借名購房協(xié)議可以完全避免風險嗎
借名購房協(xié)議可以完全避免風險嗎
你聽說過借名購房協(xié)議嗎?自限購政策施行之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產(chǎn)中心進行交易過戶。在此情況下，個別購房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。下面由學習啦小編為你詳細介紹借名購房協(xié)議的相關法律知識。
借名購房協(xié)議不能完全避免風險
一、簽署《借名購房協(xié)議》是否可以完全避免風險?
律師解答：不能。借名購房可能發(fā)生的風險主要包括：登記產(chǎn)權(quán)人反悔要求收回房屋;因登記產(chǎn)權(quán)人負債導致房產(chǎn)被查封或執(zhí)行;登記產(chǎn)權(quán)人去世后，其繼承人對借名購房不知情或不認可;實際所有人要處置房產(chǎn)時，登記產(chǎn)權(quán)人不配合或找不到;其他政策法律風險等。
房屋屬于不動產(chǎn)，按《物權(quán)法》規(guī)定以登記為準認定所有權(quán)歸屬。這是硬性的法律規(guī)定，基于這個原因，在不改變登記產(chǎn)權(quán)的情況下，沒有什么文件能絕對避免上述可能發(fā)生的風險。
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二、既然簽署了協(xié)議也不能絕對避免風險，那么協(xié)議的作用是什么?
風險有大小、多少之分，簽署一份比較完善的協(xié)議可以降低或減少風險發(fā)生的可能性，或者在發(fā)生風險時能起到補救作用，當無法補救時有機會通過其他方式挽回損失，至少能避免房錢兩空的情況發(fā)生。
比如有些借親友名義購房的，因為面子原因，沒有簽署書面文件，時隔多年，親友關系發(fā)生變化或被借名的親友去世，被借名一方不承認借名購房關系，以租賃、借貸等理由要求收回房產(chǎn)的案子時有發(fā)生。如果有一份健全的協(xié)議，至少能證明雙方的真實關系，如果沒有，風險顯然就相當大了。
再比如發(fā)生因登記產(chǎn)權(quán)人的其他債務查封執(zhí)行該房產(chǎn)時，如果有充分的證據(jù)證明借名購房的事實，實際所有人可以向法院提出執(zhí)行異議，且有可能被法院認可、接受。如果沒有足夠的客觀證據(jù)，僅憑雙方口頭的說法，顯然是很難認定的。
當然，借名購房行為，有時是為了規(guī)避相關購房政策，因此也可能會導致借名購房協(xié)議無效。即使如此，有一份書面協(xié)議，至少也能在無法保住房產(chǎn)的情況下，讓實際所有人能挽回金錢損失，不至于發(fā)生房錢兩空的窘境。
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借名購房合同的法律性質(zhì)及其有效性
在借名購房中，涉及雙重法律關系：一為內(nèi)部關系，即借名人和出名人之間的借名購房合同關系;二為外部關系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關系。
先探討借名購房的內(nèi)部法律關系，即借名購房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無名合同。借名購房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關系，借名人將自己出資購房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關規(guī)定。
應注意的是，借名購房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對信托財產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購房合同中，借名人對財產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
此外，借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名購房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個意義上為允諾，雙方達成真實的意思表示。因此，借名購房合同與通謀虛偽表示有別。
判斷借名購房合同是否有效，關鍵問題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標準在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效，后者與公共利益無涉，應為有效。
對此，應根據(jù)當事人訂立借名購房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規(guī)避限購政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應為有效。
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