2016司考卷四案例分析之房屋所有權(quán)

　　房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你就案例詳細(xì)介紹房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律知識。

　　2016司考卷四案例分析之房屋所有權(quán)

　　【案情】

　　第三人陳××在外縣任教，準(zhǔn)備在原籍某縣城關(guān)鎮(zhèn)修建幾間房。經(jīng)申請，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府出讓給陳××3分國有土地。2003年春，陳××出資3500元委托其弟陳某在所受讓的國有土地上建房3間。同年5月，房屋建好后，本案原告王某、張某夫婦見無人居住，愿以17000元高價買下這3間房屋。陳某見有利可圖，便背著其姐，私下同王某、張某夫婦簽訂了房屋買賣合同，合同約定：此3間房屋以17000元價格賣給王、張夫婦，買賣成立后，不得反悔，如果出了問題，由陳某負(fù)責(zé)。同年8月，原告夫婦搬入此房居住，安裝了水管，建了廁所，一間房搞了棚樓，安了兩副門扇。房屋出賣后，被告始終未告知第三人。2004年春節(jié)，陳××回原籍探親時，發(fā)現(xiàn)自己的房屋被弟弟賣掉，很生氣，責(zé)令其趕快追回。陳某找原告夫婦協(xié)商多次未果，陳某便找了幾個人將東院墻拆毀。原告以房屋買賣契約為憑，訴至人民法院，要求依法保護(hù)所有權(quán)。法院受理后，通知第三人陳××參加訴訟。第三人認(rèn)為原告、被告之間的買賣行為是違法的，侵犯了她的所有權(quán)，要求宣告買賣行為無效，盡快追回房屋。

　　根據(jù)上述案情，回答下列問題：

　　1.被告陳某與原告王、張夫婦之間的房屋買賣合同是否成立?

　　2.該房屋買賣合同是否有效?為什么?

　　3.原告王、張夫婦能否取得房屋所有權(quán)?為什么?

　　4.王、張夫婦安裝水管，建廁所等行為在民法上屬于何種性質(zhì)的行為?

　　5.陳某拆毀東院墻的行為屬于何種性質(zhì)的行為?

　　6.法院應(yīng)如何處理該項房屋買賣糾紛? 法律教 育網(wǎng)

　　7.設(shè)陳××回原籍探親時追認(rèn)了陳某的行為，本案應(yīng)如何處理?

　　【參考答案】

　　1.雙方之間的合同成立。因為雙方的意思表示已經(jīng)達(dá)成一致，并簽訂了書面合同。

　　2.該合同效力待定。因為其屬于無權(quán)處分的合同，依法屬于效力待定。

　　3.原告王、張夫婦不能取得房屋所有權(quán)。因為雖然房屋買賣合同已告成立，但雙方當(dāng)事人并未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，因而該合同并不產(chǎn)生物權(quán)效力，王、張夫婦并未取得房屋所有權(quán)。

　　4.屬于添附行為。因為房屋并不屬于王、張夫婦所有，其在他人所有的房屋之上進(jìn)行的附合、加工行為，在民法上統(tǒng)稱為添附。該添附行為是善意的。

　　5.屬于侵權(quán)行為。

　　6.①原、被告之間的房屋買賣行為不生效，房屋應(yīng)退還給第三人即所有人;②被告退還房款及利息給原告;③被告賠償原告占有、使用期間因進(jìn)行添附行為所發(fā)生的費用;④第三人對原告添附行為增加的房屋價值予以適當(dāng)補償。

　　7.如果陳××追認(rèn)，該買賣合同轉(zhuǎn)為有效，雙方只要補辦了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房屋即歸王、張夫婦所有。陳某應(yīng)將房款交付給陳××。

　　【解析】

　　1、2、3.合同雙方當(dāng)事人的意思表示一致，且符合合同成立的形式要件，一個合同即可宣告成立。但一個合同成立后，能否產(chǎn)生法律效力，則要看當(dāng)事人的意思表示即合同的內(nèi)容是否符合國家法律的規(guī)定。得到法律肯定性評價的合同，才能產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力。本案中，被告陳某沒有法律上的根據(jù)，也未經(jīng)所有人授權(quán)允許，擅自將房屋出售給王、張夫婦，屬于非所有人非法處分他人財產(chǎn)的侵權(quán)行為。原告王某、張某夫婦在購買該房時并不知被告沒有所有權(quán)，是善意的，但原、被告之間簽訂合同后，并沒有到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告、被告之間的房屋買賣合同雖然成立，但屬效力待定。并未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的法律效果。

　　財產(chǎn)所有權(quán)的取得是指根據(jù)什么方法，依據(jù)何種法律事實而取得所有權(quán)。《民法通則》第72條規(guī)定，“財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律的規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

　　本案中，房屋買賣合同本身已屬于無權(quán)處分合同，未得到權(quán)利人的事后追認(rèn)，也未發(fā)生無權(quán)處分人事后取得所有權(quán)或處分權(quán)之情形，故屬效力待定合同。而未辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的后果，是房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，故王、張夫婦無所有權(quán)。

　　4.所謂添附，是指附合、混合、加工三種行為的統(tǒng)稱。在現(xiàn)代各國法制之下，法律通常規(guī)定由一個取得添附物的所有權(quán)，或共有合成物，其目的在于不允許回復(fù)原狀，以使添附物能為社會經(jīng)濟利益而繼續(xù)存在。因添附喪失權(quán)利受到損害的人，得依不當(dāng)?shù)美?guī)定，請求取得添附物所有權(quán)的人支付補償金。本案中王、張夫婦并未取得房屋所有權(quán)，其安裝水管等行為系在他人所有物之上進(jìn)行的增添價值的行為。如果房屋所有權(quán)歸王、張夫婦，則無所謂添附行為。

　　5.本問較為簡單，此處不再展開論述。

　　6、7.既然原、被告之間的房屋買賣合同不生效，而責(zé)任方又是被告陳某，陳某就應(yīng)承擔(dān)退款還息及賠償原告損失的義務(wù)，而房屋則應(yīng)退還給其權(quán)利人陳××。值得注意的是，如果陳××追認(rèn)了該房屋買賣合同，則應(yīng)適用《合同法》第51條之規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”陳××的追認(rèn)行為使房屋買賣合同有效后，王、張夫婦并不自動取得房屋所有權(quán)，仍需辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后，始取得所有權(quán)。換言之，房屋產(chǎn)權(quán)登記是取得房屋所有權(quán)的必要要件，而與房屋買賣合同本身的效力并無關(guān)系。