2017年房地產樓市發(fā)展趨勢介紹
2017年房地產樓市發(fā)展趨勢介紹
買房最關心的是房價漲跌問題。相關人士預測2017年可能是地產以及相關產業(yè)的冬天，絕對不能走刺激地產的老路，而應該穩(wěn)住匯率，抑制房價泡沫。那么下面小編帶大家一起看看房地產發(fā)展趨勢！
房地產發(fā)展趨勢
地產泡沫不可持續(xù)
1、地產銷量接近頂部2016年經濟全靠地產。2016年的經濟增速保持平穩(wěn)，其中房地產是重要貢獻，前9個月地產銷售面積同比增長近30%，也帶動地產開工投資增速由負轉正。但在姜超看來，今年的地產銷售或已接近歷史的頂部，未來面臨極大的下行風險。
中國青年人口拐點已現(xiàn)。從中國的人口結構來看，2011年15-64歲的年輕人口數(shù)量已經見頂，而這一年齡段是地產、汽車等年輕型消費品的主要需求人群。
新開工2013年見頂，銷量2016年或見頂。因而在中國資本市場，2013年的時候已經形成共識，認為2013年應該是中國地產市場的頂部，事后來看，2013年的住宅新開工達到1400萬套的頂峰，1160萬套的新房銷售也是短期頂部，但是2016年的新房銷售預計會達到1400萬套，比2013年又多了20%，這其實已經與人口結構角度的剛性需求無關。
2、房貸杠桿不可持續(xù)
居民拼命貸款買房。2016年**地產銷售的背后，是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，源于居民拼命貸款買房。2014年我們的月均房貸1800億，去年是2500億，今年我們的月均房貸接近4000億，我們每個月1萬億的信貸一半左右是房貸。
從居民買房的貸款杠桿率來看，2013年的貸款占比僅為1/3，而2016年的貸款占比已經超過50%，意味著首付比例不到一半，已經低于美國金融危機之前07年時平均50%的首付比例。
房貸加杠桿不可持續(xù)。從房貸占GDP的比重看，中國居民加杠桿的速度也不可持續(xù)。日本即使在房產泡沫最嚴重的89年，居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過3.0%，美國金融危機前新增房貸/GDP在05年達到8.0%后見頂回落，而中國今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達8.6%，不僅較去年暴漲，也與美國歷史高點相當接近。而全年新增房貸或超過新增GDP，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限。
3、流動性拐點已現(xiàn)
貸款利率低位，地產難以拐頭?目前，無論從房價收入比、租金房價比、買房杠桿率等角度來衡量，目前的一二線地產已經普遍泡沫化。但是問題在于，目前全球央行普遍采取寬松貨幣政策，今年房貸增速的飆升也與貸款利率的持續(xù)下行有密切的關系，那么是不是意味著只要利率不往上調，地產泡沫就不會破裂?
M2增速決定房價。從歷史數(shù)據(jù)看，真正與房價高度相關的并非是利率，而是廣義貨幣M2。因為利率只是代表了貨幣的價格，而M2則代表了貨幣的數(shù)量，是廣義貨幣的數(shù)量而非價格在決定房價。
流動性陷阱：低利率對貨幣創(chuàng)造失效。但是低利率并不意味著高貨幣增速，因為出現(xiàn)了流動性陷阱，比如說過去20年的日本，雖然利率一直下降甚至到了零利率，但是其廣義貨幣增速一直沒有起色，原因在于雖然央行把基礎貨幣給了商業(yè)銀行，但是商業(yè)銀行的錢貸不出去，又存回了央行，出現(xiàn)了流動性陷阱，所以創(chuàng)造不了廣義貨幣。而2008年由于全球金融危機，中國也出現(xiàn)了流動性陷阱，利率下行的同時貨幣增速不斷下降。
M1和M2剪刀差：流動性陷阱。而進入流動性陷阱的標志是M1和M2增速出現(xiàn)巨大的剪刀差，例如日本的90年代，M1增速持續(xù)高于M2增速。而在中國的1998年和2016年都出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。由于M1里面主要包含活期存款，在中國的M1里面主要包含企業(yè)活期存款，這意味著企業(yè)囤積了大筆現(xiàn)金，而不愿意貸款投資，也使得貨幣創(chuàng)造失靈，M2增速持續(xù)回落。
房價上漲明顯分化。姜超認為，本輪房價上漲很難向三四線城市擴散，原因在于本輪流動性總量是不夠的，廣義貨幣M2增速目前只有11%，遠低于以往動輒20%以上的增速，說明資金總量已經不夠支撐全國房價上漲，因而主要體現(xiàn)為一二線城市房價的上漲。
流動性拐點已現(xiàn)，房地產短期見頂。本輪房價上漲始于2015年的北上深，其實是源于金融監(jiān)管的放松，當時突然允許金融機構同業(yè)存款發(fā)放貸款，比如余額寶的錢存在北京的銀行，2015年開始可以在北京放貸款，相當于全國人民支援北京人民買房。
由于金融機構主要集中在在北上深，所以2015年北上深的存款增速幾乎都是50%以上，對應三大一線城市房價普遍上漲50%以上。但目前北上深的存款增速已經基本歸零，意味著流動性拐點已經出現(xiàn)。再加上930以來20余城市出臺限貸降杠桿政策，2016年或是中國地產市場的短期拐點。
房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)投資繼續(xù)保持較快發(fā)展
26年，全國完成房地產開發(fā)投資19382億元，同比增長21.8%增幅比去年同期高出.9個百分點，今年一季度，房地產開發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長26.9%，增幅同比加快6.7個百分點，高于同期城鎮(zhèn)固定資產投資增幅1.6個百分點。26年，東，中西部地區(qū)得房地產開發(fā)累計完成投資額分別高達12383.49億元，3524.21億元和3474.76億元，同比增長17.4%，3.8%和3.3%。中部地區(qū)投資增長最快，增幅分別高于東部地區(qū)13.6個百分點。東，中，西部房地產開發(fā)投資比重分別為64%，17.8%和18.2%。今年一季度，東，中，西部地區(qū)同比增長24.3%，36.3%和29.3%。中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。
從各地區(qū)的房地產投資增長情況看，26年，全國31個省(區(qū)，市)中有16省(區(qū)，市)的房地產開發(fā)增長速度超過平均水平，增長居前的地區(qū)是內蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，廣西等省份，同比增長幅度在3%以上。其中，內蒙古增速最為強勁，累計房地產開發(fā)投資增長超過一倍。上海和浙江投資增長5.6%和8.9%。
由此可見，房地產開發(fā)仍然是拉動固定資產投資的重要力量，房地產投資占城鎮(zhèn)固定資產投資比重高達21%左右。
(二)土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長
我國房地產土地開發(fā)經歷了連續(xù)兩年的低速負增長后，26年以來，房地產土地開發(fā)面積開始大幅度反彈。26年，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積2666萬平方米，同比增長17.3%，比去年同期上升4.3個百分點。今年1-4月份，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬平方米，同比增長4.6%。[4]這一增長速度再現(xiàn)了23年的高增長水平。國家新出臺的規(guī)范房地產投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。26年，本年土地購置面積36791萬平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個百分點。
(三)國內貸款成為房地產投資強有力的支撐
26年，全國房地產開發(fā)企業(yè)累計到位資金22764.27億元，同比增長29.8%。今年一季度房地產開發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長26.3%，為完成投資的兩倍。作為房地產開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預收款兩項所占比重超過5%，自25年以來，兩者走勢發(fā)生了截然相反的變化，國內貸款成為房地產投資增長的主要推動力，而定金及預收款的作用明顯減弱。
與定金及預收款下降形成鮮明對比的是，國內貸款在經歷了24年的增速回落期后，于25年6月開始逐步回升。今年以來，國內貸款增速更是呈現(xiàn)大幅度反彈之勢，國內貸款猛增44.9%，遠遠超過去年同期水平，強有力的國內貸款支撐了房地產投資，與此同時，銀行貸款占房地產開發(fā)全部資金來源的比重由去年同期的18.2%提高至2.3%。這不僅印證了金融對房地產市場的支撐作用，而且反映出國內銀行與房地產業(yè)息息相關的利益結合。在廣大居民購房信息不足，房地產開發(fā)商投資意愿下降的局面下，國內銀行為了順利收回前期已經發(fā)放的開發(fā)貸款，不得不繼續(xù)批貸，以支持開發(fā)項目的順利完工和正常銷售。同時，房地產開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。27年，資金來源中外資增速僅次于國內貸款，利用外資總額12.63億元。
(四)供銷總量基本平衡
商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。全國商品房施工面積17.62億平方米，同比增長18.4%，商品住宅施工面積3.77億平方米，同比增長19.2%，商品住宅竣工面積2.51億平方米，同比增長8.9%，增幅比去年同期下降9.5個百分點，商品房竣工面積3.5億平方米，同比增長8.8%，增幅比去年同期下降9.8個百分點，商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長12%，商品房空置面積12355萬平方米，同比增長7.9%。其中，商品住宅空置面積6723萬平方米，東，中部分地區(qū)空置商品住宅同比呈負增長，4個重點城市中，有1個城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。
(五)房地產價格持續(xù)上升
26年全國商品房平均價格(同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段，結構等因素)同比增長5.2%。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲6.8%。今年一季度新建商品住宅銷售價格漲幅在6.上下波動。全國7個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，比上季度高出.3個百分點。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳1.3%，北京9.8%，廣州9.%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東，中部地區(qū)商品房平均價格增幅憑險高于全國平均水平，西部地區(qū)商品房平均價格略有增長。有22個省商品房平均價格不同程度上升，4個重點城市中有32個城市商品住宅平均價格不同程度上升。商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲;建筑材料價格上漲;新建住宅品質(建筑材料品質，戶型及配套設施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導致房價的上漲;房地產市場供求結構變動，中低位價格商品住宅供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚和房地產市場結構性矛盾。這種結構失衡的原因：首先是政府對經濟適用房投資的減少。其次是市場內在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質的要求提高，推動高品質住房比重增加，提升了平均價格;投資和投機性購房拉動;國家對房地產開發(fā)的“地根”，“銀根”縮緊，特別是對“地根”的減縮，影響消費者對房價的預期。房地產開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進一步強化了消費的心里預期，引以更多人跟風;房地產市場中存在定型的壟斷，房地產的產品差異及市場空間競爭的性質決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區(qū)房地產價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產業(yè)吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產業(yè)興起和發(fā)展的基礎，房地產業(yè)在我國起步晚，屬于新興產業(yè)。
(六)商品房需求依然旺盛
盡管23年以來，各界關于房地產泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情依然不減，銷售量持續(xù)大幅度增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長的動力。首先是國民經濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來城鎮(zhèn)人均收入年均增長率8.95%，住宅價格平均增長率未3.82%。隨著收入的增長，生活水平的不段提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房，舊居換新居等。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎和保障。
地產銷售增速或現(xiàn)負增長
對于中國而言，房地產銷售激增是2016年經濟企穩(wěn)的主要動力，而從10月下旬開始，主要城市地產銷量增速已經全部轉負，11月以來也在繼續(xù)下降，意味著2017年的地產銷售增速很可能會再次出現(xiàn)負增長，從而導致總需求再度下滑。
抑制房價泡沫
姜超認為貨幣可以再寬松，但絕對不能走刺激地產的老路。
從過去一年多的經驗看，房價上漲導致居民財富虛高，資金持續(xù)流出，加劇了匯率貶值壓力。但是由于全球貿易萎縮，匯率的貶值根本無助于中國出口的改善，出口增速依然持續(xù)負增，反而遭遇了更多的貿易壓力。
Trump聲稱要將中國列入?yún)R率操縱國，也使得未來人民幣匯率貶值受限，這也意味著匯率貶值之路越走越窄，而應該穩(wěn)住匯率，抑制房價泡沫。
猜你喜歡：
2.2017房價預測