有32個城市商品住宅平均價格不同程度上升。商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲;建筑材料價格上漲;新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)，戶型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導(dǎo)致房價的上漲;房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低位價格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價格上揚(yáng)和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。其次是市場內(nèi)在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質(zhì)的要求提高，推動高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價格;投資和投機(jī)性購房拉動;國家對房地產(chǎn)開發(fā)的“地根”，“銀根”縮緊，特別是對“地根”的減縮，影響消費者對房價的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費的心里預(yù)期，引以更多人跟風(fēng);房地產(chǎn)市場中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場空間競爭的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強(qiáng)，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。
(六)商品房需求依然旺盛
盡管23年以來，各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情依然不減，銷售量持續(xù)大幅度增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長的動力。首先是國民經(jīng)濟(jì)增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來城鎮(zhèn)人均收入年均增長率8.95%，住宅價格平均增長率未3.82%。隨著收入的增長，生活水平的不段提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房，舊居換新居等。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎(chǔ)和保障。
地產(chǎn)銷售增速或現(xiàn)負(fù)增長
對于中國而言，房地產(chǎn)銷售激增是2016年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的主要動力，而從10月下旬開始，主要城市地產(chǎn)銷量增速已經(jīng)全部轉(zhuǎn)負(fù)，11月以來也在繼續(xù)下降，意味著2017年的地產(chǎn)銷售增速很可能會再次出現(xiàn)負(fù)增長，從而導(dǎo)致總需求再度下滑。
抑制房價泡沫
姜超認(rèn)為貨幣可以再寬松，但絕對不能走刺激地產(chǎn)的老路。
從過去一年多的經(jīng)驗看，房價上漲導(dǎo)致居民財富虛高，資金持續(xù)流出，加劇了匯率貶值壓力。但是由于全球貿(mào)易萎縮，匯率的貶值根本無助于中國出口的改善，出口增速依然持續(xù)負(fù)增，反而遭遇了更多的貿(mào)易壓力。
Trump聲稱要將中國列入?yún)R率操縱國，也使得未來人民幣匯率貶值受限，這也意味著匯率貶值之路越走越窄，而應(yīng)該穩(wěn)住匯率，抑制房價泡沫。
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