如何算個(gè)人售房個(gè)人所得稅
如何算個(gè)人售房個(gè)人所得稅
如何計(jì)算個(gè)人售房中的個(gè)人所得稅是很多人賣房的時(shí)候都有的疑問，特別是新政策的實(shí)施都有哪些稅費(fèi)產(chǎn)生了變化。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹個(gè)人所得稅的相關(guān)知識。
計(jì)算個(gè)人售房個(gè)人所得稅的方法
1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的所得是否征收個(gè)人所得稅?
財(cái)稅字〔1999〕278號文件第一條規(guī)定，根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。
國稅發(fā)〔2006〕108號文件規(guī)定，個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。
2、個(gè)人售房個(gè)人所得稅怎么計(jì)算?
首先，來簡單介紹一下什么是賣房個(gè)人所得稅，為什么要征收賣房個(gè)人所得稅。根據(jù)1994年實(shí)施的個(gè)人所得稅法規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅，這其中包括房產(chǎn)。
查驗(yàn)征收：納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%。
那么賣房個(gè)人所得稅要如何征收呢?
普通住宅包含2年之內(nèi)20%個(gè)人所得稅計(jì)算方式為：{售房收入-購房總額-(營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)｝×20%;
2年或者2年以上(含)5年以下的普通住宅20%個(gè)人所得稅計(jì)算方法：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。
出售公房20%個(gè)人所得稅計(jì)算方法：5年之內(nèi)， (售房收入-經(jīng)濟(jì)房價(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上免交。
小提示：對于自用滿5年且是家庭惟一住房的房屋買賣可以免繳個(gè)人所得稅。對納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購房個(gè)人所得稅稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%。
如果有人還不明白，小編就再舉個(gè)例子：假設(shè)一套1000萬購入的房產(chǎn)，現(xiàn)在以2000萬的價(jià)格出售，按照查驗(yàn)征收的話，計(jì)稅價(jià)格為2000萬，原值為1000萬，契稅為10萬(假設(shè)購入時(shí)稅率為1%)，相關(guān)稅費(fèi)(主要為營業(yè)稅)是112萬元，合理費(fèi)用為裝修費(fèi)(150萬，能提供發(fā)票)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)合計(jì)50000元，那么其需繳納的個(gè)人所得稅為(2000-1000-10-112-150-5)×20%=145萬，并非是買賣價(jià)差的20%即200萬元。
3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，可扣除的合理費(fèi)用包括哪些?
國稅發(fā)〔2006〕108號文件第二條第三款規(guī)定，合理費(fèi)用指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。
(1)支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
(2)支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
(3)納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
國稅發(fā)〔2007〕33號文件第五條第一款規(guī)定，凡有下列情況之一的，在計(jì)算繳納轉(zhuǎn)讓住房所得個(gè)人所得稅時(shí)不得扣除裝修費(fèi)用：
A、納稅人提供的裝修費(fèi)用憑證不是有效發(fā)票的;
B、發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的;
C、發(fā)票由建材市場、批發(fā)市場管理機(jī)構(gòu)開具，且未附所購商品清單的。
個(gè)人所得稅繳納及減免規(guī)定
1、如果賣方所售房屋同時(shí)滿足家庭少有住宅、購買時(shí)間超過5年，個(gè)人所得稅免交;任何一個(gè)條件不滿足，賣方都必須繳納個(gè)人所得稅。
2、如果賣方所售房屋是非住宅類房產(chǎn)，不管什么情況都要按規(guī)定足額繳納個(gè)人所得稅。
確定房產(chǎn)是否滿五年的方法
1、如果是按市場價(jià)格購買的住房，需要看《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期，哪個(gè)在前面，按哪個(gè)的日起開始計(jì)算;
3、如果是繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時(shí)間連續(xù)計(jì)算;
4、如果是非直系親屬贈予取得的住房，購房時(shí)間就要從受贈產(chǎn)權(quán)時(shí)間開始計(jì)算。
個(gè)人所得稅的常見問題
加班費(fèi)應(yīng)并入工薪收入依法征稅。
在一個(gè)納稅年度內(nèi)，對每一個(gè)納稅人，一次一次性獎(jiǎng)金的優(yōu)惠算法只允許采用一次。
單位在外地設(shè)立辦事處，并從當(dāng)?shù)卣腥?。這部分工作人員居住在當(dāng)?shù)?，其住房情況以及保險(xiǎn)水平應(yīng)遵從當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，社平工資按照辦事處所在地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
對勞動(dòng)者獲得的補(bǔ)償金，比照《關(guān)于個(gè)人與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系取得的一次性補(bǔ)償收入征免個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅[2001]157號)執(zhí)行。
在發(fā)放年終一次性獎(jiǎng)金的當(dāng)月，雇員當(dāng)月工資薪金所得低于稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除額，應(yīng)將全年一次性獎(jiǎng)金減除“雇員當(dāng)月工資薪金所得與費(fèi)用扣除額的差額”后的余額，按規(guī)定辦法確定全年一次性獎(jiǎng)金的適用稅率和速算扣除數(shù)。
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