關(guān)于最高額抵押貸款貸款運(yùn)作的問題
關(guān)于最高額抵押貸款貸款運(yùn)作的問題
你聽說過抵押貸款嗎?抵押貸款指借款人在法律上把自己的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)作為抵押而取得的銀行貸款。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹抵押貸款的相關(guān)法律知識(shí)。
關(guān)于最高額抵押貸款貸款運(yùn)作的問題
一、有關(guān)合同文本條款
(1)每筆借款的種類、金額、期限、用途、利率和還款方式以借款借據(jù)為準(zhǔn)。
(2)當(dāng)借款人不能夠依合同約定按期償還借款，抵押人有權(quán)依照我國(guó)的法健規(guī)定，將抵押物進(jìn)作價(jià)、拍賣、變買或以其它方式處置，從所得價(jià)款中優(yōu)先得到償還。
(3)、借款利率。沒有約定利率一年一定，還是執(zhí)行合同期限內(nèi)利率。
(4)借款人履行本合同約定義務(wù)且按照貸款人的要求辦妥合法有效的貸款抵押擔(dān)保的前提下，按期、按額提供貸款。
關(guān)于最高額抵押貸款貸款運(yùn)作的問題
(5)借款人因特殊情況下，不能按期歸還貸款，需要延長(zhǎng)借款期限的，可以提出展期申請(qǐng)。
(6)抵押登記由借款人負(fù)責(zé)辦理。
(7)沒有明確該最高額抵押貸款合同，是授信合同，還是正式合同文本。
二、具體操作
從實(shí)際操作情況來看，每筆借款金額與期限，目前，在每筆借款金額上不同，各縣市聯(lián)社操作有二種方式，一是與客戶商定，以最高額抵押貸款的總額為限，另一種方式是按最高額總額的一定折率為限。借款期限的簽訂上，也有二種不同的方式：
一是每筆借款期限，以最高額抵押借款合同最后到期時(shí)間為準(zhǔn);
二是以最高額抵押借款合同的最后到期的期限內(nèi)為準(zhǔn)。
在利率執(zhí)行上，有執(zhí)行按照最高額抵押貸款合同簽訂時(shí)約定利率，有執(zhí)行每次簽訂借據(jù)時(shí)的當(dāng)日掛牌利率等等。
三、存在問題：
(1)以簽訂的最高額總額的一定折率貸給，存在著以貸收貸，以貸收息的空間。
(2)以最高額抵押借款合同的最后到期的期限內(nèi)為準(zhǔn)，如果其中單筆借款到期或者沒有按照借據(jù)約定的期限歸還貸款，如何確定該戶最高額抵押貸款的資信，五級(jí)分類是對(duì)該筆貸款進(jìn)行分析，還是對(duì)該戶全部借款進(jìn)行分折。又該如何定性?該戶單筆借據(jù)的借款已經(jīng)逾期，在最高額抵押借款合同中，還有部分額度沒有使用，是否可以繼續(xù)使用?
(3)借款人以單一抵押物設(shè)定抵押，在該最高額抵押貸款合同中，單筆借款到期，而該戶的其它借款并未到期，抵押物又不能折分進(jìn)行拍賣，如何主張?jiān)摴P貸款的債權(quán)。
(4)在利率執(zhí)行上，存在不可操作性，如以最高額抵押貸款合同約定的借款利率，是否執(zhí)行一年一定的管理辦法;如以每筆借據(jù)約定的借款利率，如該筆借據(jù)約定期限為二年，是否又執(zhí)行一年一定的有關(guān)規(guī)定。
(5)經(jīng)借款人申請(qǐng)，可以申請(qǐng)展期，是對(duì)單筆貸款進(jìn)行展期，還是對(duì)該戶貸款進(jìn)行展期，單筆展期能否超過最高額抵押貸款的最后約定期限，單筆展期是否影響對(duì)該戶最高額抵押貸款的五級(jí)分類的定性。
(6)最高額抵押貸款合同約定，由借款人負(fù)責(zé)辦理抵押登記手續(xù)，違反了省聯(lián)社規(guī)定的由農(nóng)村信用社雙人到房產(chǎn)等交易部門辦理登記手續(xù)的規(guī)定。
(7)最高額抵押借款合同，是授信借款合同、意向性借款合同，還是正式借款合同。在合同中并沒有明確。
四、建議
(1)最高額抵押借款合同，在業(yè)務(wù)操作中，各縣市聯(lián)社已經(jīng)把它視同為正式合同文本，在辦理每筆貸款中，已經(jīng)沒有另行簽訂借款合同，這與授信借款合同是有區(qū)別的，有的商業(yè)銀行的授信借款合同，只是一個(gè)意向性借款合同。因此，最高額借款合同，應(yīng)該認(rèn)定為授信借款合同，信貸人員在最高額抵押貸款合同核準(zhǔn)的額度內(nèi)，簽訂最高額抵押貸款合同的補(bǔ)充合同，對(duì)借款的期限、利率、金額、用途、還款方式，進(jìn)行約定。
(2)規(guī)范借款期限。
借款人在最高額抵押貸款合同的總額內(nèi)分期辦理借款，并隨借隨還，分筆借款期限不超過最高額借款合同的最后約定日期。借款人可以根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況，企業(yè)生產(chǎn)的淡旺季等，在約定期限內(nèi)，歸還借款，防止貸款在最后約定日期，一次性全部到期現(xiàn)象的發(fā)生。
(3)規(guī)范借款利率。借款利率以借據(jù)簽發(fā)時(shí)間的當(dāng)日掛牌利率為準(zhǔn)，在最高額借款合同中約定，實(shí)行一年一定的利率管理辦法。
(4)規(guī)范借款登記。
借款登記還是以省聯(lián)社制定的由借款人與貸款人雙方到房產(chǎn)登記部門辦理，防止假登記等現(xiàn)象發(fā)生，防范操作風(fēng)險(xiǎn)。
(5)規(guī)范借款歸還。
要防止借款單位以額度內(nèi)的借款歸還貸款及利息的現(xiàn)象。最高額抵押貸款極易掩蓋以貸收貸、以貸收息的行為。
(6)借款逾期管理。
單筆借款逾期，信貸人員要加強(qiáng)逾期貸款的催收，對(duì)借款人的經(jīng)營(yíng)情況開展調(diào)查，如屬于經(jīng)營(yíng)性資金困難，則需對(duì)借款人的資信情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，貸款無法進(jìn)行歸還，說明企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在最高額抵押貸款授信的已經(jīng)全部發(fā)放的貸款，以“不安抗辯權(quán)”為由，向法院訴訟，維護(hù)債權(quán)不受損失。
(7)借款形態(tài)管理。
當(dāng)借款人單筆貸款逾期，無法歸還貸款，按四級(jí)分類管理辦法，轉(zhuǎn)入逾期貸款形態(tài)，該戶其它授信額度已經(jīng)發(fā)放的貸款，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)跟蹤管理;按照五級(jí)分類管理辦法，則該戶全部授信額度內(nèi)已經(jīng)發(fā)放的貸款，全部列入關(guān)注類。
(8)貸后檢查管理。
最高額抵押貸款要實(shí)行嚴(yán)格的貸后跟蹤檢查，每季度信貸人員要有書面的貸后跟蹤檢查專題報(bào)告，作為該戶最高額抵押貸款額度內(nèi)是否繼續(xù)發(fā)放的重要依據(jù)。如借款人業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況異動(dòng)或不正常，立即停止授信額度內(nèi)貸款的發(fā)放。
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抵押貸款的意義
實(shí)行抵押貸款制度，是與經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，在實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)，應(yīng)對(duì)企業(yè)發(fā)放的貸款都是信用貸款，這是信貸資金“供給制”的重要形式，存在著資金占用多，周轉(zhuǎn)慢，效益差的弊端，在建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新時(shí)期，經(jīng)濟(jì)金融體制改革后，全面開辦了抵押貸款，建立完善了配套的法律法規(guī)及規(guī)章制度。
從實(shí)際看，抵押貸款的安全性、盈利性明顯優(yōu)于其它信貸資產(chǎn)。中國(guó)從八十年代末，才試辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。截止2003年6月末，累計(jì)辦理個(gè)人住房抵押貸款2130多億元，貸款金額達(dá)1670億，促進(jìn)了住房商品化的進(jìn)程，大大改善了城鎮(zhèn)居民住房條件，抵押貸款的作用愈來愈明顯。
第一、增強(qiáng)了客戶的信譽(yù)觀念，提高了銀企經(jīng)濟(jì)效益。
客戶在辦理抵押貸款后，在獲取貸款運(yùn)用時(shí)，也有了按期如數(shù)歸還貸款的壓力。從而，有利于搞活金融、搞活經(jīng)濟(jì)、搞活信貸資金的使用效益，據(jù)建設(shè)銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，個(gè)人住院房抵押貸款逾期率均低于3%，利息實(shí)收率達(dá)到90%以上，同時(shí)，抵押貸款可以使商品、票據(jù)、有價(jià)證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金。對(duì)加速貨幣資金的周轉(zhuǎn)，刺激企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)和流通具有一定的作用。
第二、抵押貸款對(duì)貸款客戶的約束力較之信用貸款大大增強(qiáng)了。
企業(yè)一旦破產(chǎn)，信用貸款只是一種普通債權(quán)，銀行只能以普通債權(quán)人的身份，參與破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的分配，無權(quán)要求優(yōu)先受償。抵押貸款的實(shí)行和推廣，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新要求，是改革信貸資金供給制，確立信貸資金借貸制的必然要求和發(fā)展趨勢(shì)。
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