不動產(chǎn)抵押權受讓該怎么做
不動產(chǎn)抵押權受讓該怎么做
抵押權，是債權人對債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有的擔保財產(chǎn)，在債務人屆期不履行債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，依法享有的就該抵押財產(chǎn)的變價處分權和優(yōu)先受償權的總稱。下面由學習啦小編為你介紹抵押權受讓的相關法律知識。
不動產(chǎn)抵押權受讓需辦理轉(zhuǎn)讓登記
案情
2013年2月1日，雙健公司向廣發(fā)銀行貸款392萬元，吳小健以其房地產(chǎn)提供抵押擔保，擔保范圍為本金及其利息、罰息、律師費等費用。9月29日，廣發(fā)銀行與浙江潔豪實業(yè)有限公司(以下簡稱潔豪公司)簽訂《信貸資產(chǎn)買斷型轉(zhuǎn)讓合同》，將借款債權及其附屬抵押擔保物權轉(zhuǎn)讓于潔豪公司。潔豪公司將該債權轉(zhuǎn)讓事宜通知雙健公司及吳小健。12月25日，申請人潔豪公司向法院提出實現(xiàn)擔保物權的申請，請求裁定對抵押的房地產(chǎn)采取拍賣、變賣等方式依法變價，變價后所得價款在本金392萬元、利息、逾期利息范圍內(nèi)優(yōu)先受償。
裁判
浙江省金華市婺城區(qū)人民法院經(jīng)審查認為，本案事實清楚，但是，對主合同(借款合同)的轉(zhuǎn)讓、從合同(抵押擔保合同)的抵押權變更登記等影響擔保物權實現(xiàn)的事實認定還存有疑問，申請人的申請尚不符合法律規(guī)定。遂裁定：駁回潔豪公司要求實現(xiàn)擔保物權的申請，潔豪公司可以向人民法院提起訴訟。
評析
申請實現(xiàn)擔保物權是民事訴訟法在特別程序中增設的一審終裁程序，具有審限短、便捷的特點。本案要點在于申請實現(xiàn)擔保物權所需具備的條件，以及債權轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)抵押權是否須辦理抵押權變更登記手續(xù)。
1.申請擔保物權實現(xiàn)的條件
擔保物權的實現(xiàn)是指在債務人不履行債務時，擔保物權人直接向法院申請拍賣、變賣擔保物的非訟程序。民事訴訟法第一百九十七條規(guī)定：“人民法院受理申請后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔保財產(chǎn)，當事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請執(zhí)行;不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。”而當前還沒有具體的審查標準，從適用特別程序來看，審理的目的在于在沒有民事權利爭議的情況下，確定申請的法律事實是否存在，并主要通過對申請人提供的證據(jù)材料進行形式審查來明確。就本案而言，申請人必須提供貸款合同、擔保合同、抵押登記、債權轉(zhuǎn)讓合同等證據(jù)，以證明其主張的事實。
2.債權轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)抵押權須辦理轉(zhuǎn)讓登記
在債權轉(zhuǎn)讓中，抵押權隨債權轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓有明確的法律規(guī)定，在實踐中普遍存在著對不動產(chǎn)的抵押權轉(zhuǎn)讓未辦理變更登記的情況。
有觀點認為，依據(jù)擔保法第五十條和《最高人民法院關于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件適用法律若干問題的規(guī)定》，受讓債權后，無需辦理抵押權轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)，自然取得了擔保該債權的抵押權。
筆者認為，上述觀點背離了我國物權法的立法精神和物權變動公示公信的原則。擔保法第五十條只是對單獨轉(zhuǎn)讓抵押權或者將抵押權作為其他債權的擔保作出了禁止性規(guī)定，并不是說債權受讓人不需辦理抵押權轉(zhuǎn)讓變更登記，就當然取得了抵押權。應該說辦理了抵押登記變更手續(xù)就享有了抵押權，不辦理抵押登記變更手續(xù)，就有可能放棄該項權利。上述司法解釋只是提及原抵押權登記繼續(xù)有效，即沒有變更登記仍然有效。
我國相關法律對辦理轉(zhuǎn)讓抵押登記作了明確的規(guī)定，如《土地登記辦法》第四十四條規(guī)定，經(jīng)依法登記的土地抵押權因主債權被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權的轉(zhuǎn)讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條第一款規(guī)定，抵押權可以隨債權轉(zhuǎn)讓。抵押權轉(zhuǎn)讓時，應當簽訂抵押權轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權變更登記。
抵押權轉(zhuǎn)讓后，原抵押權人應當告知抵押人。物權法第九條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。“法律另有規(guī)定的除外”是指物權法第二十八條、第二十九條、第三十條等所規(guī)定的不登記不影響物權變動的特殊情形，即依法繼承、遺贈、人民法院生效判決裁定、政府征收、地役權設立、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、事實行為等導致物權變動的情形。因此，不動產(chǎn)抵押權隨主債權轉(zhuǎn)讓后仍要辦理抵押權變更登記為生效要件。本案中，抵押權變更登記情況并不明確，不具備申請實現(xiàn)擔保物權條件。
3.擔保物不足清償時需另行起訴
若發(fā)生人民法院準予拍賣或變賣擔保物后，不足以清償實現(xiàn)擔保物權債務時，有觀點認為，對于不足部分由法院直接裁定執(zhí)行被執(zhí)行人其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)，以減少訟累。筆者認為，準予申請擔保物權實現(xiàn)的裁定只限定于擔保物的拍賣或變賣，具有確定性和既定性，不能超越原裁定所確定的內(nèi)容，對于不足清償債權部分，只能另行提起訴訟取得新的執(zhí)行依據(jù)。
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抵押權的特征
(一) 抵押權(Pledge)是擔保物權。抵押權是針對財產(chǎn)的交換價值而設定的一種物權，它本質(zhì)上是價值權，其目的在于以擔保財產(chǎn)的交換價值確保債權得以清償。故從抵押權的性質(zhì)和目的的角度來看，抵押權是擔保物權。
(二) 抵押權是在債務人或第三人的特定財產(chǎn)上設定的擔保物權。債
權人無須為了自己債權的清償而在自己的財產(chǎn)上設定抵押權，抵押權是為擔保債權的清償而設定的，它只能存在于債權人以外的債務人或者愿意提供財產(chǎn)為債務人履行債務作擔保的第三人。
(三) 抵押權屬約定擔保物權而非法定擔保物權。根據(jù)《物權法》第181條、185條以及《擔保法》第33條、38條至43條規(guī)定，抵押權系由當事人的抵押合意而設定。當事人可以自由地就抵押財產(chǎn)、抵押期限、抵押擔保范圍以及當事人認為需要約定的其他事項進行約定，并在抵押合同或者主債權合同中的抵押條款中予以明確。
(四) 抵押權是不轉(zhuǎn)移標的物占有的物權，抵押權的公示主要是登記，抵押權的成立與存續(xù)，只需登記即可，不必轉(zhuǎn)移標的物的占有。
(五) 抵押權的內(nèi)容是變價處分權和優(yōu)先受償權。抵押權的內(nèi)容有兩項：一是抵押財產(chǎn)的標價處分權;二是就抵押財產(chǎn)賣得價金的優(yōu)先受償權。對抵押財產(chǎn)的變價處分權是指當債務人屆期不履行債務時，抵押權人有權以合法方式拍賣、變賣抵押財產(chǎn)或者與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價抵充債務。就抵押財產(chǎn)賣得價金的優(yōu)先受償權系指：(1)有抵押權擔保的債權，債權人能就抵押財產(chǎn)賣得的價金優(yōu)先于債務人的普通債權人而受清償;
(2)就抵押財產(chǎn)賣得價金的優(yōu)先受償權還表現(xiàn)在兩物權之間，即如果同一抵押物上設定兩個以上的抵押權，先次序之抵押權人優(yōu)先于后次序抵押權人而受清償;
(3)抵押權人在債務人破產(chǎn)等程序中享有別除權，即抵押財產(chǎn)應從債務人的破產(chǎn)財產(chǎn)中除去，抵押權人對此別除出來的抵押財產(chǎn)賣得的價金有優(yōu)先受償權。
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