2017年全國(guó)樓市政策
2017年全國(guó)樓市政策
2017年全國(guó)樓市出臺(tái)哪些相關(guān)的政策，樓市出臺(tái)政策后將會(huì)有哪些影響。小編給大家整理了關(guān)于2017年全國(guó)樓市政策，希望你們喜歡!
2017年全國(guó)樓市政策
今年年初以來(lái)，在多地所推行的樓市調(diào)控政策無(wú)疑給正在急速奔馳的房地產(chǎn)市場(chǎng)“踩”了“急剎車(chē)”。
根據(jù)央行近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)貸款新增1.7萬(wàn)億元，比2016年占比低4.5個(gè)百分點(diǎn)。
但值得注意的是，3月份是全國(guó)多個(gè)城市頒布樓市限購(gòu)政策的集中期，具體到3月份單月的貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，卻是“不降反升”的狀態(tài)。住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款(主要是居民個(gè)人房貸)增加4503億元，較上月多增699億元，也高于上年同期的4397億元。
在許多分析人士看來(lái)，這主要是三四線(xiàn)城市房屋銷(xiāo)量依然保持高位所致。此外，部分一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市二手房交易也并未完全降溫。也有專(zhuān)家指出，由于居民貸款延遲發(fā)放，可能導(dǎo)致居民中長(zhǎng)期貸款回落相對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控政策有所滯后。
而在此背景下，樓市繼續(xù)收緊恐怕已是板上釘釘了。
去庫(kù)存拉動(dòng)
今年年初以來(lái)，各地的樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)。自3月1日起，涿州、杭州、南昌、三亞、北京等多城市相繼發(fā)布樓市限購(gòu)政策升級(jí)版。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月全國(guó)約30個(gè)城市發(fā)布了房貸調(diào)控新政。
其中，北京更是出臺(tái)了升級(jí)版的樓市調(diào)控政策——“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對(duì)于居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無(wú)住房但有住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例均不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例均不低于80%。
然而，3月份的房貸數(shù)據(jù)卻不降反升，在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這正是三四線(xiàn)樓市去庫(kù)存在發(fā)揮著效用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析指出：“首先，居民戶(hù)貸款數(shù)據(jù)其中中長(zhǎng)期基本為房貸，房貸數(shù)據(jù)依然處于歷史同期最高位，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是三四線(xiàn)城市依然處于活躍中。”
其次，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，一季度漲幅相比前期有所降低，其中特別是3月份漲幅下降情況最為明顯，一二線(xiàn)城市基本全面恢復(fù)了認(rèn)房又認(rèn)貸的信貸政策。“從政策預(yù)期看，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控全面再升級(jí)，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，多次政策可以說(shuō)全方面封堵了任何炒房的可能性。”張大偉說(shuō)。
與此同時(shí)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，往往貸款上升和交易量的活躍程度有關(guān)系。“實(shí)際上這背后有一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，即三四線(xiàn)城市市場(chǎng)交易處于高位，所以貸款數(shù)據(jù)較好，而一二線(xiàn)城市實(shí)際上已經(jīng)在執(zhí)行限購(gòu)限貸、認(rèn)房又認(rèn)貸等政策，貸款方面的數(shù)據(jù)不會(huì)有太大的反彈。當(dāng)然從銀行方面看，說(shuō)明依然認(rèn)可房貸業(yè)務(wù)，積極性較大。”
“房貸因素很容易影響市場(chǎng)交易，所以限貸政策實(shí)際上還是有一個(gè)較為明顯的作用，也是屬于短期和中期可以并用的一項(xiàng)政策。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
另一方面，房貸放貸時(shí)間的相對(duì)滯后，也在一定程度上影響了三月份總體的房貸數(shù)據(jù)。張大偉指出，目前的高點(diǎn)數(shù)據(jù)基本體現(xiàn)的是半年之前新建住宅成交與1-2個(gè)月前的二手房成交數(shù)據(jù)。“新建住宅房貸期房成交比例高，房貸放寬基本在一年后的封頂周期。”
誠(chéng)然，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸因素很容易影響市場(chǎng)交易，所以限貸政策實(shí)際上還是有一個(gè)較為明顯的作用，也是屬于短期和中期可以并用的一項(xiàng)政策。
房?jī)r(jià)體現(xiàn)緊縮見(jiàn)效
張大偉認(rèn)為，目前各地樓市調(diào)控政策加碼趨勢(shì)持續(xù)，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的平穩(wěn)現(xiàn)象，房貸是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的最關(guān)鍵指標(biāo)，從趨勢(shì)上來(lái)看也逐漸開(kāi)始趨緊，這有利于房地產(chǎn)調(diào)控的落地，收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控約束房?jī)r(jià)上漲作用更明顯。
4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2017年2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落，環(huán)比總體平穩(wěn)。從同比看，3月份15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，6個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格比上月下降，降幅在0.1至0.7個(gè)百分點(diǎn)之間;6個(gè)城市漲幅在0.5%以?xún)?nèi)。
易居研究院對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，計(jì)算得知，2017年3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.7%，相比2月份0.3%的增幅有所擴(kuò)大。嚴(yán)躍進(jìn)指出，這也可以解釋3月份各地密集收緊購(gòu)房政策的現(xiàn)象。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)具體指出：“在連續(xù)15個(gè)月同比下跌后，2015年12月房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。隨后增幅總體處于不斷擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，到2016年12月份增幅呈現(xiàn)構(gòu)筑頂部的特征。到了2017年1月份則出現(xiàn)了首次收窄，即從2016年12月份的10.8%收窄至10.7%。這也意味著近14個(gè)月以來(lái)同比增幅出現(xiàn)了首次收窄態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)了2016年四季度開(kāi)始的房地產(chǎn)政策調(diào)控是積極有效的。而到了2017年3月份增幅繼續(xù)回落，為10.3%。”
但值得注意的是，3月房?jī)r(jià)上漲的城市依然有20個(gè)。對(duì)此，張大偉認(rèn)為，與往常樓市在全面升溫后再調(diào)控不一樣的是，本輪政策在3月市場(chǎng)未完全失控的情況下，從3月17日開(kāi)啟全國(guó)新一輪升級(jí)版調(diào)控潮，明顯抑制了市場(chǎng)的升溫幅度。
“從房產(chǎn)交易看，3月是慣例的高峰期。往年的3月市場(chǎng)都會(huì)在春節(jié)后有所升溫，即使在調(diào)控周期，3月也相對(duì)是短期的成交高點(diǎn);與此同時(shí)，銀行的房地產(chǎn)信貸政策依然處于寬松階段，特別是1-2月。2017年一季度居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款額度達(dá)到了1.46萬(wàn)億，相比2016年同期上漲了32.7%。”張大偉說(shuō)。
“信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，目前看信貸收緊趨勢(shì)下短期房?jī)r(jià)調(diào)控壓力大。”張大偉坦言。
調(diào)控將繼續(xù)收緊
實(shí)際上，不滿(mǎn)足于一直以來(lái)的“限購(gòu)”、“限貸”，目前全國(guó)各地樓市調(diào)控政策有進(jìn)一步加碼態(tài)勢(shì)。截至發(fā)稿之時(shí)，全國(guó)有十余個(gè)城市出臺(tái)“限售令”，包括福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、成都等。
對(duì)此，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，過(guò)去一年樓市升溫使大量投資投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)住房貸款交易金額占比升高，金融杠桿持續(xù)擴(kuò)大。“限售”政策的邏輯在于防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，將金融風(fēng)險(xiǎn)鎖在賬面上。同時(shí)，這還可以為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭(zhēng)取更多時(shí)間，尤其是為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制作相關(guān)的準(zhǔn)備措施，如房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記等。
此外，記者注意到，住建部及國(guó)土資源部近日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。其中最核心的一條便是，根據(jù)房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期，確定房地產(chǎn)供給的規(guī)模和節(jié)奏。各城市“消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地;36~18個(gè)月的，要減少供地;12~6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。
對(duì)此，相關(guān)分析人士認(rèn)為，上述文件實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將總體走平。一線(xiàn)城市庫(kù)存去化周期較短，短期看土地供給有增加預(yù)期，但新增住宅用地可能更多分布在外圍區(qū)域，中心區(qū)房?jī)r(jià)仍存在繼續(xù)小幅上漲的可能。對(duì)庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)的三四線(xiàn)城市而言，節(jié)奏過(guò)快、規(guī)模過(guò)大的土地出讓行為將受到限制。另外，三四線(xiàn)城市的投機(jī)購(gòu)房行為也將受到打擊，投機(jī)客將趨于退出。從重慶模式的經(jīng)驗(yàn)看，隨著土地供給的有序增加，地產(chǎn)周期中的價(jià)格波幅將收窄。
除此之外，金融方面的調(diào)控或許也將繼續(xù)加碼。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二季度貸款方面會(huì)繼續(xù)收緊，尤其是會(huì)加大審核。而從銀監(jiān)部門(mén)的思路看，控制商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也是主要工作，所以這會(huì)使得此類(lèi)貸款業(yè)務(wù)面臨各類(lèi)管制，總體上也是為了促進(jìn)交易平穩(wěn)。
未來(lái)十年中國(guó)樓市的12大趨勢(shì)
1.城市之間房?jī)r(jià)差距將更大
由于公共資源無(wú)法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。
過(guò)去5年里，中國(guó)形成了三大三小6個(gè)人口增長(zhǎng)中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市;“三小”是鄭州、長(zhǎng)沙和“廈門(mén) 泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房?jī)r(jià)將獲得人和錢(qián)的雙重支撐。
2.大城市房屋日益資產(chǎn)化
一線(xiàn)城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線(xiàn)城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國(guó)化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子最令人痛苦的時(shí)代過(guò)去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。
3.小戶(hù)型將機(jī)械化
20來(lái)平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過(guò)折疊、打開(kāi)，創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開(kāi)發(fā)商越來(lái)越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。
4.逆城市化很難出現(xiàn)
未來(lái)10到20年流行城里人到農(nóng)村買(mǎi)地，建別墅?中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多地少，土地國(guó)家所有;公共資源分配不均衡也讓農(nóng)村生活不方便、不安全。
5.大城市很難“去中心化”
國(guó)家正在劃定大城市的邊界，防止無(wú)限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。
6.商鋪面臨價(jià)值重估
傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。“一鋪養(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”隨時(shí)會(huì)發(fā)生。
7.寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛
網(wǎng)絡(luò)時(shí)代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公，寫(xiě)字樓“剛需”不足。未來(lái)投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就要投資好的寫(xiě)字樓。
8.房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響不大
房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來(lái)肯定會(huì)因地制宜，但不會(huì)嚴(yán)厲。一線(xiàn)城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。
9.計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整，但對(duì)樓市影響不大
全面放開(kāi)二胎，已經(jīng)沒(méi)有任何懸念，只是時(shí)間問(wèn)題。未來(lái)，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好，但作用可能沒(méi)有想象的大，因?yàn)槟贻p人生育上積極性在下降。早晚有一天會(huì)有地方政府宣布：多生一個(gè)孩子，獎(jiǎng)勵(lì)半套房子。
10.大城市房?jī)r(jià)呈不斷上漲趨勢(shì)
中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。
11.房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型
最終國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來(lái)家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開(kāi)這個(gè)行業(yè)另謀出路。
12.“互聯(lián)化 房地產(chǎn)”泡沫將破
隨著美元加息臨近，美國(guó)股市大調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。在中國(guó)，IPO注冊(cè)制改革因股災(zāi)已經(jīng)不可避免地被延后，讓過(guò)去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng) ”一次全面的退潮。沒(méi)有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的重塑，卻不會(huì)停止。
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