收取購房定金合法嗎
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。下面由學習啦小編為你介紹定金的相關(guān)法律知識。
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"定金"和"訂金"的區(qū)別
“定金”是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。
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而“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔保性質(zhì)，可視為“預付款”，當合同不能履行時，除不可抗力外，應根據(jù)雙方當事人的過錯承擔違約責任。
訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回;若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規(guī)定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應的法律后果。
收取購房定金合法
并不是所有的“定金”都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質(zhì)的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發(fā)商都應無條件退還定金給購房者。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。
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定金的特征
根據(jù)民法的有關(guān)理論,定金具有下列法律特征:：
1、定金是一種金錢擔保方式。
其擔保性體現(xiàn)在體現(xiàn)在法律對定金罰則的規(guī)定上( 即給付定金的一方不履行約定的債務的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。)
2、定金是通過給付行為設定的。
定金合同是實踐合同，定金合同自交付定金之日起生效。
3、定金必須以明確的意思表示約定。
當事人要么明確約定其給付的金錢為定金，要么約定了定金罰則的實際內(nèi)容，否則不構(gòu)成定金。(《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第118條規(guī)定,當事人交付留置金、擔保金、 保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的 ，人民法院不予支持。)
定金的分類
1 、訂約定金
訂約定金，又稱為立約定金,是指為擔保合同的訂立而支付的一定數(shù)額的金錢。定約定金是一方拒絕訂立主合同為適用條件。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第115條規(guī)定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應雙倍返還定金。
2 、成約定金
成約定金，謂為合同成立要件的定金，與要物合同之物的交付，作用相同。(因其未見有“定金罰則”，故實際非債的擔保。)司法解釋第116條規(guī)定，當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未付定金，但主合同已經(jīng)履行或履行主要部分的，不影響主合同成立或生效。
3 、解約定金
解約定金，是指當事人在合同中約定的以承受定金罰則作為保留合同解除權(quán)的代價的定金。解約定金是以一方解除合同為適用條件。設立解約定金必須在合同中作出明確規(guī)定 ，否則對合同規(guī)定的定金只能解釋為違約定金(一方當事人有利可圖時,就會以返還雙倍定金或放棄定金以解除合同，這有損誠實信用的原則)。
3.1解約定金的實質(zhì)在于給予合同當事人于放棄或者加倍返還定金等條件下以單方面解除合同的權(quán)利。
3.2合同中約定了解約定金的，當事人以承擔定金損失為代價要求解除合同的，對該合同不能強制實際履行。
3.3當事人如果申請人民法院強制實際履行合同的，人民法院應當予以駁回。
3.4定金處罰不排除損害賠償，在守約的當事人損失大于定金上收益情況下，承擔了定金處罰的當事人仍然應當承擔損害賠償責任。
4、違約定金
違約定金實際就是履約定金，即以擔保合同的履行而支付的一定數(shù)額的金錢。
《擔保法》第 89 條規(guī)定，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務的擔保。債務人履行債務后，定金應抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應雙倍返還定金。
5、證約定金
證約定金，是指以交付事實作為當事人之間存在合同關(guān)系的證明的定金。證約定金不是合同成立的必備要件，合同是否成立與定金的交付沒有關(guān)系。《擔保法》及其最高法院司法解釋沒有對證約定金作出專門規(guī)定，但是司法實踐認可交付定金的書面證明(如收據(jù))為主合同業(yè)已經(jīng)成立的證據(jù)。事實上，證約定金是一般定金都具有的共性，大多數(shù)情況下，定金的證約性質(zhì)不因當事人專門約定而產(chǎn)生和獨立存在，而是由違約定金、解約定金和成約定金所派生。
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