評(píng)析涉及地役權(quán)的案例
評(píng)析涉及地役權(quán)的案例
地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的他物權(quán)，所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹地役權(quán)的相關(guān)法律知識(shí)。
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一、基本案情：
某甲房地產(chǎn)開發(fā)公司拍得某市區(qū)河畔一塊土地，準(zhǔn)備以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造一所高層觀景商品住宅樓。但該地前面有一平房制衣廠，為了該住宅樓業(yè)主能在房間里欣賞河畔風(fēng)景，雙方約定：制衣廠在30年內(nèi)不得在該土地上興建三層高以上建筑;作為補(bǔ)償，甲每年向制衣廠支付20萬(wàn)元。三年后，制衣廠將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司在該土地上動(dòng)工修建高層電梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止興建。但遭到拒絕，甲于是向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決乙公司停止施工并同時(shí)要求制衣廠承擔(dān)違約責(zé)任。
評(píng)析涉及地役權(quán)的案例
二、律師點(diǎn)評(píng)：
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是甲公司和制衣廠之間地役權(quán)合同是否生效?該地役權(quán)合同能否約束乙公司?
針對(duì)這一爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在物權(quán)法頒布之前，各地法院甚至同一法院的不同法官都會(huì)做出不同的判決。在《物權(quán)法》頒布之前，我國(guó)規(guī)定地役權(quán)的法律是《民法通則》關(guān)于用益物權(quán)方面較籠統(tǒng)的規(guī)定，尤其是對(duì)于作為物權(quán)之一的地役權(quán)的變動(dòng)沒有統(tǒng)一具體的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，理論界通說(shuō)有兩種，一種是登記對(duì)抗主義，一種是登記生效主義。
采用登記對(duì)抗主義的法官在判決該案件時(shí)認(rèn)為：甲公司與制衣廠之間的地役權(quán)合同生效但因?yàn)闆]有到登記機(jī)關(guān)登記而不能對(duì)抗善意第三人乙公司，乙公司并沒有侵犯甲公司的地役權(quán)，所以判決駁回甲公司要求乙公司停止施工的請(qǐng)求，并判決由制衣廠承擔(dān)違反地役權(quán)合同的違約責(zé)任。采用登記生效主義的法官在判決時(shí)卻認(rèn)為：甲公司與制衣廠之間的地役權(quán)合同因?yàn)闆]有到登記機(jī)構(gòu)登記而導(dǎo)致該合同無(wú)效，所以判決駁回甲公司的所有訴訟請(qǐng)求。由于地役權(quán)的設(shè)立變動(dòng)沒有統(tǒng)一明確的立法，從而導(dǎo)致本案審理結(jié)果有如此大差異。
我國(guó)即將在2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》將上述爭(zhēng)議劃上了圓滿的句號(hào)?！段餀?quán)法》第158條“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”明確規(guī)定，地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，是否登記不影響地役權(quán)的設(shè)立，未登記只是不能對(duì)抗善意第三人而已。
本案中，甲公司與制衣廠之間的約定符合《物權(quán)法》第一百五十六條“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。”第一百五十九條“供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。”的規(guī)定。所以甲與制衣廠之間設(shè)立了地役權(quán)，制衣廠違反合同的約定，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但甲與制衣廠之間的地役權(quán)合同沒有到登記機(jī)構(gòu)登記，不能對(duì)抗善意的第三人乙公司，作為受讓供役地人的乙公司沒有義務(wù)遵守地役權(quán)合同的約定，乙公司可以在不防礙相鄰權(quán)人的相鄰權(quán)的情況下任意使用該土地，包括修建高層電梯公寓。所以，本案在《物權(quán)法》生效實(shí)施以后將會(huì)統(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，判決由制衣廠承擔(dān)違約責(zé)任，駁回甲公司要求乙公司停止施工的訴訟請(qǐng)求。
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地役權(quán)的涵義
地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。
(一)設(shè)立地役權(quán)的形式：應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。
(二)地役權(quán)登記效力：當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
(三)地役權(quán)的期限：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余的期限。
(四)土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
(五)地役權(quán)的效力
1、地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
2、土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。
3、地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
(六)地役權(quán)的抵押：地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
(七)地役權(quán)的變動(dòng)：
1、需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。
2、供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
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