小產(chǎn)權(quán)房該怎么清理
小產(chǎn)權(quán)房,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律知識。
小產(chǎn)權(quán)房的清理方法
目前小產(chǎn)權(quán)房清理正在征集方案。
小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的深層原因是我國城鄉(xiāng)二元土地所有制度的劃分和集體土地上市流轉(zhuǎn)機制的缺位,是高房價時代的“副產(chǎn)品”。設(shè)計小產(chǎn)權(quán)房清理方案時,征求民意是不可缺少的環(huán)節(jié),因為影響面太廣。
小產(chǎn)權(quán)房該怎么清理
國土部21日召開新聞發(fā)布會,公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示,今年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門,選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市,開展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點清理,試點城市名單和試點方案目前正在研究中。(2月22日《新京報》)
終于盼來與小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的準(zhǔn)確消息了。自從2007年當(dāng)時的建設(shè)部發(fā)布小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險提示以來,輿論不僅盼望有關(guān)部門對小產(chǎn)權(quán)房明確態(tài)度,而且也希望盡快拿出治理方案解決“舊賬”,然而,態(tài)度是明確了——小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù),禁止建設(shè)、銷售、購買小產(chǎn)權(quán)房,卻始終沒有拿出一個解決“舊賬”的方案。
據(jù)媒體報道,國土部官員在2008年8月曾透露,相關(guān)部門已對全國部分城市小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行了抽樣調(diào)查,并已起草相關(guān)報告上報國務(wù)院。但公眾沒有看到下文。2010年2月,國土部官員再次透露,已經(jīng)完成針對小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)研,爭取年內(nèi)出臺解決方案。但公眾最后還是等空了。國土部在通報去年一季度土地違法情況時表示,小產(chǎn)權(quán)房有所抬頭。顯而易見,這既是因為缺少統(tǒng)一的治理方案,也是因為地方政府缺乏治理的動力。
如今,有關(guān)部門表示要清理小產(chǎn)權(quán)房,而且還明確表示要從今年開始,終于讓這個久拖不決的問題首次明朗化了。有關(guān)部門采取試點清理的方式,是因為小產(chǎn)權(quán)房成因復(fù)雜,牽扯面廣,必須要謹(jǐn)慎操作,先行試點,只有在試點的基礎(chǔ)上制定統(tǒng)一治理方案,才可能實現(xiàn)法律與民意的平衡。
在筆者看來,即使是試點方案,也應(yīng)該問問民意,而不能是政府部門單方面行動。但從報道中看不到有關(guān)部門就試點方案要公開征求意見的表態(tài)。究竟如何進(jìn)行清理,公眾云里霧里。
據(jù)悉,全國小產(chǎn)權(quán)房面積將近60億平方米,有的城市小產(chǎn)權(quán)房所占比例將近一半。這就提醒我們,設(shè)計小產(chǎn)權(quán)房清理方案時,征求民意是不可缺少的環(huán)節(jié),因為影響面太廣。盡管有關(guān)部門過去對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行過抽樣調(diào)查,圍繞小產(chǎn)權(quán)房也研究了多年,但調(diào)研結(jié)論是否與民意訴求相吻合,還是一個沒有拉直的問號。
或許在有關(guān)部門看來,試點清理是小范圍操作,影響面不大,試點方案不需要征求民意。但筆者以為,即使是試點,也會觸及部分人的利益,試點人群的利益同樣需要考慮,理應(yīng)公開試點方案,給予每個人表達(dá)意見的機會。
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小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生原因
城市房價過高
小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢,這從另一個角度也說明了現(xiàn)在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產(chǎn)市場價格經(jīng)歷了一次全國性的上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),2006年全年,全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是房價上漲最快的城市,分別達(dá)到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米,比5月上漲了20.4%。雖然年后稍有回落,據(jù)預(yù)測2007年北京市房地產(chǎn)均價仍上漲了11.74%。由于我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展并不平衡,若干大城市的房價長期快速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時,政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。
擦邊球的空間
《中華人民共和國憲法》第八條中明文規(guī)定:“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動者,有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫著:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。”而《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。”
根據(jù)以上法律規(guī)定,在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上,農(nóng)民可以自行經(jīng)營,而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。
國土資源部的一位副總督察曾突出說明:“建設(shè)使用農(nóng)村集體土地,法律規(guī)定只有四種情況:一是農(nóng)民的宅基地,二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地,三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè),四是根據(jù)擔(dān)保法,使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實現(xiàn)的時候可以允許。除此以外,都是現(xiàn)行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀,這就意味著在四種情況內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房,就不涉及到所謂的“違法”問題。這里還有一個核心,就是只要不是占用耕地,辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的手續(xù),就不應(yīng)該存在什么大的原則問題。
正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方,才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫,在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。
農(nóng)地制度不合理
農(nóng)地制度安排中的不合理因素導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。
農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)在:城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場,實行市場定價,而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來,以致造成“同地不同價”;城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證,可以作為抵押到銀行等融資機構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評估,而農(nóng)村建設(shè)用地沒有使用權(quán)證,也不能進(jìn)行上述的抵押和融資行為,不具有資產(chǎn)功能。同時國家對農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途還進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定,一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過國家相關(guān)部門的審批和征收。這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。
根據(jù)國研中心課題組的調(diào)查,在“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過程中,土地增值部分的收益分配,只有 20%到 30%留在鄉(xiāng)以下,其中,農(nóng)民的補償款僅占 5%到 10%;地方政府拿走土地增值的 20%到 30%;開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭,占 40%到 50%。
而小產(chǎn)權(quán)房則是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn),不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用);此外,由村集體牽頭開發(fā),也省去了開發(fā)商;而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來,小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費等市政建設(shè)費用。另外工程設(shè)計建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費用(如學(xué)校)、應(yīng)繳納的稅款、營銷費用等房地產(chǎn)商的成本費用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本,相比真正的商品房成本能低過 1/3。這也是小產(chǎn)權(quán)房市場價格低廉的決定性因素。而在這一開發(fā)過程中,農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補償金額。
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