拆遷時住改商該如何補償
住改商顧名思義，就是將住房改成商用房。對于拆遷時的住改商，有著規(guī)定的補償標準。下面由學習啦小編為你介紹拆遷時住改商的補償相關(guān)法律知識。
拆遷時住改商的補償標準
一、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定拆遷辦法中規(guī)定，“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
二、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策規(guī)定，“在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。”也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。
三、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同參照商業(yè)用房估價的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。
四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進行補償規(guī)定對住改商房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況對正在經(jīng)營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據(jù)住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在2007之前住改商。此時間點之后除臨道路第一層的之外的住改商房屋則一律按照住房性質(zhì)進行評估補償。
五、采用混合標準(一)臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經(jīng)營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償。
(二)其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經(jīng)營的面積按住宅評估價格的1：2進行補償。
住改商采取的措施
隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，目前在中國各個城鄉(xiāng)結(jié)合部“住改商”之風愈演愈烈， 廣東為主要現(xiàn)象代表地。
龍洞經(jīng)驗：先給合法身份
天河的龍洞就給出了一個范本：將所有這些一條街上的商鋪統(tǒng)一起來，由區(qū)政府和街道辦開證明令其辦理合法營業(yè)執(zhí)照，規(guī)范后再進行升級改造，將其打造成一條龍洞商業(yè)步行街，并設(shè)置宣傳欄、文化休閑地。
而工商部門相關(guān)負責人也表示，對這類“住改商”，的確應(yīng)該引導(dǎo)其從“地下”走到“地上”，先給予其合法身份再來規(guī)范管理。
住改商的缺點
目前城鄉(xiāng)結(jié)合部沒有房產(chǎn)證或宅基地證就變成“住改商”的建筑，如果經(jīng)有關(guān)部門同意不需清拆、給予合法身份的，一般都要辦理為期一年的臨時場地使用證明，再進行相關(guān)備案、重新合法證件等，繁瑣程序全部走下來估計前前后后需要半年，過了半年又要重新開始弄一遍，有店主表示除了費用問題外，最怕花的就是時間精力，這一問題也亟待解決。
擅自住改商業(yè)主的維權(quán)方法
案例一：
擅自“住改商”肯定違法
自從樓上業(yè)主林某將房間出租給一家公司用作辦公場所后，整日人來人往的噪音，加之患有精神衰弱，賈大爺?shù)耐砟晟钜幌伦颖粡氐讛噥y。無奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求對方排除妨害。但林某卻辯稱，自己有權(quán)決定自家房屋的用途，他人無權(quán)干涉。最終，法院審理后支持了賈大爺?shù)脑V訟請求。
法官評析：依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
就如何確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍問題，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主。
案例二：
僅有部分業(yè)主同意也不行
王女士將居民住宅出租給一家串串香餐館，馬先生作為緊挨串串香餐館樓上一層的業(yè)主遂將王女士訴至法院，稱由于自己長期生活在嗆人的火鍋味中，且餐館半夜才停止營業(yè)，噪聲污染嚴重，王女士未經(jīng)自己同意，將居民住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，嚴重影響整個小區(qū)業(yè)主的生活。
王女士辯稱，餐館開業(yè)前已征得部分鄰居同意，馬先生的反對并不代表多數(shù)人的意見。法院審理后最終判決支持了馬先生的訴訟請求。
法官評析：“住改商”中的“利害關(guān)系業(yè)主同意”究竟是指大多數(shù)業(yè)主同意即可，還是需要全部有利害關(guān)系的業(yè)主同意?《物權(quán)法》施行后，在實踐中有做法是按照多數(shù)來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。
但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》也特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，不予支持，故必須達到所有的利害關(guān)系業(yè)主均同意的情況下，業(yè)主才能進行“住改商”。
法官提醒
擅自“住改商”
業(yè)主可起訴
通過以上真實案例，法官特別提示市民：一旦發(fā)生鄰居擅自“住改商”的情況，業(yè)主可及時向小區(qū)業(yè)委會或物業(yè)公司反映，由小區(qū)業(yè)委會代表業(yè)主聯(lián)合物業(yè)公司開展清理，仍無法解決的，便可以拿起法律武器，向法院提起相鄰權(quán)訴訟。
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