哈爾濱二手房交易流程
哈爾濱二手房交易流程
在哈爾濱購(gòu)買二手房的伙伴們注意了，你了解哈爾濱二手房交易流程嗎?哈爾濱二手房交易稅費(fèi)怎么計(jì)算你知道嗎?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的哈爾濱二手房交易流程，希望對(duì)你有用!
哈爾濱二手房交易流程
1、買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、辦理過(guò)戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、立契房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、銀行貸款對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、打余款完成交易買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
哈爾濱最新二手房交易稅費(fèi)
新政頒布
根據(jù)2015年3月30日財(cái)政部最新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營(yíng)業(yè)稅;同時(shí)自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。
新政細(xì)則
依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費(fèi)明細(xì)如下：
1)契稅 (一般由買方繳納，雙方另有約定除外)
1、買方首次購(gòu)房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納;
2、買方首次購(gòu)房90平方以上(含90平)144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納;
3、以下情況按照3%繳納：
(1)144(含144平)平方以上 ;
(2)買方不是首次購(gòu)房;
(3)車庫(kù);
(4)非普通住宅(商業(yè)用房);
2)營(yíng)業(yè)稅 (一般由賣方繳納，雙方另有約定除外)
1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅;
2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營(yíng)業(yè)稅;
3、房屋面積超過(guò)144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：(上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格)*稅率5.55%;
4、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：(上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格)*稅率5.55%;
3)個(gè)人所得稅 (一般由賣方繳納，雙方另有約定除外)
1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅;
2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納;
3、商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：(上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格)*稅率20%;
4)其他費(fèi)用相對(duì)減少
交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù) ;
工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元;共有權(quán)證20元/個(gè);
評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總額的千分之五(銀行貸款需要繳納);
抵押工本費(fèi)：100元(銀行貸款需要繳納);
購(gòu)房證明：20元一份，一般需開3份;
公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 300元(如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi))。
二手房買賣的三個(gè)注意事項(xiàng)
確認(rèn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合法性
如果買賣本身存在不合法規(guī)的行為，則購(gòu)買二手房行為本身就很難得到法律保護(hù)。
首先，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。這包括注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人; 產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符;此外，必須要求驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證正本，最好到房管局查詢，以保證該產(chǎn)權(quán)證真實(shí)性。
其次，對(duì)屬于單位的公房，大部分公房進(jìn) 行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。再次， 要查看是否有私搭私建部分，比如占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊，屋內(nèi)搭建的小閣樓等。
比較容易忽視的一點(diǎn)是，還應(yīng)特別注意二手房的土地使用期限，以及之前業(yè)主是否與他人發(fā)生過(guò)嚴(yán)重糾紛，以免引起不必要的煩惱。
核實(shí)房產(chǎn)面積與質(zhì)量
對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，其面積和內(nèi)部結(jié)構(gòu)很可能與新房相比有所變化，確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積也就格外重要，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也是要重點(diǎn)考慮的因素，戶型合理、管線的走線合理、天花板無(wú)滲水痕跡、墻壁無(wú)裂紋或者脫皮，都是房屋質(zhì)量的基本要求。
不少市民在購(gòu)買二手房之后，都會(huì)涉及重新裝修的問(wèn)題，對(duì)此，應(yīng)詳細(xì)了解原房屋裝修水平和程度，并拿到住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
了解物業(yè)與配套
二手房大部分已經(jīng)有較長(zhǎng)的建筑時(shí)間，弊端是物業(yè)管理可能欠完善，好處是周邊配套較為完善，社區(qū)發(fā)展較為成熟。
就物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，水、電、煤的費(fèi)用，以及車位的費(fèi)用也應(yīng)納入購(gòu)房的全部成本中統(tǒng)一考慮，電梯的品牌、速度及管理方式，公共樓道的整潔程度及布局，也可以管中窺豹。很多年代較久的小區(qū)往往沒有全部封閉，保安的職業(yè)水平和執(zhí)勤情況也就格外重要。
市政配套也是購(gòu)房時(shí)必須考慮的，簡(jiǎn)單的檢查就可以大致了解。打開水龍頭可以觀察水的質(zhì)量、水壓，周邊走走就可以注意到戶內(nèi)、外電線是否有老化現(xiàn)象，煤氣的接通、熱水的供應(yīng)，每一項(xiàng)，都關(guān)乎今后的居住質(zhì)量，馬虎不得。
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