不動(dòng)產(chǎn)登記制度能保障何人權(quán)利(2)
(三)登記費(fèi)用按件收取，規(guī)范收費(fèi)。
第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
(一)要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;
(二)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;
(三)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
第二十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。
過去的不動(dòng)產(chǎn)登記往往按照面積、體積或價(jià)額的比例收取，動(dòng)輒幾十萬、上百萬，還有的登記機(jī)構(gòu)私自規(guī)定按年度登記等，為登記人造成沉重負(fù)擔(dān)，也給登記機(jī)構(gòu)帶來 “權(quán)力尋租”空間。為此《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取，這將降低購(gòu)房者登記的手續(xù)費(fèi)，有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記中的收費(fèi)行為，防止有關(guān)部分通過登記收費(fèi)搞“創(chuàng)收”，真正的保護(hù)了普通業(yè)主的權(quán)利。
(四)規(guī)定預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”。
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
在商品房或二手房買賣中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時(shí)間差，不良房產(chǎn)商或房東一房多賣，最后也許只有出價(jià)最高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證;更有甚者，交了錢甚至裝修入住后，才知該房產(chǎn)本已抵押給他人。買受人的利益因此受到極大損害。物權(quán)法為防止這種情況的發(fā)生規(guī)定了預(yù)告登記制度。
但是，預(yù)告登記的效力不是無期限的，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，辦理預(yù)告登記之后，到可以正式辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，否則，三個(gè)月之后，預(yù)告登記將失效。
(五)登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)賠償。
第二十一條 當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。
生活中，經(jīng)常發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形，比如將房屋的面積大小登記錯(cuò)誤，由大房變成了小房;又或者把所有人的名字登記錯(cuò)誤，造成麻煩。這時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，是一個(gè)極富爭(zhēng)議的問題。這次通過的物權(quán)法明確規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這避免了在過去由于登記錯(cuò)誤，但責(zé)任不清，互相推卸責(zé)任的情況發(fā)生。
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不動(dòng)產(chǎn)登記的制度效力
簡(jiǎn)述
所謂不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，指的是登記這一法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用。登記在不同立法體例中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的作用是不同的。在中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制下，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力 、形成力 、推定力和公信力 四種效力。
公示力
所謂公示，是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過一定方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。
形成力
登記的形成力，又稱物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力，是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力。
推定力
登記的推定力又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力。
公信力
登記的公信力是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，如果以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。也就是說，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受到法律的保護(hù)。
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