次承租人店面轉(zhuǎn)讓費如何分擔

　　房屋租賃合同(Housing leasing contracts)，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。下面由學習啦小編為你就案例詳細介紹房屋租賃合同里店面轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律知識。

　　次承租人店面轉(zhuǎn)讓費如何分擔?

　　[案情介紹]

　　劉某于2010年3月20日與店主章某的岳父涂某簽訂了《店面出租合同》，合同約定了租期從2010年4月1日至2011年3月30日止以及劉某在租期內(nèi)無權(quán)轉(zhuǎn)租等內(nèi)容。2011年2月，袁某得知劉某承租的店面要轉(zhuǎn)讓，便于2011年3月6日與劉某簽訂了一份協(xié)議，約定劉某將店面的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給袁某等事宜，但未約定租期;袁某支付給劉某轉(zhuǎn)讓費3.85萬元。2011年4月，因合同到期，店主章某要求收回店面，遂起訴袁某，要求袁某搬出店面并賠償相關(guān)損失。后經(jīng)法院判決確認：袁某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，判令袁某搬出店面，并按每月680元租金支付給章呈云。袁某在該店內(nèi)從2011年3月經(jīng)營至2012年1月。

　　袁某向云南省昆明市法院起訴，要求劉某返還轉(zhuǎn)讓費3.85萬元，并賠償經(jīng)濟損失。

　　[案情分析]

　　本案爭執(zhí)焦點是：袁某支付給劉某的店面轉(zhuǎn)讓費在轉(zhuǎn)租合同無效后應該如何分擔?而關(guān)于店面轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)，有裝飾裝修費用，對未到期房屋使用權(quán)升值的費用和壟斷利潤三種觀點。由于法律沒有明確界定店面轉(zhuǎn)讓費是何種性質(zhì)的費用，還是包含多種不同性質(zhì)費用的復雜集合，導致法院在審理時沒有統(tǒng)一的法律適用標準。

　　房屋租賃合同產(chǎn)生的店面轉(zhuǎn)讓費糾紛，應當在區(qū)分轉(zhuǎn)讓費性質(zhì)的基礎(chǔ)上，主要考慮次承租人承租店面經(jīng)營的時間來確定該轉(zhuǎn)讓費用在承租人及次承租人間的負擔。

　　首先，應當區(qū)分店面轉(zhuǎn)讓費用的性質(zhì)，即該費用具體包含有哪些項目。根據(jù)市場形成的慣例，該費用一般包含房屋裝飾裝修費用、承租人長期在該房屋經(jīng)營形成的商業(yè)價值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤及優(yōu)先承租權(quán)等多種不同性質(zhì)的費用集合體，而不同性質(zhì)的費用有不同的處理原則。

　　其次，應根據(jù)次承租人承租店面經(jīng)營的時間來確定該轉(zhuǎn)讓費用在承租人及次承租人間的負擔。如果該費用包含多種性質(zhì)的費用，根據(jù)權(quán)利與義務一致的原則，承擔該費用的前提是享有了該費用所帶來的一定的價值，而承租店面主要目的也就是為了經(jīng)營活動，這就要求次承租人在轉(zhuǎn)租的店面內(nèi)進行了經(jīng)營活動，故次承租人在轉(zhuǎn)租店面內(nèi)經(jīng)營時間的長短是確定轉(zhuǎn)讓費在承租人及次承租人間的負擔比例的主要因素。

　　[案情結(jié)果]

　　云南省昆明市人民法院經(jīng)審理認為，原告袁某與被告劉某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議經(jīng)法院判決認定為無效合同，劉某收取的3.85萬元轉(zhuǎn)讓費因合同無效而導致其取得該款沒有依據(jù)，應當予以返還。同時，袁某在與劉某協(xié)商租賃該房屋時，應當了解房屋的權(quán)屬及劉某有無轉(zhuǎn)讓權(quán)，因其疏忽沒有了解，袁某對造成合同無效存在一定的過錯，因此應承擔相應的責任;劉某明知自己無轉(zhuǎn)租權(quán)而進行轉(zhuǎn)租并收取轉(zhuǎn)讓費，其主觀過錯較大，應承擔主要責任?？紤]到袁某已經(jīng)營了約10個月，酌定由其承擔30%的責任為宜。袁某要求劉某賠償損失，但未提供任何損失證據(jù)，故不予支持。

　　依照《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，判決：一、被告劉某返還原告袁某店面轉(zhuǎn)讓費3.85萬元的70%即26950元，其余損失由原告自行負擔;二、駁回原告的其他訴訟請求。

　　袁某不服，提起上訴。

　　云南省昆明市中級人民法院經(jīng)審理認為，房屋轉(zhuǎn)讓費是市場發(fā)展過程中形成的一種商業(yè)習慣，該費用一般包含房屋裝飾裝修費用、承租人長期在該房屋經(jīng)營形成的商業(yè)價值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤及優(yōu)先承租權(quán)等多種不同性質(zhì)的費用集合體。但劉某與袁某簽訂的轉(zhuǎn)讓其承租的房屋經(jīng)營權(quán)合同并沒有約定轉(zhuǎn)讓費用具體包含的費用性質(zhì)，而且，當事人表示該轉(zhuǎn)讓費主要是一種經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓費用，是沿襲市場慣例的做法。現(xiàn)因次承租人袁某未與房主就租賃房屋事宜達成一致，導致轉(zhuǎn)讓行為無效，該轉(zhuǎn)讓費應按無效合同的后果進行處理。鑒于次承租人袁某支付轉(zhuǎn)讓費用并意欲承租店面主要目的是為了經(jīng)營活動，原審法院根據(jù)袁某客觀上已經(jīng)在該店面經(jīng)營約10個月的事實，酌定由劉某承擔返還轉(zhuǎn)讓費的70%的責任并無不當。

　　昆明中院判決：駁回上訴，維持原判。

　　[相關(guān)法規(guī)]

　　《中華人民共和國合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。