房屋買(mǎi)賣(mài)的不同階段如何合法退房
房屋買(mǎi)賣(mài)的不同階段如何合法退房
房屋買(mǎi)賣(mài)是指買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定賣(mài)方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買(mǎi)方,買(mǎi)方支付房屋價(jià)金。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹相關(guān)法律知識(shí)。
房屋買(mǎi)賣(mài)的不同階段如何合法退房?
1、訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)階段
買(mǎi)方已交訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金),但沒(méi)有簽訂正式《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。按目前商品房買(mǎi)賣(mài)的慣例,賣(mài)方或其代理人一般都先介紹房產(chǎn)的基本情況,待買(mǎi)方交了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)之后,賣(mài)方才與買(mǎi)方就合同的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行商談,否則拒絕出示合同或拒絕討論合同的條款。如果買(mǎi)方已向賣(mài)方支付了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金),但沒(méi)有說(shuō)明所交款項(xiàng)的性質(zhì),也沒(méi)有任何約定,這種情況無(wú)論賣(mài)方所預(yù)售項(xiàng)目有無(wú)《預(yù)/銷(xiāo)售許可證》,買(mǎi)方都可直接向賣(mài)方或其代理人要回所交款項(xiàng),采取口頭或書(shū)面方式均可,在賣(mài)方退回買(mǎi)方所交款項(xiàng)后,買(mǎi)方將發(fā)票或收據(jù)交還賣(mài)方,賣(mài)方可將所保留的房號(hào)售與他人,雙方都不需要承擔(dān)什么責(zé)任。
如果賣(mài)方不同意全額退款,買(mǎi)方可向法院主張自己的權(quán)利,要回全部款項(xiàng)。如果賣(mài)方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷(xiāo)售許可證》或產(chǎn)權(quán)證,買(mǎi)方與賣(mài)方有約定,所交款項(xiàng)為定金,且如果買(mǎi)賣(mài)雙方就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》達(dá)不成一致意見(jiàn),最終沒(méi)有簽訂合同,所交款項(xiàng)予以沒(méi)收,定金一律不退,這種約定有違公平公正的原則,應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫交易的行為,且定金是擔(dān)保主合同履行的,主合同還沒(méi)有成立,何以存在定金?但《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。筆者認(rèn)為,《商品房銷(xiāo)售管理辦法》是部門(mén)規(guī)章,其效力低于法律,應(yīng)以《民法通則》和《合同法》規(guī)定為準(zhǔn)。這種情況如賣(mài)方拒不退還定金買(mǎi)方可直接向法院起訴。
2、已簽合同未做預(yù)售登記階段
這種情況下如果一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商,看能否達(dá)成一致意見(jiàn),如果雙方達(dá)成了一致意見(jiàn),要以書(shū)面形式表示出來(lái),簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買(mǎi)賣(mài)合同、違約責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)、如何退款、如何履行等問(wèn)題。雙方達(dá)成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容對(duì)方都有權(quán)要求其履行,也可以通過(guò)訟訴或仲裁方式要求對(duì)方履行。如果買(mǎi)賣(mài)雙方中一方違約,且達(dá)不成致一致意見(jiàn),那么根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定,主張解除合同的一方,應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的,可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議,可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。
3、已做預(yù)售登記階段
買(mǎi)賣(mài)雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記,但房屋還未交付使用,這個(gè)階段如果退房除與上述(二)辦理方式一樣外,雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)預(yù)售登記手續(xù)。在賣(mài)方違約時(shí),如果買(mǎi)方已申請(qǐng)銀行貸款,在解除合同時(shí)應(yīng)同時(shí)通知貸款銀行。賣(mài)方應(yīng)將首付款及應(yīng)付違約金支付給買(mǎi)方,買(mǎi)方銀行貸款部分由賣(mài)方直接退還給銀行。銀行再與買(mǎi)方解除合同。至于利息損失、保險(xiǎn)費(fèi)、銀行律師費(fèi)應(yīng)從買(mǎi)賣(mài)雙方的約定,如無(wú)約定,由買(mǎi)方、賣(mài)方及銀行三方協(xié)商解決。
4、入住階段
在房屋竣工后,買(mǎi)方已辦理了入住手續(xù),交了政府部門(mén)應(yīng)收的稅費(fèi)之后,但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)之前退房的,這個(gè)階段要求退房的一般都是買(mǎi)方,大多是賣(mài)方違約。這個(gè)階段除與上述(三)要求一致外,還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時(shí)間等問(wèn)題。如賣(mài)方違約,裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估,確定裝修損失。買(mǎi)方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同,賣(mài)方所代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議買(mǎi)方可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。
房產(chǎn)證辦理完畢階段。房產(chǎn)證辦理完畢之后,房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移,除非合同里有約定,否則一般情況下買(mǎi)方是不能退房的。如果賣(mài)方已為買(mǎi)方辦理完畢房產(chǎn)證,但是賣(mài)方墊資,且合同有約定如買(mǎi)方拒不按約定履行付款義務(wù),賣(mài)方是可以提出解除合同的,要求買(mǎi)方退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)或注銷(xiāo)手續(xù)。