優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)須遵循的程序有哪些
優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)須遵循的程序有哪些
優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹相關(guān)法律知識。
優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)須遵循的程序有哪些?
一、拍賣通知
人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(拍賣規(guī)定第十四條)。
由于優(yōu)先購買權(quán)人須以競買人身份行使優(yōu)先購買權(quán)，所以拍賣通知中要載明拍賣的時(shí)間、地點(diǎn)、拍賣原因、拍賣保證金數(shù)額、交納拍賣款的期限等內(nèi)容，以便于優(yōu)先購買權(quán)人決定是否參與競買。
對于法院尚未知悉的優(yōu)先購買權(quán)人，法院應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中一并告知優(yōu)先購買權(quán)人參與競買的權(quán)利，以及不登記競買將喪失其優(yōu)先購買權(quán)的法律后果。
拍賣通知的時(shí)間不受民法規(guī)定的限制。《民通意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”合同法第二百三十條僅要求在出賣前合理期限內(nèi)通知優(yōu)先購買權(quán)人。應(yīng)當(dāng)指出，在司法拍賣程序中，人民法院不受民法上規(guī)定的通知時(shí)間的限制，也不受當(dāng)事人雙方約定的通知時(shí)間的限制。只要拍賣通知符合拍賣規(guī)定第十四條即可。
二、競買登記、交納競買保證金、拍賣日到場
優(yōu)先購買權(quán)人須按照拍賣通知或者拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進(jìn)行競買登記、交納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。未按規(guī)定登記競買、交納競買保證金的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。另外，“優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)”(拍賣規(guī)定第十四條)。
三、舉牌應(yīng)價(jià)
出現(xiàn)了最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人在拍賣師高呼三次結(jié)束前舉牌應(yīng)價(jià)，且該最高價(jià)達(dá)到本次拍賣保留價(jià)以上的，就以該應(yīng)價(jià)拍賣成交給優(yōu)先購買權(quán)人。“如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競買人”(拍賣規(guī)定第十六條)。
四、順序相同的多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人同時(shí)表示買受的處理
順序相同的多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人同時(shí)表示買受的，拍賣司法解釋規(guī)定“以抽簽方式?jīng)Q定買受人”(拍賣規(guī)定第十六條)。執(zhí)行實(shí)踐中也有采用繼續(xù)加價(jià)拍賣的辦法，由多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人為競買人、以現(xiàn)有的出價(jià)為起拍價(jià)，讓多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人繼續(xù)競拍，價(jià)高者得。但拍賣規(guī)定沒有采納這種做法。
如果多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人順序不同的，那么應(yīng)當(dāng)由順序在先的優(yōu)先購買權(quán)人作為買受人。比如共有人與承租人對于拍賣物都享有優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，共有人基于物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)，在物權(quán)效力上優(yōu)先于承租人基于債權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。
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優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人所有權(quán)行使設(shè)置的一個(gè)合理的負(fù)擔(dān)，是以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價(jià)，換取對先買權(quán)人特殊利益的保護(hù)。民法上的優(yōu)先購買權(quán)制度自拜占庭時(shí)期的羅馬法于租佃關(guān)系中確立之后，被法、德民法典繼承，并得以完善和發(fā)展。中國古代法上也有“應(yīng)典賣倚當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不要，次問東鄰”，優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)作為民法上的一項(xiàng)制度能夠長期堅(jiān)持下來，并被社會所接受，必有其合理性，而正是這種合理性和正當(dāng)性滿足了社會主體對一定社會價(jià)值的追求。立法者規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)制度的目的價(jià)值主要有以下方面：
(一)秩序價(jià)值
優(yōu)先購買權(quán)設(shè)定的基礎(chǔ)和前提是先買權(quán)人已先于買賣關(guān)系而存在于某種法律關(guān)系或法律事實(shí)中。為了盡可能維護(hù)已經(jīng)建立起來的法律關(guān)系，維護(hù)經(jīng)濟(jì)生活秩序，立法者確立優(yōu)先購買權(quán)。在出賣人出賣標(biāo)的物前，先買權(quán)人已于事實(shí)上占有、使用出賣的標(biāo)的物，并在生產(chǎn)、生活上對其形成了一定的依賴。相比于第三人，出賣物產(chǎn)權(quán)變動(dòng)與先買權(quán)人有更大的利害關(guān)系。法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，應(yīng)堅(jiān)持“兩利相權(quán)取其重”的價(jià)值取向進(jìn)行平衡，承認(rèn)優(yōu)先購買權(quán)，減化法律關(guān)系，防止先買權(quán)人生活發(fā)生較大變動(dòng)，減少糾紛產(chǎn)生，“保護(hù)這一利益不但對個(gè)人而且對經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。”
(二)效率價(jià)值
優(yōu)先購買權(quán)制度有利于最大限度地充分發(fā)揮物資財(cái)富的經(jīng)濟(jì)效益，以做到物盡其用。自由和效率是私法上的兩個(gè)原則，但他們并非相互排斥，而是相互促進(jìn)的。就自由而言，保障和實(shí)現(xiàn)個(gè)人在其財(cái)產(chǎn)范疇的形成空間;就效率而言，應(yīng)使物歸于能最適于發(fā)揮其效用之人。為此，在法律規(guī)范上應(yīng)明確界定物權(quán)(產(chǎn)權(quán))，減少交易成本。賦予特殊主體在同等條件下以優(yōu)先購買權(quán)，一方面保護(hù)了出賣人利益，另一方面可使先買權(quán)人基于原有的基礎(chǔ)法律關(guān)系或法律事實(shí)，擴(kuò)大對出賣物的支配范圍，并按自己的意志優(yōu)化其使用方式，滿足其生產(chǎn)生活需要，同時(shí)優(yōu)先購買權(quán)制度有利于簡化交易程序，降低交易成本，增進(jìn)交易效率。
(三)公平價(jià)值
法律制度的內(nèi)在理念之一是保護(hù)弱勢群體，實(shí)現(xiàn)社會公平正義。在物權(quán)轉(zhuǎn)讓中，較之于第三人，先買權(quán)人更易受到出賣人任意處分出賣物所帶來的侵害，影響其生產(chǎn)生活和社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。為了維護(hù)先買權(quán)人的合法權(quán)益，對出賣人與第三人的交易自由進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗剖潜匾m當(dāng)?shù)?。同時(shí)優(yōu)先購買權(quán)行使條件為同等條件，且必須在一定期限內(nèi)行使，因而對出賣人利益并未造成實(shí)質(zhì)損害。因而我們認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)制度體現(xiàn)了法律的公平正義理念，滿足了社會主體在民商事領(lǐng)域?qū)秸x的追求，是合乎社會需求的。