詳解無房產(chǎn)證的房屋買賣合同案例

　　房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。你對房屋買賣合同有多少了解?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房屋買賣合同的相關(guān)法律知識。

　　詳解無房產(chǎn)證的房屋買賣合同案例

　　案情介紹

　　1998年10月，原告甲經(jīng)審批取得國有土地使用權(quán)證，1999年10月建造商住樓三層三間，但未領(lǐng)取過房屋所有權(quán)證。同月，原告甲與被告乙簽訂房屋買賣協(xié)議，約定價(jià)款30萬元。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權(quán)證一同交付。被告乙未辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，也未申請領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　2000年8月，因房屋大幅度漲價(jià)，該房估價(jià)已達(dá)50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無效，返還房屋。

詳解無房產(chǎn)證的房屋買賣合同案例

　　案情分析

　　本案兩級審法院的判決，在認(rèn)定合同無效上完全一致，所不同的是對無效合同處理結(jié)果上有異，這種處理方式在審判實(shí)務(wù)中較為常見。

　　表面看來，兩級法院認(rèn)定合同無效與法有據(jù)，且二審法院判決賠償損失，也依法保護(hù)了買受人利益，但實(shí)際上，即使把增值部分作為損失進(jìn)行賠償，對買受人利益的保護(hù)力度也是不足的，且理由也不充分。

　　首先，在合同效力層面上看，無效處理不僅違反了誠實(shí)信用原則，也是對禁止性規(guī)范對合同效力作用的隨意擴(kuò)大化。

　　其次，在結(jié)果處理上，把增值部分作為無效合同損失，混淆了有效合同損失與無效合同損失的概念，曲解了合同法第五十八條規(guī)定的法律含義，該條規(guī)定“有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失”，是指因訂立無效(可撤銷)合同所受到的損失，屬于是一種締約過失責(zé)任。這種損失賠償包括訂立合同過程中的損失和履行合同過程中的損失，如返還財(cái)產(chǎn)所需要的運(yùn)輸費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)等開支。

　　無效合同的損失不同于有效合同的違約損失，在違約損失中，可得利益屬于損失的范圍，而無效合同本來就不具有法律效力，當(dāng)事人不可能據(jù)此獲得預(yù)期的利益，因而不存在預(yù)期利益問題。 所以，在合同效力被否認(rèn)后，由雙方根據(jù)過錯(cuò)程度分擔(dān)或由出賣方全額賠償?shù)挠^點(diǎn)是站不住腳的。對于上述案例，只有徹底從合同效力上加以糾正，才能得到公正、合法的處理。

　　一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權(quán)處分。

　　買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，由買受人支付價(jià)款的合同。我國合同法第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。”可見，只要標(biāo)的物合法、有權(quán)處分，對于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。從不動(dòng)產(chǎn)的特性看，房屋所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬的一種書面憑證而已，并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。 無房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權(quán)，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。

　　首先，在我國目前，不動(dòng)產(chǎn)登記是國家不動(dòng)產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請人的申請作出的一種行政確認(rèn)，它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權(quán)力對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預(yù)， 它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。

　　因?yàn)?，依不?dòng)產(chǎn)法規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)登記(或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記)，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)所設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的事實(shí)。它的法律意義在于，它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是因法律行為的物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本依據(jù)。

　　而在我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，對證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。”可見，房管部門發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚，對于權(quán)屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認(rèn)權(quán)屬。即便在證件發(fā)出后，利害關(guān)系人對所發(fā)的證書有異議，對于行政確權(quán)不服，也可要求行政機(jī)關(guān)予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。

　　所以，行政機(jī)關(guān)的發(fā)證行為，只能滿足對房屋進(jìn)行行政管理的需要，不能達(dá)到依據(jù)物權(quán)公示原則對物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的，只有法院對房屋所有權(quán)的確認(rèn)，才真正具有確權(quán)意義。

　　其次，自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書甚至是否屬于違章建筑，都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示對房屋不擁有所有權(quán)。

　　換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當(dāng)然擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。尤其是，有的房屋未辦理所有權(quán)證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機(jī)關(guān)認(rèn)可，在民法上屬于權(quán)利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補(bǔ)辦手續(xù)得到彌補(bǔ)的。

　　雖然，有些房屋可能存在違反法律規(guī)定的情況，如超面積、超高建筑，甚至有的屬于違章建筑，將來不可能取得權(quán)屬證書，但這并不影響原始建造人對該建筑物的所有人地位。對于違章建筑問題，我國大陸學(xué)者很少有研究，但在臺灣地區(qū)，通說認(rèn)為違章建筑物已符合不動(dòng)產(chǎn)定著物的要件，系獨(dú)立于土地外之不動(dòng)產(chǎn)，由原始建筑人取得其所有權(quán)。 可見，違章建筑物不因其無從辦理所有權(quán)證而喪失物權(quán)客體的資格。

　　總之，不論何種情況，沒有權(quán)屬證書的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物，應(yīng)當(dāng)出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但這種責(zé)任屬于違約責(zé)任，不存在合同效力問題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。出賣人未能履行權(quán)利擔(dān)保的義務(wù)，使得合同訂立后標(biāo)的物上的權(quán)利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務(wù)的一種情況，買受人可以依照本法總則第七章違約責(zé)任的規(guī)定，請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。即使在標(biāo)的物的部分權(quán)利屬于他人的情況下，也可以認(rèn)為出賣人的行為構(gòu)成了根本違約。

　　二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。

　　法律行為違反強(qiáng)制或禁止性規(guī)定的無效，在大多數(shù)成文法國家都有相應(yīng)的規(guī)定。

　　德國民法第一百三十四條規(guī)定“法律行為違反法律上的禁止時(shí)，無效，但法律另有規(guī)定的除外”，我國臺灣地區(qū)民法第七十一條也作了相同規(guī)定。

　　我國民法繼承了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應(yīng)的規(guī)定，《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”，這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預(yù)。但也有少數(shù)國家，如日本，法律沒有直接規(guī)定違反法律規(guī)定的合同無效，而是以“違反公共秩序和善良風(fēng)俗”取代“違反法律” ，這是采用公法與私法效力分離的模式，是基于近代民法理念，把國家的介入、干涉限定在最小的限度內(nèi)。

　　需要討論的是，是否所有違反了國家強(qiáng)制性規(guī)定的合同都應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無效?在德國、我國臺灣，盡管法律規(guī)定了違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的法律行為為無效行為，但對于強(qiáng)制性規(guī)范是區(qū)分對待的，并非所有的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范都作為認(rèn)定法律行為無效的依據(jù)。臺灣“最高法院”的做法是對強(qiáng)制規(guī)定采取類似“取締規(guī)定”和“效力規(guī)定”的二分法，學(xué)者也都主張把強(qiáng)行法規(guī)范進(jìn)行區(qū)分。如學(xué)者史尚寬先生認(rèn)為：“法律行為違反強(qiáng)制或禁止之規(guī)定者無效，但其規(guī)定并不以之為無效者，不在此限。何謂并不以之為無效，其意義有二：

　　其一因法律本身有明文規(guī)定其他效力者;

　　其二自法律規(guī)定之目的言之，惟對于違反者加以制裁，以防止其行為，非以之為無效者，此種規(guī)定，稱為取締的規(guī)定，與以否認(rèn)法律上效力為目的之規(guī)定相對稱。

　　所謂法律規(guī)定，并不以民法為限，變通刑法所處罰之行為，亦此所謂之禁止規(guī)定。然對于行為之方法為禁止者，其違反不必為無效，假詐欺、脅迫。強(qiáng)行法得為效力規(guī)定與取締規(guī)定，前者著重違反行為之法律行為價(jià)值，以否認(rèn)其法律效力為目的;后者著重違反行為之事實(shí)行為價(jià)值，以禁止其行為為目的。強(qiáng)行規(guī)定，是效力規(guī)定或取締規(guī)定，應(yīng)探求其目的以定之。即可認(rèn)為非以為違法行為之法律行為為無效，不能達(dá)其立法目的者，為效力規(guī)定，可認(rèn)為僅在防止法律行為事實(shí)上之行為者，為取締規(guī)定。” 這種理論值得我國審判實(shí)務(wù)參考。

　　應(yīng)當(dāng)指出，法律行為或合同效力以《民法通則》第五十八條概括性地以“違反法律”認(rèn)定無效，已被《合同法》第五十二條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”無效所取代，杜絕了以違反規(guī)章及政策作為判斷合同效力的依據(jù)，縮少了合同無效的范圍，但這種規(guī)定仍然難免過于概括，仍然會(huì)大量存在的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行規(guī)定壓縮私法自治的空間。對此，我國學(xué)者也有相似的認(rèn)識，認(rèn)為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定之法律行為或合同，原則上應(yīng)為無效。

　　但容有例外，即法律、法規(guī)依其意旨，并不以為無效的，并不影響該行為的效力。 筆者認(rèn)為，強(qiáng)行性規(guī)范應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認(rèn)定為無效，并建議在合同法司法解釋中予以明確，以指導(dǎo)審判實(shí)踐。