2017年合肥限貸限購政策內(nèi)容(2)
2017年合肥限貸限購政策內(nèi)容
貸款買房需要了解的問題
1、房貸首付比例
不同城市房貸首付比例不一樣，一般來說首次申請房貸首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成!不過也有例外，首套房首付最高是北京、上海的3.5成。
2、房貸利率
目前全國房貸基準(zhǔn)利率為4.90%。不過，不同銀行房貸利率優(yōu)惠政策也不一樣。一般來說，普通老百姓買房能夠在基準(zhǔn)利率上打9折左右，銀行評分的優(yōu)質(zhì)客戶能夠享受8折優(yōu)惠，去年在銀行信貸相對寬松的時候，曾出現(xiàn)過7折的優(yōu)惠。不過2017年，預(yù)計銀行信貸會有所收緊，例如北京實行房貸利率最低9折。
3、還款方式
目前主要還款方式還是等額本金和等額本息還款。等額本金是指每月等額償還貸款本金，利息逐月減少。前期還款額度大，后面還款壓力越來越少，適合高收入人群。等額本息還款是指把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分到每個月。目前是主要的還款方式，適合收入穩(wěn)定的公務(wù)員教師等。
4、貸款額度和年限
一般銀行在放貸的時候，會看你的個人征信、月收入多少、還款能力及房屋評估值等等決定給你貸款多少錢。不過在還款能力上都是要求月收入≥房貸月供X2，部分銀行除外。貸款年限一般是20年以內(nèi)，比較寬松的銀行可以30年。
5、首套、二套房認定標(biāo)準(zhǔn)
很多人都聽說過“認房又認貸”、“認房不認貸”，不明白這是啥意思?也不了解兩者的區(qū)別。認房，是指在界定二套房時，如果借款人在當(dāng)?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)中，已經(jīng)有了登記信息，再買房時，該房將被界定為二套房或以上。
認貸，是指在界定二套房時，如果買家在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有貸款買房的信息，那么又申請貸款買房時，將界定該房為二套房或以上。簡單來說： 認房是在當(dāng)?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)有房屋登記記錄，認貸是在銀行征信系統(tǒng)里面有房貸記錄。
銀行貸款五大政策
一、房地產(chǎn)信貸政策差異化，住房信貸增速將放緩
從已披露的多家銀行年報看，2016年銀行幾乎都加大了個人房貸力度。但是，從各家銀行在業(yè)績發(fā)布會上的表態(tài)看來，2017年銀行將嚴格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對投資性房貸規(guī)模進行控制。
自2016年“11.28樓市新政”實施以來，上海房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。全國范圍內(nèi)，隨著2017年各地樓市調(diào)控政策的持續(xù)出臺，銀行住房信貸增速也將“踩剎車”。
二、貸款將更多投向公司業(yè)務(wù)
2017年，銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)后，其貸款將投向哪呢?
谷澍表示，工商銀行今年在滿足個人住房的合理需求的基礎(chǔ)上，同時貸款將更多投向公司業(yè)務(wù)等方面。
中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛也表態(tài)，在當(dāng)前利率上行的環(huán)境下，銀行貸款投向會向企業(yè)部門傾斜。據(jù)央行公布的相關(guān)金融數(shù)據(jù)顯示，2月末，非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款增加7314億元。2017年，銀行貸款將繼續(xù)保持對實體經(jīng)濟的支持。
三、商用房貸趨緊，放款時間延長
上海方面，因受到中國人民銀行的調(diào)控，其各大銀行均表示目前房貸較緊張。在資料齊全的情況下，北京銀行一個月以內(nèi)可放款，像渣打銀行、恒生銀行等少數(shù)外資銀行審批完成后一般2-3天即可放款，其余銀行均表示一般至少需要2個月。
四、重慶出臺七不準(zhǔn)規(guī)定
據(jù)了解，重慶市銀行業(yè)監(jiān)管部門已明確要求銀行在發(fā)放貸款時不得附加不合理條件，應(yīng)嚴格執(zhí)行銀監(jiān)會的信貸業(yè)務(wù)“七不準(zhǔn)”規(guī)定。“七不準(zhǔn)”規(guī)定具體內(nèi)容為：一是不準(zhǔn)以貸轉(zhuǎn)存(強制設(shè)定條款或協(xié)商約定將部分貸款轉(zhuǎn)為存款)，二是不準(zhǔn)存貸掛鉤(以存款作為審批和發(fā)放貸款的前提條件)，三是不準(zhǔn)以貸收費(要求客戶接受不合理中間業(yè)務(wù)或其他金融服務(wù)而收取費用)，四是不準(zhǔn)浮利分費(將利息分解為費用收取，變相提高利率)，五是不準(zhǔn)借貸搭售，六是不準(zhǔn)一浮到頂，七是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)嫁成本。
五、南京銀行快速擴張引評級下調(diào)之辨
南京銀行快速擴張之路，自2007年2月，南京銀行設(shè)立了第一家異地分行——泰州分行正式開始。此后，南京銀行的擴張步伐未停止過。
據(jù)悉，對于南京銀行的快速擴張，去年就有多個機構(gòu)提出質(zhì)疑，引發(fā)外界對其資本充足率擔(dān)憂。著名評級機構(gòu)標(biāo)普，在2015年6月下旬，就將南京銀行列入“負面展望”的名單，理由是該行持續(xù)、快速的業(yè)務(wù)擴張使得其資本消耗過于迅速。
影響房貸年限的原因
1銀行對貸款年限的最長限制期限
銀行對房貸最長年限有要求，通常是不超過30年，但是今年信貸政策收緊，有銀行縮短了貸款最長年限，比如北京，將貸款最長年限縮短到25年，要知道，貸款期限長，付出的總利息就多，期限短，每月房貸月供多壓力大，假如貸款200萬，基準(zhǔn)利率前提下，期限25年比30年每月房貸月供多出近千元，所以在房價較高的城市，貸款最長期限的變化對經(jīng)濟能力有限的購房人影響較大。
2還款能力
還款能力同樣影響著貸款年限，銀行審查借款人收入時，要確定收入足以償還月供，房貸月供與收入的關(guān)系為：月供≤月收入X50%
3貸款人年齡
申請房貸時，貸款人年齡也是影響貸款年限的重要因素。有些銀行要求貸款人年齡+貸款期限，不得超過個人及其配偶法定退休年齡;而有些銀行則是要求貸款人年齡+貸款期限，須小于70年。每個銀行規(guī)定的貸款年限都是不一樣的，具體也要看銀行的規(guī)定。貸款年限與貸款人年齡的關(guān)系是：貸款年限=法定退休年齡-貸款人實際年齡，年齡越小，貸款年限越長。
4房屋性質(zhì)
通常來講，購買商業(yè)用房和商住兩用房的，貸款年限最長不超過10年;私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房最長貸款期限為20年。民用性質(zhì)的新房和二手房，貸款年限最長為30年，但新房的貸款年限通常比二手房長，主要是因為二手房的貸款年限會受到房齡的限制。不過需要注意的是，今年北京限制商住房交易，直接停止了向商住房發(fā)放貸款。
5房屋房齡
除了上面幾個，房屋房齡也是決定貸款年限的重要因素，尤其是二手房。有銀行規(guī)定，貸款年限+房屋房齡不超過30年，有的規(guī)定不超過40年，也有規(guī)定不超過50年的。
舉個例子：假如房子是2000年建成的，到今年房齡是17年，銀行規(guī)定的貸款年限+房屋房齡不超過50年，那么貸款年限=40-17=23年;如果此時貸款人是40歲，法定退休年齡為60歲，根據(jù)貸款年限與貸款人年齡的關(guān)系公式，貸款年限=60-40=20年，那么最長貸款年限就取20年這個期限。
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