中國的法律歷來禁止未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用建設(shè)工程的情況。所以，人們要了解法律法規(guī)是如何規(guī)定這方面的問題，尤其是承包雙方都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任問題。下面就由學(xué)習(xí)啦小編為你整理相關(guān)資料內(nèi)容。

　　建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自使用的法律責(zé)任

　　一、最高院《解釋》中相關(guān)規(guī)定出臺的背景

　　建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的問題，我國法律法規(guī)的規(guī)定是隨著實(shí)踐變化而不斷變化的。1993年由國務(wù)院發(fā)布的《建筑安裝工程承包合同條例》第十三條規(guī)定，工程未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包方提前使用或擅自動用，由此而發(fā)生的質(zhì)量或其他問題，由發(fā)包方承擔(dān)責(zé)任。同年修訂的《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》規(guī)定，工程未經(jīng)驗(yàn)收，提前使用，由此而發(fā)生質(zhì)量問題的由發(fā)包方承擔(dān)責(zé)任?，F(xiàn)在看來，雖然上述規(guī)定可能有失于絕對或不盡合理，但明確了相應(yīng)的質(zhì)量爭議的法律責(zé)任，對于預(yù)防和處理該類糾紛還是起到了積極的作用。

　　現(xiàn)在上述兩部法律法規(guī)均已失效，取而代之的是《中華人民共和國建筑法》(1997 年實(shí)施，以下簡稱“《建筑法》”)、《中華人民共和國合同法》(1999年實(shí)施，以下簡稱“《合同法》”)以及國務(wù)院的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(2000年實(shí)施，以下簡稱“《條例》”)，這三部主要的法律法規(guī)均規(guī)定，建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。對于發(fā)包人未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自使用發(fā)生質(zhì)量問題的法律責(zé)任，只有《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定：責(zé)令建設(shè)單位改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任，而其對于民事責(zé)任的規(guī)定，可操作性并不強(qiáng)，也未對承發(fā)包雙方的質(zhì)量責(zé)任范圍進(jìn)行劃分和界定，從這個角度上講，不能不說是立法上的不足。那么問題接著就涌現(xiàn)出來了：實(shí)踐中開始出現(xiàn)了一些發(fā)包人擅自使用未經(jīng)竣工驗(yàn)收的工程，其中有的還以此為由拒付工程款，有的發(fā)包人在使用后發(fā)生了質(zhì)量問題，其嚴(yán)重程度不一，有的只是一般性的質(zhì)量問題，有的則是地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題;造成質(zhì)量問題的原因有的是因?yàn)榘l(fā)包人使用不善，有的則是由于承包人偷工減料造成的。人民法院在審理此類案件的時候，卻因?yàn)闆]有明確的法律依據(jù)而感到無所適從，各地法院這個問題的處理上掌握也不一致。

　　鑒于前述實(shí)踐中遇到的問題，最高人民法院于2005年1月1日起實(shí)施的《解釋》對該類問題進(jìn)行了進(jìn)一步的明確規(guī)定，明晰了此類情況下承發(fā)包雙方民事法律責(zé)任的范圍劃分和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移界線。其中第十三條規(guī)定：“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持;但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”;第十四條進(jìn)一步規(guī)定：“當(dāng)事人對建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：……(三)建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期”。

　　二、建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收發(fā)包人擅自使用的，承發(fā)包雙方在法定的責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任

　　建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，承發(fā)包雙方應(yīng)承擔(dān)什么樣的民事法律責(zé)任?既有法律法規(guī)的規(guī)定過于泛泛，《解釋》明確了這個問題，即建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，部分免除承包人的質(zhì)量責(zé)任，發(fā)包人就擅自使用部分的除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)以外的質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任，并且自工程轉(zhuǎn)移占有之日視為實(shí)際竣工日期。

　　(一)建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，部分免除承包人的質(zhì)量責(zé)任

　　1、竣工驗(yàn)收是建設(shè)單位(發(fā)包人)的法定義務(wù)，竣工驗(yàn)收合格是建設(shè)工程合法使用的前提

　　建設(shè)工程關(guān)系國計(jì)民生，在社會生活中占有非常重要的位置，因此建設(shè)工程承包合同不僅取決于承發(fā)包雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，還要受到國家法律、行政法規(guī)、強(qiáng)制性工程標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的干預(yù)，建設(shè)工程施工完成后，法律規(guī)定必須履行竣工驗(yàn)收程序，經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后才能交付使用?！逗贤ā返诙倨呤艞l規(guī)定“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”，《建筑法》和《條例》也作出了類似的規(guī)定。

　　所謂的竣工驗(yàn)收，一般是指建設(shè)工程施工完成后，施工單位自檢合格并提交竣工驗(yàn)收報(bào)告，由建設(shè)單位組織施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位對完成工程進(jìn)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(規(guī)范)強(qiáng)制性規(guī)定的符合性、施工承包合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)符合性和設(shè)計(jì)文件設(shè)計(jì)要求符合性進(jìn)行檢查或考核的程序，其過程應(yīng)邀請政府質(zhì)量監(jiān)督主管部門進(jìn)行監(jiān)督。按我國現(xiàn)行法律法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，建設(shè)工程施工完成后進(jìn)行竣工驗(yàn)收應(yīng)符合以下要求(1)完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;(2)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工驗(yàn)收報(bào)告;(3)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料，有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量合格資料和試驗(yàn)報(bào)告;(4)有施工、勘察、設(shè)計(jì)單位簽署的質(zhì)量檢驗(yàn)合格或優(yōu)良報(bào)告，對于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，有監(jiān)理單位簽署的質(zhì)量檢驗(yàn)合格或優(yōu)良報(bào)告;(5)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;(6)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件;(7)有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;(8)建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢?？⒐を?yàn)收是建設(shè)單位的法定義務(wù)，是全面考核工程施工工作的重要環(huán)節(jié)，也是工程從施工階段轉(zhuǎn)入使用階段的重要標(biāo)志。

　　2、建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，承包人的部分質(zhì)量責(zé)任免除，但承包人仍應(yīng)在法定的質(zhì)量責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)民事責(zé)任

　　《解釋》第十三條的規(guī)定，明確了工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自使用的，承發(fā)包雙方的責(zé)任范圍，包含兩層意思：一是承包人的部分質(zhì)量責(zé)任免除，即發(fā)包人僅對未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自使用部分的質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任;二是建設(shè)工程合理使用壽命內(nèi)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量責(zé)任不管發(fā)包人是否未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自使用，均由承包人負(fù)責(zé)。

　　對于前述第一層意思，在《解釋》起草和征求意見的過程中，主要有兩種不同的觀點(diǎn)：一種認(rèn)為發(fā)包人未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自使用應(yīng)對全部工程質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任，理由是發(fā)包人的這種行為違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)加重的責(zé)任;另一種認(rèn)為發(fā)包人未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自使用的，應(yīng)對使用部分承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任，理由是在這種情況下，發(fā)包人擅自使用的可能是全部工程，也可能是一幢建筑物的一部分，還可能只是多幢建筑物中的一幢，如果在這種情況下要求發(fā)包人承擔(dān)全部質(zhì)量責(zé)任可能導(dǎo)致一些承包人利用這一點(diǎn)規(guī)避質(zhì)量責(zé)任，也是不公平的，最高人民法院采納了后一種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為是正確的。

　　對于前述第二層意思，主要是依據(jù)《建筑法》第六十條的規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，這是我國法律強(qiáng)制性規(guī)定承包人必須承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任，同時《建筑法》還規(guī)定，在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因質(zhì)量不合格造成損害的，責(zé)任者要承擔(dān)賠償責(zé)任，這個責(zé)任者當(dāng)然主要是指承包人。

　　《解釋》第十三條的規(guī)定中同時提到了幾個專業(yè)術(shù)語：“地基基礎(chǔ)”、“主體結(jié)構(gòu)”和“合理使用壽命”分別是什么?發(fā)生爭議的如何來確定?地基基礎(chǔ)是兩個工程專業(yè)術(shù)語的組合，按國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，地基是指是指支承基礎(chǔ)的土體或巖體，地基按是否經(jīng)過處理分為天然地基和人工地基(經(jīng)過人工處理);基礎(chǔ)是指將結(jié)構(gòu)所承受的各種作用傳遞到地基上的結(jié)構(gòu)組成部分。主體結(jié)構(gòu)一般是指對建筑物的安全和使用構(gòu)成直接影響的主要結(jié)構(gòu)，如建筑工程中的承重墻、梁、柱;道路工程中的路基、路面;橋梁工程中的墩(柱)、承(橋)臺、蓋梁、預(yù)制(現(xiàn)澆)梁板、拱橋橋拱等等。地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)是建筑物的主要組成部分，有一系列國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行規(guī)定，要求地基基礎(chǔ)必須具有足夠的承載力;主體結(jié)構(gòu)必須具有足夠的強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性，以保證建筑物的安全、正常使用。合理使用壽命即合理使用年限，一般是指建設(shè)工程的設(shè)計(jì)單位按國家或部頒強(qiáng)制性的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計(jì)合同的約定進(jìn)行設(shè)計(jì)，據(jù)此確定的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、其他重要部位及當(dāng)時的施工工藝和技術(shù)水平條件所決定的該工程正常使用的最低年限。對于合理使用壽命的確定，目前國家還沒有統(tǒng)一規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)文件注明的合理使用年限來確定，因?yàn)樵O(shè)計(jì)文件是設(shè)計(jì)單位接受建設(shè)單位的委托，根據(jù)國家強(qiáng)制性的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計(jì)合同的要求來進(jìn)行設(shè)計(jì)的，是最能準(zhǔn)確表明該工程正常使用年限的文件依據(jù)?！稐l例》第二十一條第二款也明確規(guī)定“設(shè)計(jì)文件應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的設(shè)計(jì)深度要求，注明工程合理使用年限”。

　　對于發(fā)生的質(zhì)量問題是否屬于地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量責(zé)任爭議，或者設(shè)計(jì)文件中未注明合理使用年限引發(fā)的爭議，筆者認(rèn)為應(yīng)按照國家或部頒強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，由原設(shè)計(jì)單位認(rèn)定，原設(shè)計(jì)單位不能認(rèn)定的，可通過司法鑒定來確定。

　　(二)建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，風(fēng)險(xiǎn)隨之轉(zhuǎn)移

　　一般來講，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，其毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)隨之轉(zhuǎn)移。對于建設(shè)工程而言，竣工驗(yàn)收標(biāo)志著承包人施工任務(wù)的完成和發(fā)包人對該工程接管并使用的開始，即工程的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由承包人轉(zhuǎn)移給了發(fā)包人。發(fā)包人接收后，同時意味著承包人已經(jīng)履行完畢合同義務(wù)，從而享有按合同約定請求支付工程價(jià)款的權(quán)利。建設(shè)工程實(shí)踐中，有的發(fā)包人為了提前獲得投資效益，不顧法律的強(qiáng)制性規(guī)定，未經(jīng)驗(yàn)收就擅自使用竣工的工程，客觀上造成了一定的安全隱患，還有的發(fā)包人以工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收為由拒絕支付工程價(jià)款。在這種情況下，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任的時間界定成為應(yīng)該明確的問題，《解釋》第十四條第三款規(guī)定，建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期，這就明確了此種情況下實(shí)際竣工日期的確定，也即此種情況下工程的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由發(fā)包人承擔(dān)，并且承包人有權(quán)按合同約定要求支付工程價(jià)款及相應(yīng)利息。

　　三、建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用應(yīng)承擔(dān)的行政責(zé)任

　　竣工驗(yàn)收是建設(shè)單位的法定義務(wù)，并且，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后才能使用，發(fā)包人未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自使用的，除承擔(dān)前述民事法律責(zé)任外，還要承擔(dān)行政法律責(zé)任，《條例》第五十八條明確規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;(一)未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的;(二)驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的;(三)對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的”。

　　四、對發(fā)包人未經(jīng)竣工驗(yàn)收，擅自使用的法律責(zé)任認(rèn)定還要求其主觀上存在過錯

　　過錯責(zé)任原則是民法理論中一項(xiàng)基本的歸責(zé)原則，是指行為人僅在有過錯的情況下才承擔(dān)民事責(zé)任，沒有過錯就不承擔(dān)民事責(zé)任，它適用于一般的侵權(quán)或違約行為。發(fā)包人未經(jīng)竣工驗(yàn)收，擅自使用的法律責(zé)任是適用過錯責(zé)任原則來認(rèn)定的，除了要求發(fā)包人有未經(jīng)竣工驗(yàn)收，擅自使用的行為外，還要求發(fā)包人對此種行為是明知的，即主觀上存在過錯。

　　五、正確理解和運(yùn)用法律關(guān)于此類問題規(guī)定的現(xiàn)實(shí)意義

　　《解釋》的實(shí)施，彌補(bǔ)了我國現(xiàn)行法律規(guī)定的不足，其第十三、十四條和現(xiàn)行法律法規(guī)構(gòu)成了處理此類問題的法律責(zé)任體系，可操作性較強(qiáng)，特別是明確了此類問題的民事責(zé)任范圍劃分和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，必將在司法實(shí)踐中起到重要的作用。因此，正確理解和運(yùn)用《解釋》及現(xiàn)行法律法規(guī)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義：

　　1、對于發(fā)包人而言，建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收不得擅自使用，否則會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，已經(jīng)使用的，也不必對因承包人原因造成的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷而發(fā)愁，這部分責(zé)任是必須由承包人來承擔(dān)的;

　　2、對于承包人而言，不能企圖利用法律規(guī)定來規(guī)避質(zhì)量缺陷責(zé)任，而應(yīng)該嚴(yán)格合同管理，加強(qiáng)施工質(zhì)量控制，確保工程質(zhì)量合格，努力實(shí)現(xiàn)合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

　　3、對于設(shè)計(jì)單位而言，應(yīng)按《條例》的規(guī)定在設(shè)計(jì)文件中注明建筑物的合理使用壽命(年限)，避免不必要的爭議;另外，承包人對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任僅是針對施工質(zhì)量缺陷來說的，設(shè)計(jì)單位仍需對因設(shè)計(jì)缺陷所引起的質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任;

　　4、人民法院在審理此類案件的時候，應(yīng)準(zhǔn)確把握《解釋》的規(guī)定，特別是對于像“合理使用壽命”、“地基基礎(chǔ)”和“主體工程”等專業(yè)性較強(qiáng)的問題應(yīng)準(zhǔn)確界定，不能準(zhǔn)確界定的，可請?jiān)O(shè)計(jì)單位作出認(rèn)定，原設(shè)計(jì)單位不能認(rèn)定的，由專業(yè)部門進(jìn)行司法鑒定。

　　綜上，《解釋》的相關(guān)規(guī)定對既有法律法規(guī)的不足進(jìn)行了補(bǔ)充，并與其構(gòu)成了相對完善的處理此類問題的法律責(zé)任體系，這將對依法保護(hù)建設(shè)工程合同承發(fā)包雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)建設(shè)工程市場正常秩序，促進(jìn)建設(shè)工程行業(yè)健康發(fā)展起到積極的作用，也將對未來的司法實(shí)踐構(gòu)成重要的影響。因此，正確理解和運(yùn)用前述關(guān)于此種情況下承發(fā)包雙方法律責(zé)任的規(guī)定，對于建設(shè)工程各法律關(guān)系主體以及司法實(shí)踐都具有重要的意義。

　　建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收發(fā)包人擅自使用的法律后果

　　2011年5月19日，天津市某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“發(fā)包人”)與北京市xx裝飾工程公司(以下簡稱“承包人”)簽訂了《建設(shè)工程施工合同》。合同的主要內(nèi)容是：發(fā)包人將位于天津市房地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處的幕墻工程，發(fā)包給承包人施工。合同價(jià)款為固定總價(jià)480萬元，付款方式為按進(jìn)度付款，工期為30天。

　　合同簽訂后，發(fā)包人于2011年6月24日確認(rèn)了承包人提供的施工圖紙，承包人開始施工。2011年7月30日，承包人施工完畢。次日，發(fā)包人舉行了售樓處的開幕儀式。此后，雙方因工程質(zhì)量問題產(chǎn)生爭議，既沒有進(jìn)行竣工驗(yàn)收，也沒有辦理工程結(jié)算。

　　2012年3月，承包人委托我所律師向法院起訴。

　　承包人的訴訟請求是：請求發(fā)包人給付工程款300萬元及利息。

　　發(fā)包人提出的答辯和反訴意見是：

　　1、工程尚未驗(yàn)收，不符合工程價(jià)款的結(jié)算條件，請求法院駁回承包人訴請。

　　2、工程存在質(zhì)量缺陷，承包人收到整改通知書后，拒絕整改。經(jīng)過鑒定，整改費(fèi)用為238萬元，現(xiàn)發(fā)包人已經(jīng)委托第三人整改完畢。請求判令承包人承擔(dān)整改費(fèi)用。

　　歸納本案的爭議焦點(diǎn)是：

　　一、訴爭工程是否已經(jīng)具備了結(jié)算條件;

　　二、承包人是否應(yīng)當(dāng)履行整改義務(wù)，承擔(dān)整改費(fèi)用。

　　下面我們討論上述爭議焦點(diǎn)問題。

　　依據(jù)法律規(guī)定，工程價(jià)款的結(jié)算條件是：第一、承包人完成合同內(nèi)的全部施工任務(wù);第二、承包人提交竣工資料和驗(yàn)收報(bào)告;第三、工程驗(yàn)收合格。

　　再看訴爭工程的履行情況：

　　第一、工程已經(jīng)施工完工。

　　第二、承包人沒有提交竣工資料和驗(yàn)收報(bào)告。

　　施工完畢以后，一定要及時提交竣工資料和驗(yàn)收報(bào)告。這是我們一再向施工企業(yè)強(qiáng)調(diào)問題。承包人不提交竣工資料，即便完成了施工合同中約定的施工任務(wù)，發(fā)包人也是無法進(jìn)行驗(yàn)收的。另外，建設(shè)工程的工期，不是從開工日到施工完畢之日的期限，而是從開工日到工程驗(yàn)收合格之日的期限?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《最高院司法解釋》)第十四條，對竣工日期進(jìn)行了以下規(guī)定，“當(dāng)事人對建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：

　　(一)建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期;

　　(二)承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收報(bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收報(bào)告之日為竣工日期”。

　　可見，承包人提交竣工資料和驗(yàn)收報(bào)告，是發(fā)包人是否拖延驗(yàn)收的參照物，承包人不提交，就不存在發(fā)包人拖延驗(yàn)收的問題。承包人未及時提交竣工資料，導(dǎo)致工程驗(yàn)收滯后，應(yīng)當(dāng)由承包人承擔(dān)工期延誤的責(zé)任。

　　《北京市高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答》(以下簡稱《北京高院解答》)第23問：發(fā)包人以工程未驗(yàn)收或承包人未移交工程竣工資料為由拒絕支付工程款的，如何處理?

　　答：“發(fā)包人收到承包人提交的工程竣工驗(yàn)收資料后，無正當(dāng)理由在合同約定期限或合理期限內(nèi)未組織竣工驗(yàn)收，又以工程未驗(yàn)收為由拒絕支付工程款的，不予支持”。

　　這就是說，只要承包人提交了竣工資料，發(fā)包人拖著不驗(yàn)收的，就算符合了結(jié)算的條件。

　　上述《最高院司法解釋》和《北京高院解答》，都說明了及時提交竣工驗(yàn)收文件的重要性，施工企業(yè)一定要重視這個問題。

　　本案施工合同的履行情況，就是承包人完成施工后未提交竣工驗(yàn)收資料。對承包人而言，這是一件非常被動的事情。

　　第三、工程至今沒有驗(yàn)收。

　　以上分析可以得出結(jié)論：工程項(xiàng)目沒有驗(yàn)收，責(zé)任完全在于承包人，不符合工程價(jià)款結(jié)算的條件。

　　這個結(jié)論對于承包人是非常不利的。對于一個沒有經(jīng)驗(yàn)的律師來說，官司已經(jīng)完全打輸了，法院可以直接駁回承包人的起訴。但是，我們不能接受這樣的結(jié)果。我們用以扭轉(zhuǎn)不利局面的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，就是我們要給大家介紹的，建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的法律問題。

　　我們的事實(shí)依據(jù)是，發(fā)包人在沒有竣工驗(yàn)收的情況下，已經(jīng)舉辦了售樓處的開業(yè)儀式，已經(jīng)占有使用了工程。

　　我們的法律依據(jù)是，《最高院司法解釋》 第十三條規(guī)定：“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持”。

　　依據(jù)這一規(guī)定，未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用，又以使用部分主張工程質(zhì)量權(quán)利的，不予支持。不予支持的意思是，發(fā)包人原來享有的工程質(zhì)量權(quán)利，從擅自使用以后，不再受法律保護(hù)。讓我們先來看看發(fā)包人對于工程質(zhì)量的權(quán)利都包括哪些內(nèi)容。依據(jù)法律規(guī)定和建設(shè)工程的交易習(xí)慣，發(fā)包人對于工程質(zhì)量具有四項(xiàng)基本權(quán)利：第一、發(fā)包人有要求承包人配合驗(yàn)收，達(dá)到工程質(zhì)量合格的權(quán)利;第二、驗(yàn)收不合格，發(fā)包人有不結(jié)算工程款的權(quán)利;第三、驗(yàn)收合格以前的質(zhì)量缺陷，發(fā)包人有要求承包人整改的權(quán)利;第四、驗(yàn)收合格以后的質(zhì)量缺陷，發(fā)包人有要求承包人保修的權(quán)利。

　　但是根據(jù)前述《最高院司法解釋》第十三條的規(guī)定，發(fā)包人擅自使用以后，就已經(jīng)喪失了原有的四項(xiàng)權(quán)利。與此相對應(yīng)，工程項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的法律后果是：

　　一、免去了承包人的驗(yàn)收義務(wù)。

　　《合同法》第279條規(guī)定，“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。未經(jīng)驗(yàn)收，擅自使用，視為發(fā)包人放棄了對承包人提出工程質(zhì)量異議的權(quán)利，因此，按照司法解釋的規(guī)定，免去了承包人的驗(yàn)收義務(wù)。

　　二、擅自使用之日，視為竣工之日，已經(jīng)具備了工程價(jià)款的結(jié)算條件

　　《最高院司法解釋》 第十四條第三項(xiàng)規(guī)定，“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期”。因此，訴爭工程從擅自使用之日，視為竣工之日，已經(jīng)具備了工程價(jià)款的結(jié)算條件。發(fā)包人拖欠工程款的，應(yīng)當(dāng)從擅自使用的次日支付利息。

　　三、免去了承包人的整改義務(wù)。

　　四、免去了承包人的保修義務(wù)。

　　《最高院司法解釋》規(guī)定，發(fā)包人擅自使用以后，又以使用部分的工程質(zhì)量主張權(quán)利的，不予支持。這種質(zhì)量權(quán)利，包括發(fā)包人要求承包人返修、整改和保修的權(quán)利。這種不支持，是從擅自使用開始，面向未來，沒有時間限制，不論何時提出，均不予支持，不僅及于工程驗(yàn)收階段，而且及于工程保修階段。既然免去了承包人的保修義務(wù)，工程保修款就應(yīng)當(dāng)與結(jié)算款一并支付。

　　至此，本案又得出了新的結(jié)論：

　　一、工程價(jià)款已經(jīng)具備了結(jié)算條件;

　　二、承包人無需承承擔(dān)整改義務(wù)，無需承擔(dān)整改費(fèi)用。

　　可見，建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的法律規(guī)定，對于施工企業(yè)來說，具有十分重要的意義。下面我們介紹，未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用，應(yīng)當(dāng)注意的法律問題。

　　第一、發(fā)包人擅自使用，應(yīng)當(dāng)解釋為，未經(jīng)承包人同意的使用。

　　如果發(fā)包人使用工程經(jīng)過了承包人同意，比如，雙方對使用工程簽訂了書面協(xié)議，約定發(fā)包人使用以后并不免除承包人的質(zhì)量驗(yàn)收責(zé)任，驗(yàn)收不合格的，承包人仍然要承擔(dān)整改義務(wù)。這種情況就不能視為發(fā)包人擅自使用。因此，承包人要注意的問題是，不能就發(fā)包人使用工程事宜達(dá)成書面協(xié)議。

　　第二、發(fā)包人擅自使用以后，承包人不要再配合進(jìn)行工程驗(yàn)收。

　　發(fā)包人擅自使用工程后，承包人再配合工程驗(yàn)收的，不論驗(yàn)收是否合格，都會出現(xiàn)新的爭議。驗(yàn)收合格的，竣工日是按照擅自使用之日確定，還是按照驗(yàn)收合格之日確定，就會產(chǎn)生爭議;驗(yàn)收不合格的，承包人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返修、整改義務(wù)，也會發(fā)生爭議。

　　如果有的承包人在發(fā)包人擅自使用以后又配合驗(yàn)收了，如何處理?杭州市中級人民法院民一庭《關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實(shí)務(wù)問題的解答》(2010年11月1日)的觀點(diǎn)是，“此行為與使用未峻工驗(yàn)收工程性質(zhì)一致，均屬于接收不安全、不合格的建筑物，應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)”。但是，此觀點(diǎn)僅適用于杭州中級法院的管轄范圍之內(nèi)，其他地方的法院僅能作為參考。為了避免出現(xiàn)爭議，承包人在發(fā)包人擅自使用后，不要再配合進(jìn)行工程驗(yàn)收。

　　第三、對于承包人質(zhì)量責(zé)任的免除，僅限于擅自使用的部分。

　　《最高院司法解釋》規(guī)定的是“發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持”。沒有使用的部分，承包人仍有配合驗(yàn)收的義務(wù)。

　　第四、發(fā)包人擅自使用的方式，應(yīng)當(dāng)是按照建筑物的用途使用。

　　比如說，工程項(xiàng)目是餐廳，已經(jīng)開業(yè)了。如果只是放了一些物品，不能視為已經(jīng)使用。但是，有的地方法院認(rèn)為，只要工程項(xiàng)目已經(jīng)交付，發(fā)包人已經(jīng)實(shí)際轉(zhuǎn)移占有的，也視為擅自使用。例如，深圳市中級人民法院《關(guān)于建設(shè)工程合同若干問題的指導(dǎo)意見》(2006年8月27)第16條規(guī)定，“建設(shè)工程完工后未經(jīng)竣工驗(yàn)收，工程已由發(fā)包人實(shí)際控制的，發(fā)包人既不組織竣工驗(yàn)收，又未提出質(zhì)量問題的，視為工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，工程完工之日視為工程竣工驗(yàn)收合格日”。

　　第五、發(fā)包人擅自使用，不免除承包人對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任

　　《最高院司法解釋》規(guī)定，“承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”。

　　第六、承包人要注意收集和保存發(fā)包人擅自使用的證據(jù)

　　這種證據(jù)應(yīng)該能夠證明發(fā)包人已經(jīng)擅自使用了工程，同時，要能夠證明擅自使用的時間。

　　為了確保建設(shè)工程質(zhì)量合格，《建筑法》第六十一條明確規(guī)定了“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。 《最高院司法解釋》第十三條則進(jìn)一步規(guī)定了，工程項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。以上我們通過具體案例介紹了建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的法律后果，希望能夠引起承發(fā)包企業(yè)的重視。

　　房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格擅自使用的應(yīng)受的處罰

　　建設(shè)工程實(shí)行監(jiān)理的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)與監(jiān)理人采用書面形式訂立委托監(jiān)理合同。發(fā)包人與監(jiān)理人的權(quán)利和義務(wù)以及法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)依照本法委托合同以及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定

　　法律咨詢：房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格擅自使用的應(yīng)受什么處罰?

　　律師回答：

　　建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的;驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的;對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。

　　相關(guān)法律知識：

　　《中華人民共和國建筑法》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定

　　第七條建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證;但是，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。

　　按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

　　第八條申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(一)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù);

　　(二)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;

　　(三)需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求;

　　(四)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè);

　　(五)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料;

　　(六)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施;

　　(七)建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí);

　　(八)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十五日內(nèi)，對符合條件的申請頒發(fā)施工許可證。

　　第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期;延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

　　第十條在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起一個月內(nèi)，向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護(hù)管理工作。

　　建筑工程恢復(fù)施工時，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告;中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證。

　　第十一條按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，因故不能按期開工或者中止施工的，應(yīng)當(dāng)及時向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)報(bào)告情況。因故不能按期開工超過六個月的，應(yīng)當(dāng)重新辦理開工報(bào)告的批準(zhǔn)手續(xù)。

　　第十二條從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(一)有符合國家規(guī)定的注冊資本;

　　(二)有與其從事的建筑活動相適應(yīng)的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員;

　　(三)有從事相關(guān)建筑活動所應(yīng)有的技術(shù)裝備;

　　(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十三條從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。

　　出租未經(jīng)竣工驗(yàn)收房屋的法律后果認(rèn)定

　　【案例要旨】

　　建設(shè)方將未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋用于出租的行為違反了《建筑法》關(guān)于工程交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，但在工程系根據(jù)規(guī)劃許可建造的情況下，已完工的房屋屬于合法不動產(chǎn)，故租賃合同仍屬有效。由于此類房屋存在重大安全隱患，出租人違反了對租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)對相應(yīng)期間的租金進(jìn)行調(diào)整，由出租人自行承擔(dān)主要租金損失。

　　【案情簡介】

　　上訴人(原審被告)P公司

　　被上訴人(原審原告)L公司

　　2010年12月19日，P公司與L公司簽訂一份《租賃合同》，約定L公司將位于上海市上南路6695號研發(fā)輔助樓(地下一層至地上十一層，總計(jì)11,571平方米)出租給P公司。租賃期限15年，L公司在2010年12月31日前交付給P公司，房屋裝修期為三個半月，從2011年4月1日起開始計(jì)算租金。其中第一、二年的租賃費(fèi)為每天每平方米1.5元(人民幣，下同)。P公司應(yīng)交付50萬元保證金，并負(fù)責(zé)按照四星級以上標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行室內(nèi)裝修，裝修費(fèi)用自負(fù)。L公司協(xié)助P公司在租賃房產(chǎn)地點(diǎn)辦理營業(yè)執(zhí)照，L公司有義務(wù)協(xié)助P公司處理其他外圍事宜。2011年1月24日，L公司、P公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定L公司承諾在2011年3月31日將經(jīng)消防等驗(yàn)收合格的出租房產(chǎn)交付P公司。雙方確認(rèn)租金起算日順延至2011年10月1日。2011年3月14日，L公司進(jìn)行了竣工驗(yàn)收消防備案。

　　另查明，L公司是系爭土地的使用權(quán)人，該土地屬工業(yè)用地性質(zhì)，L公司已取得了系爭房屋建設(shè)工程的施工許可證、規(guī)劃許可證。

　　2011年7月18日，L公司、P公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，載明L公司已于2011年5月1日將所租房屋交付P公司，租金起算日更改為2011年9月20日。本協(xié)議簽署后三日內(nèi)P公司向L公司交納首期租金(6個月)共計(jì)約2,978,673.75元(P公司2010年所交50萬定金可以沖抵其中，在雙方核實(shí)租賃面積后，多退少補(bǔ))。2011年8月左右，P公司施工人員全部撤場。2011年12月，L公司向P公司發(fā)出律師函，內(nèi)容提及P公司租賃用途為開辦賓館以及要求P公司在一周內(nèi)復(fù)工。L公司與P公司均確認(rèn)，P公司實(shí)際租賃面積為10,875平方米，按每天每平方米1.5元計(jì)算的年租金為5,954,062元，P公司曾申請了“上海P酒店管理公司”的名稱預(yù)核準(zhǔn)，但該公司并未注冊成立。

　　2011年12月28日，系爭房屋建設(shè)工程進(jìn)行了竣工驗(yàn)收。2012年1月19日，建設(shè)主管部門出具備案報(bào)告：工程竣工標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定,竣工時間為2011年12月28日。

　　后L公司以P公司為被告訴至法院，請求：1、解除L公司、P公司簽訂的《租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》;2、P公司承擔(dān)提前終止合同的違約金595,844元(即當(dāng)年租金的10%);3、P公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金5,305,462.50元。

　　訴訟中， L公司、P公司在一審法院主持下完成了房屋交接。二審中，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，在2011年5月1日至2011年11月27日的期間，系爭房屋工程仍在進(jìn)行后續(xù)收尾施工，P公司收房后進(jìn)行了少量零星拆除施工，P公司表示不對其施工的部分主張損失。

　　【裁判結(jié)論】

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，L公司與P公司之間的租賃合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議均系合法有效，P公司擅自撤場，應(yīng)對合同解除承擔(dān)主要責(zé)任，但系爭土地屬工業(yè)性質(zhì)，對酒店注冊造成一定影響，L公司亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任，對違約金不予支持，酌定由P公司承擔(dān)70%的租金損失。

　　判決：一、解除L公司與P公司之間的《租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》;二、P公司向L公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金3,291,025元(已扣除P公司支付的定金50萬元);三、駁回L公司的其他訴訟請求。

　　判決后，P公司不服，上訴稱，根據(jù)《建筑法》規(guī)定，未經(jīng)竣工驗(yàn)收的工程不得投入使用，L公司在系爭工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收的情況下即將房屋交付上訴人使用，上訴人無法正常使用房屋，系爭租賃合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。故請求二審法院撤銷原判，改判駁回被上訴人L公司的原審訴請。

　　二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，系爭租賃合同屬有效，但L公司在工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收的情況下交房，違反法律規(guī)定及合同義務(wù)，房屋竣工驗(yàn)收前的租金損失應(yīng)由L公司承擔(dān)70%，由P公司承擔(dān)30%。遂判決：一、維持一審判決第一、三項(xiàng)主文;二、變更一審判決第二項(xiàng)主文為：P公司向L公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金共計(jì)人民幣2,710,300元(已扣除P公司支付的定金50萬元)。

　　【評析意見】

　　在本案租賃合同的履行過程中，雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》確認(rèn)，L公司已于2011年5月1日將“研發(fā)輔助樓”交付給P公司，并約定以2011年10月1日作為租金起算日。但從交房當(dāng)日直至2011年12月28日，該“研發(fā)輔助樓”工程都處于未竣工驗(yàn)收的狀態(tài)?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”雙方這一提前用房行為的法律后果成為了二審中核心爭議焦點(diǎn)，具體而言，本案有兩個方面的問題需要辨明：一、標(biāo)的房屋未竣工驗(yàn)收的租賃合同效力如何?二、如租賃合同有效，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)什么責(zé)任?

　　一、合同效力問題：租賃房屋的合法性審查以規(guī)劃許可為核心要件

　　標(biāo)的物合法是租賃合同有效的前提，但在房屋租賃案件的審判實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)標(biāo)的房屋的合法性曾經(jīng)是存在較大分歧的問題。因?yàn)榉课莨こ痰囊?guī)劃審批、施工審批、驗(yàn)收備案、權(quán)屬登記等多個環(huán)節(jié)都屬于國家管制的范圍，涉及眾多規(guī)范性文件的強(qiáng)制性條款。而事實(shí)上，有許多未能完全取得合法手續(xù)的房屋也已建成使用，并且進(jìn)入了租賃市場，對此類手續(xù)不完備的房屋是否應(yīng)當(dāng)一概認(rèn)定為違法建筑，從而將涉及此類房屋的租賃合同也認(rèn)定為無效?2009年，最高院頒布了《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋》，其中第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。”根據(jù)該條規(guī)定，租賃房屋的合法性審查應(yīng)當(dāng)以是否取得規(guī)劃許可為核心要件，因?yàn)橐?guī)劃管理部門的規(guī)劃審批反映的是國家對建設(shè)項(xiàng)目在區(qū)域用地布局、功能分區(qū)、交通體系中的合法性認(rèn)定，在城鎮(zhèn)區(qū)域進(jìn)行建設(shè)工程都應(yīng)該根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定申請規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證是建設(shè)工程的“準(zhǔn)生證”，沒有取得規(guī)劃許可和未按照規(guī)劃建造的建筑物均屬于違法建筑。

　　而根據(jù)《建筑法》第六十一條的規(guī)定，竣工驗(yàn)收確實(shí)是工程交付使用的前提，但從調(diào)整對象和立法目的的角度分析，該規(guī)定是關(guān)于工程質(zhì)量驗(yàn)收程序的管理性規(guī)定，主要目的是從建筑物安全性的角度，要求建設(shè)方在施工結(jié)束后對建筑質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，以確保新建工程在具備合格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是針對建筑物本身的合法性問題。建設(shè)方違反《建筑法》的該條規(guī)定，擅自使用未經(jīng)驗(yàn)收的工程，應(yīng)該自行承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)，但這并不影響相關(guān)租賃合同的效力。故本案的標(biāo)的房屋雖在竣工驗(yàn)收前投入使用，但L公司已經(jīng)取得了系爭建設(shè)工程的規(guī)劃許可證，系爭工程屬合法建造，故L公司與P公司之間的租賃合同仍屬合法有效。

　　二、責(zé)任分擔(dān)問題：出租人應(yīng)對房屋的建筑安全承擔(dān)嚴(yán)格擔(dān)保責(zé)任

　　L公司違反《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，在房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收的情況下即交付P公司使用，P公司據(jù)此抗辯其不應(yīng)支持租金，P公司的抗辯是否具有合理性?

　　我們認(rèn)為，《建筑法》第六十一條的規(guī)定不能直接適用于租賃合同糾紛的責(zé)任認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)將L公司的這種違法交房行為放入出租人合同義務(wù)的框架進(jìn)行評判?！逗贤ā返诙僖皇鶙l規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”《合同法》第二百三十三條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：……(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。”從上述法律規(guī)定中可以梳理出三點(diǎn)：一、出租人在租賃期間內(nèi)對租賃物承擔(dān)持續(xù)性的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，二、在房屋租賃合同中，出租人對房屋的建筑安全性能承擔(dān)嚴(yán)格的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，在房屋存在質(zhì)量安全問題的情況下，而承租人享有法定的合同解除權(quán)。三、出租人的這種嚴(yán)格責(zé)任并不因承租人的明知而免除。

　　本案中，L公司在系爭房屋未經(jīng)驗(yàn)收的情況下即交付給P公司，該房屋的工程質(zhì)量未經(jīng)檢驗(yàn)，存在嚴(yán)重的安全隱患，L公司顯然違反了上述法律及司法解釋規(guī)定的嚴(yán)格瑕疵擔(dān)保義務(wù)。同時根據(jù)法律規(guī)定，雖然本案中P公司對此是明知且同意的，但并不導(dǎo)致免除L公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。關(guān)于由此產(chǎn)生的法律后果，法律及司法解釋規(guī)定了承租人享有合同解除權(quán)，但在本案中，承租人并未行使解除權(quán)，合同也沒有就這種行為約定具體的違約責(zé)任，而且房屋嗣后確實(shí)通過了竣工驗(yàn)收，并進(jìn)行了驗(yàn)收備案。但因?yàn)榉课菰诳⒐を?yàn)收前處于不適宜于租賃使用的狀態(tài)，承租人有權(quán)請求減免相應(yīng)期間的租金。根據(jù)本案的實(shí)際情況，P公司自認(rèn)在收房后進(jìn)行了少量零星施工，已經(jīng)對房屋進(jìn)行了實(shí)際利用，故不能完全免除P公司在該段期間內(nèi)的租金支付義務(wù)，二審法院最終酌定由P公司承擔(dān)2011年10月1日至2011年12月28日期間30%的租金。

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