一些人在房貸還沒有還清的時(shí)候，因?yàn)榉N種原因，而需要將房子賣出，這些情況該怎么辦呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹購(gòu)買房貸沒還清的房子的相關(guān)注意事項(xiàng)。

　　房貸沒還清的房子可以買嗎?

　　1、貸款沒還清的房子可以轉(zhuǎn)讓嗎?

　　首先，未還清貸款的房子在實(shí)際操作中是可以買賣的，但要在前期做好相應(yīng)的工作。而具體的操作方向和步驟則應(yīng)根據(jù)該房產(chǎn)的具體情況和房主的具體要求而定。

　　其次，房產(chǎn)在交易之前最好將貸款付清。這樣不僅會(huì)使房產(chǎn)交易更加迅速，也會(huì)使購(gòu)買方多一份放心。但是，如果大家因?yàn)楦鞣N原因?qū)е沦J款沒有還清的話，那么，沒有還清貸款的房子怎么轉(zhuǎn)讓呢?本文就為大家推薦幾種轉(zhuǎn)讓有貸款的房產(chǎn)的具體辦法，大家可以根據(jù)自己的具體情況和實(shí)際需要進(jìn)行選擇。

　　2、轉(zhuǎn)讓有貸款的房子具體如何操作?

　　(1)怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子：轉(zhuǎn)按揭

　　最簡(jiǎn)單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

　　但北京等一些城市已經(jīng)在07年底暫停了二手房交易中的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。根據(jù)了解，這次叫停轉(zhuǎn)按揭的主要目的是在控制銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)、擠出房地產(chǎn)和股市泡沫成分。但根據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析得出的結(jié)論，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)應(yīng)該不會(huì)被永久性叫停。所以，大家在考慮賣出未還清貸款的房產(chǎn)之前先去當(dāng)?shù)劂y行碰碰運(yùn)氣。

　　(2)怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子：用買方的首付款繳清剩余貸款

　　這是當(dāng)下二手房交易中最多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

　　(3)怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子：利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款

　　如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購(gòu)買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物(如其他房產(chǎn))用來(lái)申請(qǐng)貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來(lái)付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。

　　3、購(gòu)買貸款還沒還清的房屋風(fēng)險(xiǎn)大嗎?

　　據(jù)了解，由于賣家的房子“有貸在身”，也就是說其房產(chǎn)還在銀行抵押，需要還清尾款才能解押，那么在出售此類房產(chǎn)時(shí)，中介方就會(huì)采取讓買家支付首付，給賣家進(jìn)行還貸解押的方式，這種方式也是目前行業(yè)的普遍做法。解押后，買家才能申請(qǐng)貸款，貸款審批通過后就可以進(jìn)行過戶手續(xù)。

　　其實(shí)這期間最主要的風(fēng)險(xiǎn)在于買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)：一是賣家對(duì)價(jià)格反悔，二是在買家已墊資解押房產(chǎn)，但還沒有辦理過戶的這段時(shí)間中，房東出現(xiàn)了債權(quán)債務(wù)糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。

　　在規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，很多人依賴于公證。不少購(gòu)房者也認(rèn)為此舉具有法律效力，其實(shí)不然，有業(yè)內(nèi)律師對(duì)此表示，房屋公證只能證明交易雙方存在著買賣關(guān)系，并不表示房屋經(jīng)過公證之后就歸買家所有。

　　也就是說，在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣家。在此期間，若賣家私自將房屋賣給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會(huì)發(fā)生變化;若賣家存在債權(quán)債務(wù)糾紛，法院將該房產(chǎn)凍結(jié)，而買方即便是已經(jīng)交了房款，也無(wú)法維護(hù)自己的權(quán)益。

　　據(jù)了解，好多已貸款的二手合同房，在實(shí)際操作中往往是可以買賣的，但買家在交易前首先要確認(rèn)房子的權(quán)屬，能否辦理兩證，且銀行是否允許提前還貸。此外，還應(yīng)該了解賣方是否是該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人。如果房屋產(chǎn)權(quán)人是夫妻或多人共有，則進(jìn)行買賣需經(jīng)過所有產(chǎn)權(quán)人的同意。

　　4、如何避免購(gòu)買貸款還沒還清房屋帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?

　　對(duì)于這種既沒有還清貸款，有沒有辦理兩證的合同法，在簽訂房屋買賣合同前進(jìn)行預(yù)告登記，可以防范法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轭A(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　對(duì)于貸款未還清的二手房，若賣方要求買方先還完貸款再過戶，首先就要約定好付款方式，買方替賣方還貸款的金額是如何操作等都要慎重決定，而還貸和過戶的時(shí)間期限也要作出明確的條款約定，不能含糊。

　　針對(duì)貸款未還清的二手房，如果是通過中介進(jìn)行交易，重點(diǎn)就在于如何簽好合同。在合同中，一般會(huì)對(duì)房屋權(quán)屬和價(jià)格、稅費(fèi)承擔(dān)方式、付款方式、交付期限和違約責(zé)任等交易相關(guān)事項(xiàng)作出明確約定，用以約束三方行為，避免發(fā)生不必要的糾紛。