次承租人怎么在轉(zhuǎn)租合同中維護(hù)利益
次承租人怎么在轉(zhuǎn)租合同中維護(hù)利益
你聽說過房屋商品轉(zhuǎn)租合同嗎?轉(zhuǎn)租合同是指在合同生效期內(nèi)，甲方(出租方)和乙方(租用方)中還維系著合同關(guān)系。但乙方因?yàn)槠浜贤吹狡?，或者其他客觀原因而不能或不想繼續(xù)使用甲方的事物，在此情況乙方按原來與甲方簽訂的合同，再與丙方依據(jù)原來乙方與甲方簽訂合同進(jìn)行合同的接續(xù)，這種情況屬于轉(zhuǎn)租合同。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房屋商品轉(zhuǎn)租合同的相關(guān)法律知識。
次承租人在房屋商品轉(zhuǎn)租合同中維護(hù)利益的方法
《合同法》第 224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
最高法院《房屋租賃合同解釋》第15條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
因此，次承租人在簽訂合同時，應(yīng)審查原租賃合同的轉(zhuǎn)租條款約定，看看是否屬于允許轉(zhuǎn)租的;對于允許轉(zhuǎn)租的，應(yīng)審查原合同的租賃期限，應(yīng)在原合同的租賃期限內(nèi)簽訂新的租賃合同;必須注意的是要注意留存出租人與承租人之間的租賃合同作為將來糾紛解決時的證據(jù)，有必要或者條件允許的情況下，可以要求原出租人出具相關(guān)允許轉(zhuǎn)租的證明文件或者在轉(zhuǎn)租合同上簽章確認(rèn)。
次承租人怎么在轉(zhuǎn)租合同中維護(hù)利益
如果在簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)房屋是不允許轉(zhuǎn)租的，可以將轉(zhuǎn)租的事實(shí)告知出租人，詢問出租人的意見，催告原告行使權(quán)利。如出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在 6 個月內(nèi)未提出異議的，應(yīng)推定為出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人仍以承租人違法轉(zhuǎn)租為由，要求解除原租賃合同的，次承租人也可以提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，在此情況下，法院一般是不支持出租人解除租賃合同的。
次承租人作為房屋的實(shí)際使用人，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。《合同法》第 227 條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。
支付租金是承租人在租賃合同中的基本義務(wù)，如果承租人不按照合同約定支付租金，出租人自然有權(quán)解除合同。最高法院《房屋租賃合同解釋》第十七條規(guī)定了代償請求權(quán)制度，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。
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《合同法》中有關(guān)轉(zhuǎn)租合同的規(guī)定
第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》
第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)支付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
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