借名買房中實際出資人應(yīng)注意什么問題
借名買房中實際出資人應(yīng)注意什么問題
個別購房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。你對借名買房有多少了解?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細介紹借名買房的相關(guān)法律知識。
借名買房中實際出資人應(yīng)注意的問題
保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。”等特殊條款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。
因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。
借名買房中實際出資人應(yīng)注意什么問題
即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。
借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風(fēng)險的大小。在借名買房時，應(yīng)當(dāng)對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護自身的合法權(quán)益。
因此，為應(yīng)付國家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風(fēng)險，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎對待。國家的政策，其本質(zhì)是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的。那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風(fēng)險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。
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借名買房帶來的法律問題
借名購房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預(yù)見的損害，維護交易安全和穩(wěn)定，物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進行公示。動產(chǎn)以其占有為公示，不動產(chǎn)的公示方式即是登記。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”可以看出，不動產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示，即產(chǎn)生公信力。
當(dāng)事人基于對財產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護，比如善意取得制度。而對于借名購房，出資人并不是登記的權(quán)利人，即使其事實上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。
登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋，如設(shè)定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權(quán)利人，無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動無效。因此，借名購房如果發(fā)生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)嬉跃S持社會的穩(wěn)定。
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