父母出資首付房款贈與的是產(chǎn)權(quán)嗎
贈與是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人、受贈人表示接受的一種行為。這種行為的實質(zhì)是財產(chǎn)所有權(quán)的 轉(zhuǎn)移。贈與行為一般要通過法律程序來完成，即簽訂贈與合同(也有口頭合同和其它形勢)?！∠旅嬗蓪W(xué)習(xí)啦小編為你介紹贈與與產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律知識。
父母出資首付房款贈與的不是產(chǎn)權(quán)
案情
被告毛海明、陳素貞系原告毛煒的父母。2007年7月5日，毛煒與案外人任曉文、倪勇平簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，由任曉文、倪勇平以27.3萬元的價格將金葉新村的房屋轉(zhuǎn)讓給毛煒。房屋首付款及各項手續(xù)費、中介費共14萬元，由毛海明、陳素貞支付。2007年6月28日，毛煒向毛海明、陳素貞出具收據(jù)及《附協(xié)議》各一份，載明收到購買訟爭房屋的首付款14萬元，同意金葉新村房屋由父母住至終生。
毛煒訴至浙江省衢州市柯城區(qū)人民法院，要求毛海明、陳素貞搬離毛煒名下的坐落于衢州市北門街116-2幢3單元201室的房屋。毛海明、陳素貞反訴要求撤銷房屋贈與，毛煒退還房屋產(chǎn)權(quán)并變更登記到毛海明、陳素貞名下。
裁判
衢州市柯城區(qū)人民法院認為，毛海明、陳素貞給付毛煒14萬元，毛煒收下并出具收據(jù)，可以認定為雙方之間贈與合同關(guān)系成立。在達成贈與的同時約定訟爭房屋由毛海明、陳素貞居住終生，系附義務(wù)贈與，毛煒應(yīng)按協(xié)議約定履行該義務(wù)。毛海明、陳素貞主張其與毛煒系房屋贈與合同關(guān)系并請求予以撤銷，但訟爭房屋并非毛海明、陳素貞所有的財產(chǎn)，已付購房款也并非全部由毛海明、陳素貞給付，其主張于法無據(jù)。判決駁回了毛煒以及毛海明、陳素貞的訴訟請求。
毛煒與毛海明、陳素貞均不服上述判決，分別提起上訴。
毛煒上訴認為其系本案訴爭不動產(chǎn)合法產(chǎn)權(quán)人，依照贍養(yǎng)關(guān)系和合同關(guān)系來限制和約束其行使所有權(quán)，與物權(quán)法的規(guī)定不符。
毛海明、陳素貞上訴認為購房是基于毛海明改善自身居住環(huán)境，整個購房過程包括付款全部由毛海明、陳素貞操作，其依法依約有權(quán)撤銷房屋贈與。
浙江省衢州市中級人民法院認為，毛煒自行向毛海明、陳素貞出具《附協(xié)議》，系其對自身權(quán)利的處分。毛海明、陳素貞所述購房意愿、購房過程、產(chǎn)權(quán)贈與等情況，系其本人陳述，缺乏相應(yīng)證據(jù)佐證。本案訟爭房屋系毛海明、陳素貞出首付、之后以貸款形式償還余款的方式購得、登記在毛煒名下，購房合同、借款合同均為毛煒簽名，毛海明、陳素貞并未取得房屋的所有權(quán)，其認為與毛煒之間存在房屋贈與的關(guān)系，于法無據(jù)。故判決駁回上訴，維持原判。
評析
本案的爭議焦點是《附協(xié)議》是否應(yīng)當履行以及支付房屋首付款是否等同于獲得房屋產(chǎn)權(quán)。
1.《附協(xié)議》作為贈與合同的附義務(wù)依法應(yīng)當履行。
根據(jù)合同法第一百八十五條的規(guī)定，贈與是指“贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與”的一種合意。同時，該法第一百九十條規(guī)定：“贈與可以附義務(wù)。贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當按照約定履行義務(wù)。”筆者認為，對父母出資為子女購買房屋的行為，首先應(yīng)尊重父母子女間對出資行為性質(zhì)的約定。而通過上述事實行為，本案雙方當事人之間已經(jīng)成立附義務(wù)的贈與關(guān)系，贈與財產(chǎn)為14萬元，所附義務(wù)為限制受贈人的物權(quán)——即贈與人有權(quán)在訟爭房屋內(nèi)住至終生。毛煒依法應(yīng)當按照約定履行義務(wù)，即將訟爭房屋交由其父母住至終生。現(xiàn)毛煒起訴要求其父母搬離訟爭房屋，于法無據(jù)。
至于毛煒認為不應(yīng)當用合同關(guān)系來限制和約束其行使物權(quán)，系對法律的狹隘解讀。權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，同時權(quán)利人本身也可以對物權(quán)作出處分。毛煒向毛海明、陳素貞出具《附協(xié)議》，應(yīng)當視為其作為權(quán)利人對其房屋使用權(quán)作出處分，并不違反法律規(guī)定。附義務(wù)的贈與合同依法成立生效，毛煒作為合同一方當事人應(yīng)當遵守合同約定，這與其行使物權(quán)并無沖突。
2.僅支付房屋首付款不能等同于已經(jīng)獲得房屋產(chǎn)權(quán)。
父母以附義務(wù)贈與的方式出資房屋首付款，產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下，由兒子支付按揭貸款?，F(xiàn)父母認為其贈與的首付款即房屋產(chǎn)權(quán)贈與，要求撤銷該贈與。這種主張是否成立?支付房屋首付款就能獲得房屋產(chǎn)權(quán)嗎?
首付款與房屋產(chǎn)權(quán)不能等同。
首先，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，不動產(chǎn)物權(quán)才發(fā)生效力。而本案中的房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子毛煒名下，毛煒是當然的房屋產(chǎn)權(quán)人。況且毛海明、陳素貞包括在本案訴訟過程中都從未向物權(quán)登記部門提出過登記異議。
其次，根據(jù)合同法對贈與的規(guī)定，贈與人是將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，換言之，贈與人在贈與之前應(yīng)當已經(jīng)享有贈與財產(chǎn)的處分權(quán)。而在取得房屋所有權(quán)的過程中，出資房屋首付款后，還需要進一步支付房屋剩余價款、依法繳納稅金、辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等，僅出資首付款，并不能直接取得房屋所有權(quán)，也就是說，在本案贈與合同成立時，毛海明、陳素貞并未取得涉案房屋所有權(quán)。故毛海明、陳素貞認為其與毛煒之間系房屋贈與關(guān)系是缺乏法律依據(jù)的，由此，其主張撤銷房屋贈與的請求是無法得到支持的。
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中國合同法在附義務(wù)的贈與合同中只是規(guī)定了贈與人應(yīng)當在附義務(wù)的范圍內(nèi)對贈與的財物承擔(dān)與出賣人相同的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，但并未規(guī)定贈與人在這種情況下的撤銷權(quán)應(yīng)否受到限制。有學(xué)者認為，除法律規(guī)定不得撤銷以外，贈與人可行使撤銷權(quán)，但必須承擔(dān)違約責(zé)任，受贈人可在所履行義務(wù)范圍內(nèi)請求賠償，因為在此范圍內(nèi)贈與雙方形成對價關(guān)系。
《合同法》第195條規(guī)定：“贈與人的經(jīng)濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)。”本條規(guī)定實際上賦予了贈與人窮困之際的不履行權(quán)。本來，根據(jù)誠實信用的原則，贈與合同在基于雙方的合意成立以后，就具有約束贈與人的效力，無論其財產(chǎn)發(fā)生何種變化，他都應(yīng)當依約履行，但是由于贈與合同畢竟具有不同于一般雙務(wù)合同的單務(wù)性，“舍己為人”、“燃燒自己，照亮別人”的道德準則作為對常人的要求畢竟過高。因此，在贈與人的財產(chǎn)狀況惡化之時，法律本著人之常情，特創(chuàng)設(shè)“窮困之際的不履行權(quán)”以使贈與人“先行自謀，而后謀人”、“先己后人”。由此可見，贈與人的“窮困之際的不履行權(quán)”實乃“同情弱者之一種道德化之規(guī)定”。
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