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房屋買賣的不同階段如何合法退房

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房屋買賣的不同階段如何合法退房

  房屋買賣是指買賣雙方當事人約定賣方轉移房屋所有權給買方,買方支付房屋價金。下面由學習啦小編為你介紹相關法律知識。

  房屋買賣的不同階段如何合法退房?

  1、訂金(定金或認購金)階段

  買方已交訂金(定金或認購金),但沒有簽訂正式《房屋買賣合同》。按目前商品房買賣的慣例,賣方或其代理人一般都先介紹房產(chǎn)的基本情況,待買方交了訂金(定金或認購金)之后,賣方才與買方就合同的有關問題進行商談,否則拒絕出示合同或拒絕討論合同的條款。如果買方已向賣方支付了訂金(定金或認購金),但沒有說明所交款項的性質,也沒有任何約定,這種情況無論賣方所預售項目有無《預/銷售許可證》,買方都可直接向賣方或其代理人要回所交款項,采取口頭或書面方式均可,在賣方退回買方所交款項后,買方將發(fā)票或收據(jù)交還賣方,賣方可將所保留的房號售與他人,雙方都不需要承擔什么責任。

  如果賣方不同意全額退款,買方可向法院主張自己的權利,要回全部款項。如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產(chǎn)權證,買方與賣方有約定,所交款項為定金,且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見,最終沒有簽訂合同,所交款項予以沒收,定金一律不退,這種約定有違公平公正的原則,應屬強迫交易的行為,且定金是擔保主合同履行的,主合同還沒有成立,何以存在定金?但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。筆者認為,《商品房銷售管理辦法》是部門規(guī)章,其效力低于法律,應以《民法通則》和《合同法》規(guī)定為準。這種情況如賣方拒不退還定金買方可直接向法院起訴。

  2、已簽合同未做預售登記階段

  這種情況下如果一方想退房首先要與對方協(xié)商,看能否達成一致意見,如果雙方達成了一致意見,要以書面形式表示出來,簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。雙方達成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內容對方都有權要求其履行,也可以通過訟訴或仲裁方式要求對方履行。如果買賣雙方中一方違約,且達不成致一致意見,那么根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定,主張解除合同的一方,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達不成退房協(xié)議,可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。

  3、已做預售登記階段

  買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機關做了預售登記,但房屋還未交付使用,這個階段如果退房除與上述(二)辦理方式一樣外,雙方還應到房地產(chǎn)登記主管機關辦理注銷預售登記手續(xù)。在賣方違約時,如果買方已申請銀行貸款,在解除合同時應同時通知貸款銀行。賣方應將首付款及應付違約金支付給買方,買方銀行貸款部分由賣方直接退還給銀行。銀行再與買方解除合同。至于利息損失、保險費、銀行律師費應從買賣雙方的約定,如無約定,由買方、賣方及銀行三方協(xié)商解決。

  4、入住階段

  在房屋竣工后,買方已辦理了入住手續(xù),交了政府部門應收的稅費之后,但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的,這個階段要求退房的一般都是買方,大多是賣方違約。這個階段除與上述(三)要求一致外,還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約,裝修損失應經(jīng)過房地產(chǎn)評估機構評估,確定裝修損失。買方還應與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同,賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協(xié)議買方可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。

  房產(chǎn)證辦理完畢階段。房產(chǎn)證辦理完畢之后,房屋的所有權已完成了轉移,除非合同里有約定,否則一般情況下買方是不能退房的。如果賣方已為買方辦理完畢房產(chǎn)證,但是賣方墊資,且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務,賣方是可以提出解除合同的,要求買方退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機關辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。

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