房屋租賃合同審查有哪些重點(diǎn)
房屋租賃合同審查有哪些重點(diǎn)
房屋租賃合同，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房屋租賃合同的相關(guān)法律知識。
房屋租賃合同審查重點(diǎn)
一、審查當(dāng)事人雙方是否具備主體資格
1、出租人是否具備主體資格
出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：
(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢。
房屋租賃合同審查有哪些重點(diǎn)
(2)出租人是否享有出租房屋的實(shí)體權(quán)利
?、俜课莸乃袡?quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時(shí)到房屋管理部門查詢。
?、谖谢虼沓鲎獾模悍课菟袡?quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。
?、酃灿蟹课莩鲎獾模菏欠窠?jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。
④房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。
2、承租人是否具備主體資格
審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。
特別注意：《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。”
二、審查房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致
這點(diǎn)主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
三、審查房屋是否存在禁止出租的情形
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：
(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權(quán)屬有爭議的;
(五)屬于違法建筑的;
(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”
四、審查房屋的坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況
1、必須寫明租賃房屋實(shí)際所處的確切位置
2、租賃面積的計(jì)算方法(使用面積還是建筑面積)
3、房屋結(jié)構(gòu)
上述1-3的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。
4、合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時(shí)應(yīng)盡量明確房屋交還時(shí)對裝修的要求。
5、審查出租人是否同意承租人對房屋進(jìn)行裝修或改造，如果同意那么裝修或改造的條件及裝修或改造的標(biāo)準(zhǔn)是什么。
6、審查房屋交付時(shí)附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時(shí)的具體要求。
7、如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時(shí)如何處理，若合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。