業(yè)主委員會的訴訟主體資格淺析(2)
三、賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格之必要性和可行性
(一)業(yè)主委員會成為訴訟主體的法理依據(jù)
業(yè)主委員會成為訴訟主體在法理上存在可能?！睹穹ㄍ▌t》第二條規(guī)定，“中華人民共和國民法調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系。”可見，我國民法上的兩個民事主體為公民和法人。而我國《民事訴訟法》則規(guī)定民事訴訟的主體為公民、法人和其他組織。也就是說，民事訴訟主體資格的范圍要比民事主體資格的范圍廣。這一立法模式清晰地告訴我們：民事權(quán)利能力與訴訟權(quán)利能力是可以分離的。不享有實體權(quán)利義務(wù)的“其他組織”，同樣享有民事訴訟主體地位，其通過民事訴訟獲得的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，最終由相應(yīng)的民事主體來承擔(dān)。
此外，我國關(guān)于當(dāng)事人能力的“實體當(dāng)事人學(xué)說”中的“權(quán)利保護(hù)人說”認(rèn)為，為保護(hù)他人權(quán)益而起訴或應(yīng)訴的人也可以獲得當(dāng)事人的地位，將那些依據(jù)法律規(guī)定對特定財產(chǎn)權(quán)益享有管理權(quán)或處分權(quán)的人納入當(dāng)事人范圍，賦予其起訴及應(yīng)訴的資格。該學(xué)說可以很好地解釋業(yè)主委員會可以成為訴訟主體，為其提供了有力的法理依據(jù)。
(二)賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格是對現(xiàn)實的回應(yīng)
近幾年來，隨著新建小區(qū)的不斷增多，業(yè)主委員會因涉及業(yè)主公共利益而作為原告出現(xiàn)的案件越發(fā)普遍。這些糾紛往往人數(shù)眾多、涉及面廣，且業(yè)主一般又處于弱勢地位。當(dāng)業(yè)主公共利益受損時，如果選擇以代表人訴訟的方式提起訴訟，可能出現(xiàn)一部分業(yè)主主張訴訟，一部分業(yè)主因種種原因不愿意參與訴訟，從而造成“打官司難”的局面。賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格，由業(yè)主委員會參與訴訟比業(yè)主自己參加訴訟具有優(yōu)勢，擁有較為明顯的便利性，有利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
基于現(xiàn)實的需要，各地法院在審判實踐中，為了減少訴累，節(jié)約訴訟資源，對一些典型的案件也進(jìn)行了受理，并承認(rèn)業(yè)主委員會的訴訟主體資格。例如，2004年1月北京市高級人民法院試行的《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》第7條規(guī)定，“業(yè)務(wù)委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：1、物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;……4、其他損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。”又如廣州市翠湖山莊業(yè)主委員會訴廣州恒和物業(yè)管理有限公司移交物業(yè)管理權(quán)糾紛一案，廣州市中院在判決中認(rèn)為：“業(yè)主委員會是一個固定的、有具體法定職責(zé)的組織，經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，能夠提起民事訴訟，具有民事訴訟主體資格”。
由此可見，由業(yè)主委會直接起訴，是目前最科學(xué)、最有效、最便利的業(yè)主維權(quán)方式，賦予其訴訟主體資格不僅是現(xiàn)實的需要，也是審判實踐的成功經(jīng)驗。
四、完善業(yè)主委員會訴訟主體資格的建議
業(yè)主委員會在近期尚不具備完全訴訟主體資格，由于法律規(guī)定的模糊和司法解釋的回避，以致審判實踐中各地法院對此認(rèn)識不一，對于是否受理進(jìn)退兩難。隨著物業(yè)糾紛的不斷增多，通過業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進(jìn)行維權(quán)是一種必然的趨勢，法律和司法解釋應(yīng)該進(jìn)一步明確其訴訟主體地位，以解決司法實踐中的困境。
對此，結(jié)合以往的立法經(jīng)驗和審判實踐，對于賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格可以選擇兩種模式：第一，業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會的授權(quán)成為訴訟當(dāng)事人，在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)于訴訟上和訴訟外主張權(quán)利;第二，在法律上明確規(guī)定業(yè)主委員會訴訟主體資格的范圍。訴訟主體資格的范圍應(yīng)包括所能代表的主體范圍、客體范圍和訴訟權(quán)限范圍。我們認(rèn)為，業(yè)主委員會的訴訟主體資格限于作為業(yè)主身份的物權(quán)所有人在物業(yè)管理過程中所享有的合法權(quán)益因其他主體的行為而受到損害時，業(yè)主委員會才可能為了保障業(yè)主的合法權(quán)益而取得訴訟法上的訴訟實施權(quán)。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟地位
業(yè)主大會是全體業(yè)主的集合，業(yè)主委員會是業(yè)主的代表，有訴訟資格，享有獨立的訴訟地位。
《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”而業(yè)主委員會要想成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織。法人必須符合以下四個條件：1、依法成立;2、有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費;3、有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所;4、能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。而業(yè)主委員會沒有自己獨立的財產(chǎn)，也不能獨立承擔(dān)民事責(zé)任，其法律后果只能由業(yè)主來承擔(dān)。
其他組織是指非法人組織，最高人民法院《關(guān)于適用<民事訴訟法>若干問題的意見》第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”主要包括私營獨資企業(yè)、合伙組織、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、企業(yè)法人的分支機構(gòu)、個人獨資企業(yè)和其他不具備法人資格的經(jīng)營實體和公益團體等。有的法院據(jù)此認(rèn)為業(yè)主委員會如果要具有訴訟主體資格，應(yīng)該符合該條第(4)項的規(guī)定，即經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取社會團體登記證。而法律規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政管理部門辦理登記，并不是向民政部門辦理登記，據(jù)此認(rèn)定業(yè)主委員會不屬于社會團體，因而不具有訴訟主體資格。但是，業(yè)主委員會只要符合依法成立、有一定組織機構(gòu)、有一定的財產(chǎn)這三個條件，就可以算作“其他組織”。
《物業(yè)管理條例》雖然沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會的民事主體資格，但從其成立、職責(zé)及相關(guān)財產(chǎn)規(guī)定方面分析，業(yè)主委員會應(yīng)屬非法人組織，因為1.系依法成立并向政府房管行政主管部門備案;2.系業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂與物業(yè)管理相關(guān)的合同、履行合同;3.依法接受法律監(jiān)督，代表業(yè)主對物業(yè)管理活動中的行為進(jìn)行投訴;4.對物業(yè)公用部位、共用設(shè)備有占有支配權(quán)。既然法律法規(guī)賦予業(yè)主委員會在一定范圍內(nèi)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，則在相應(yīng)的民事法律關(guān)系中就應(yīng)有其訴訟地位，二者必須統(tǒng)一。
物業(yè)管理合同糾紛案件訴訟主體的確定
一、業(yè)主委員會作為訴訟主體的確定標(biāo)準(zhǔn)
(一)業(yè)主委員會的成立標(biāo)準(zhǔn)
業(yè)主委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治性機構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。業(yè)主委員會應(yīng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其組成人員不得在物業(yè)管理公司中兼職。業(yè)主大會應(yīng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主人數(shù)眾多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起一定期間內(nèi)，應(yīng)按《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門辦理登記。未經(jīng)登記確認(rèn)或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將業(yè)主委員會予以登記的，視為業(yè)主委員會尚未依法成立。
(二)業(yè)主委員會的訴訟主體資格的確定
對于依法成立的業(yè)主委員會的訴訟主體資格，有觀點認(rèn)為，業(yè)主委員會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。我們認(rèn)為此種意見不妥。《物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主委員會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為業(yè)主委員會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。業(yè)主委員會雖然不是法人，但其屬于依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬《民事訴訟法》第49條所規(guī)定的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)，其可以成為適格的訴訟主體。我們認(rèn)為，在下列情形下，業(yè)主委員會可作為訴訟主體參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：
1.物業(yè)管理公司違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;
2.業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司拒絕退出的;
3.物業(yè)管理合同終止時，物業(yè)管理公司拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第29條第1款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的;
4.其他損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。
二、物業(yè)使用人作為訴訟主體的確定標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟主體：
(一)物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司直接簽訂物業(yè)管理合同的;
(二)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理公司形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;
(三)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的;
(四)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。
在上述(三)、(四)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。
三、開發(fā)商作為訴訟主體的確定
由于許多物業(yè)管理公司是開發(fā)商的下屬企業(yè)，當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會以物業(yè)管理公司不履行義務(wù)或有其他嚴(yán)重違約行為為由要求解除合同時，建設(shè)單位往往以拒絕移交公共用房和管理用房或其他配套、公共設(shè)施相要挾。如果因此發(fā)生糾紛，業(yè)主或業(yè)主委員會提起訴訟的，可將物業(yè)管理公司列為被告，建設(shè)單位列為第三人，也可以直接將建設(shè)單位作為被告，以侵權(quán)為由提起訴訟。
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