2016-2017年馬鞍山二套房房貸政策解讀

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　　2016-2017年馬鞍山二套房房貸政策解讀如下

　　1、什么是住房公積金個(gè)人住房貸款?

　　答：住房公積金個(gè)人住房貸款,是住房公積金管理中心依據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》之規(guī)定，發(fā)揮住房公積金互助作用，利用歸集的住房公積金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)自住住房符合條件的繳存職工發(fā)放的政策性住房貸款。住房公積金貸款最顯著的優(yōu)勢(shì)就是貸款利率相對(duì)較低，貸款對(duì)象是公積金繳存職工。

　　2、住房公積金個(gè)人住房貸款條件?

　　答：職工購(gòu)買(mǎi)凡能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、二手房、拆遷安置房、危改還遷住房、單位集資建房等，都可向住房公積金管理工中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。職工申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款應(yīng)具備以下條件：

　　1、在本市工作，具有完全民事行為能力，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入并能按期償還貸款本息，個(gè)人信用良好;

　　2、職工及其所在單位連續(xù)足額繳存住房公積金滿一年以上，并且貸前6個(gè)月按規(guī)定連續(xù)足額繳存，無(wú)滯納欠繳情況;

　　3、職工及其配偶沒(méi)有住房公積金債務(wù)或其它數(shù)額較大，可能影響還貸能力的債務(wù)及債務(wù)擔(dān)保，無(wú)不良信用記錄。

　　4、有合法的購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議且首付款不低于規(guī)定比例;

　　5、應(yīng)提供經(jīng)住房公積金管理機(jī)構(gòu)認(rèn)可的擔(dān)保;

　　6、所購(gòu)住房是期房的，必須符合公積金貸前管理的有關(guān)規(guī)定。

　　3、我市住房公積金貸款的最高額度和最長(zhǎng)期限?

　　答：住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由市住房公積金管理委員會(huì)根據(jù)本階段各時(shí)期全市住房公積金存量資金、房?jī)r(jià)及職工貸款需求等因素確定。目前我市住房公積金貸款最高額度為：市區(qū)夫婦雙方正常繳存住房公積金的40萬(wàn)元，單方繳存的27萬(wàn)元。貸款期限原則上最長(zhǎng)不超過(guò)30年，一般在20年以?xún)?nèi)，并控制在借款人法定退休年齡之內(nèi)。為加速資金流轉(zhuǎn)，讓公積金貸款惠及更多的職工，在實(shí)際審批貸款時(shí)，在保證借款人正常生活的前提下，要求職工除用月公積金繳存額還款外，還應(yīng)動(dòng)用一定的工資收入(一般在20%左右)還款。

　　具體每筆貸款額度和年限，根據(jù)借款人夫婦雙方住房公積金繳存情況、收入狀況、年齡、信用及所購(gòu)住房情況等因素綜合確定。

　　4、當(dāng)涂、和縣、含山三縣住房公積金貸款最高額度是多少?

　　答：目前三縣住房公積金貸款最高額度統(tǒng)一為：夫婦雙方正常繳存公積金的27萬(wàn)元，單方繳存公積金18萬(wàn)元。

　　5、我市住房公積金貸款首付款比例是多少?

　　答：商品住房貸款，首次購(gòu)買(mǎi)一手住房在90m2以下的首付款為20%，90m2以上的為30%;第二次申請(qǐng)公積金貸款首付款不低于50%(利率為首次利率的1.1倍)。首付款憑證為銀行現(xiàn)金交(存)款單(或付款轉(zhuǎn)賬憑證)和開(kāi)發(fā)公司收據(jù)或稅務(wù)監(jiān)管的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票;二手房貸款，首付款比例視房齡不同而不同，目前為：房齡5年以?xún)?nèi)首付為40%，房齡6—15年首付45%，房齡16年以上首付50%;購(gòu)90m2以下的二手房首付款依上述檔次分別為30%、40%、50%。二手房首付款憑證為經(jīng)辦中介或房屋中介托管機(jī)構(gòu)蓋章鑒證的賣(mài)房人簽具的收條。組合貸款首付款比例還應(yīng)遵從貸款銀行有關(guān)規(guī)定。

　　6、二手房公積金貸款需要評(píng)估嗎?

　　答：我市市區(qū)區(qū)域不大，住房?jī)r(jià)格相對(duì)透明，為減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，我市二手房公積金貸款原則上不需要評(píng)估。二手房單價(jià)在市財(cái)政局等四部門(mén)住房交易最低計(jì)稅參考價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以修正系數(shù)認(rèn)定。該系數(shù)由市公積金中心會(huì)同有關(guān)方面，根據(jù)市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)測(cè)定。三縣有的采用市場(chǎng)評(píng)估做法，評(píng)估價(jià)僅作參考，最終由公積金管理部門(mén)在貸款中認(rèn)定執(zhí)行。

　　7、我市住房公積金貸款有哪幾個(gè)品種?

　　答：《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金貸款必須提供擔(dān)保。根據(jù)擔(dān)保方式的不同，目前我市住房公積金貸款有擔(dān)保機(jī)構(gòu)保證貸款、公積金繳存人保證貸款和有條件的抵押貸款三個(gè)品種。

　　8、什么是擔(dān)保機(jī)構(gòu)保證貸款?

　　答：所謂擔(dān)保機(jī)構(gòu)保證貸款，是指由市政府批準(zhǔn)具備住房貸款擔(dān)保資質(zhì)的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為借款人貸款提供擔(dān)保，承諾在借款人不能按規(guī)定償還貸款本息時(shí)，按約定承擔(dān)不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任而發(fā)放的住房公積金貸款。這種貸款，借款人需以貸款所購(gòu)住房向擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供抵押反擔(dān)保，并按規(guī)定向擔(dān)保機(jī)構(gòu)一次性繳納一定的擔(dān)保費(fèi)。

　　9、什么是公積金繳存人保證貸款?

　　答：所謂公積金繳存人保證貸款，是指由兩名(含兩名以上)公積金繳存人(以下稱(chēng)保證人)，以其住房公積金賬戶(hù)現(xiàn)存余額及保證期內(nèi)續(xù)繳的住房公積金為質(zhì)物，為借款人貸款提供擔(dān)保，并承諾在借款人還款期間保證人不得提取公積金，不能申請(qǐng)公積金貸款，當(dāng)借款人不能償還貸款時(shí)，按約定承擔(dān)不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任而發(fā)放的住房公積金貸款。

　　繳存人保證貸款的可貸額度不超過(guò)保證人當(dāng)前貸款賬戶(hù)余額之和的3倍。借款人配偶不得作為保證人。繳存人保證貸款不需要住房抵押。

　　10、什么是抵押貸款?

　　答：所謂抵押貸款，是指借款人以貸款所購(gòu)住房抵押給貸款人，并承諾當(dāng)不能根據(jù)借款合同約定按期償還貸款本息時(shí)，主動(dòng)配合貸款人以折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)等方式處置抵押物，償還貸款本息而發(fā)放的住房公積金貸款。目前，我市貸款辦法規(guī)定，對(duì)第一次貸款購(gòu)買(mǎi)一手住房、貸款額度在10萬(wàn)元以?xún)?nèi)、期限不超過(guò)l0年的可以選擇抵押貸款。二手房貸款和組合貸款以及公積金中心認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)難控的項(xiàng)目必須實(shí)行機(jī)構(gòu)擔(dān)保方式。

　　11、什么是組合貸款?

　　答：公積金貸款不能滿足借款人購(gòu)房需求，且借款人及配偶月收入較高、還款能力較強(qiáng)時(shí)，可以同時(shí)向經(jīng)辦銀行申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款作補(bǔ)充。以同一套住房作抵押，同時(shí)申請(qǐng)既有公積金貸款又有商業(yè)性貸款的稱(chēng)為組合貸款。

　　組合貸款中商業(yè)性住房貸款應(yīng)當(dāng)符合貸款銀行個(gè)人住房貸款的有關(guān)規(guī)定，由貸款銀行負(fù)責(zé)審批。組合貸款中公積金貸款和商業(yè)性住房貸款利率分別按中國(guó)人民銀行規(guī)定的公積金貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。

　　12、什么是房屋置業(yè)擔(dān)保?

　　答：是依照建設(shè)部、中國(guó)人民銀行印發(fā)的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為申請(qǐng)個(gè)人住房貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保行為。馬鞍山市房屋置換擔(dān)保中心是經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有股份制企業(yè)，隸屬于市住建委。根據(jù)我市住房公積金貸款辦法規(guī)定，公積金貸款保證方式主要以機(jī)構(gòu)擔(dān)保貸款為主。一個(gè)城市公積金貸款選擇什么樣的保證方式是市住房公積金管委會(huì)根據(jù)本市實(shí)際情況，對(duì)公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)可控制性、提高貸款服務(wù)效果等決定的，符合住房公積金管理有關(guān)規(guī)定，國(guó)內(nèi)主要大中城市均采用這種方式。

　　13、已辦理產(chǎn)權(quán)證的住房能否申請(qǐng)住房公積金貸款?

　　答：辦理產(chǎn)權(quán)證的住房稱(chēng)為現(xiàn)住房，公積金不發(fā)放現(xiàn)住房貸款。以現(xiàn)住房抵押的商業(yè)性貸款，不得使用公積金還貸。

　　14、商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款有何區(qū)別?

　　答：商業(yè)性住房貸款與住房公積金貸款最大的區(qū)別就是，公積金貸款的對(duì)象必須是履行了公積金繳存義務(wù)，且正常繳存滿一年以上的職工，而商業(yè)性貸款無(wú)此要求，一般情況下，商貸的利率比公積金貸款利率高。另外公積金貸款可以辦理委托劃轉(zhuǎn)還貸，用本人及配偶賬戶(hù)公積金直接按月扣劃歸還貸款。

　　15、辦理住公積金個(gè)人住房貸款程序和時(shí)限?

　　答：借款人按下列步驟辦理(一般情況下)：

　　1、到公積金咨詢(xún)窗口咨詢(xún)、領(lǐng)取貸款申請(qǐng)表，按貸款收件資料目錄準(zhǔn)備資料;

　　2、根據(jù)貸款方式不同，到公積金中心相關(guān)柜臺(tái)面談、遞交貸款申請(qǐng)表及相關(guān)資料，貸款審批。

　　3、開(kāi)立還款賬戶(hù)，到原收件柜臺(tái)簽訂借款合同等相關(guān)協(xié)議文件，領(lǐng)取貸款承諾(意向)書(shū)。由擔(dān)保機(jī)構(gòu)保證貸款的，同時(shí)交納擔(dān)保費(fèi)。

　　4、憑貸款承諾書(shū)到售房單位開(kāi)具住房全額發(fā)票，自辦或委托辦理住房抵押。

　　5、抵押權(quán)證按貸款擔(dān)保方式分別交銀行或擔(dān)保 中心收押，公積金管理中心通知銀行發(fā)放貸款。

　　公積金貸款要涉及公積金中心、銀行、擔(dān)保、房屋產(chǎn)權(quán)等多部門(mén)，我市公積金貸款時(shí)限為：包括辦理住房抵押登記7個(gè)工作日在內(nèi)，如果貸款資料齊全，借款人及售房單位積極配合，純公積金貸款l2個(gè)工作日，組合貸款約l4個(gè)工作日即可辦妥。繳存人保證貸款因不需要住房抵押，3個(gè)工作日辦妥。

　　16、我市公積金貸款有哪幾種還款方式?

　　答：有兩種還款方式：等額本息還款法和等額本金還款法。

　　等額本息還款法，在借款期限內(nèi)，借款人每月所還本息額相等。

　　等額本金還款法，在借款期內(nèi)，借款人每月所還本金相同，利息不一樣，前期多后期少。初期月還款額相對(duì)較高，并逐月遞減。

　　兩種還款方式在整個(gè)貸款期限內(nèi)，借款人的利息支出差別極小，但各自適合不同收入、年齡人群，借款人可根據(jù)自身情況選擇，一經(jīng)合同確認(rèn)，貸款期內(nèi)將不得改變。

　　17、申請(qǐng)人如何初步計(jì)劃貸款數(shù)額和年限?

　　答：根據(jù)申請(qǐng)人及配偶和所購(gòu)住房情況，自己可以按以下步驟初步計(jì)劃貸款方案。

　　(1)對(duì)應(yīng)貸款最高限額。夫婦雙方是否都繳存公積金，雙方和單方繳存公積金的貸款最高限額不同;

　　(2)對(duì)應(yīng)所購(gòu)住房的可貸額。在目前首付款政策下：購(gòu)房貸款成數(shù)不大于所購(gòu)住房房款減去對(duì)應(yīng)的首付款之差;

　　(3)對(duì)應(yīng)貸款期限。原則上期限不超過(guò)20年，同時(shí)原則上不超過(guò)申請(qǐng)人法定退休工齡剩余年限;二手房還應(yīng)不超過(guò)30減去房齡(年)的差。

　　(4)對(duì)應(yīng)貸款額度。在滿足上述三條的前提下，以月還款額不超過(guò)夫婦雙方月收入的45%左右為限，反算所貸款額。月還款額與所貸款額對(duì)應(yīng)關(guān)系，請(qǐng)?jiān)谑凶》抗e金管理中心網(wǎng)站“貸款計(jì)算器”中查找試算。

　　18、我市哪幾家商業(yè)銀行受托發(fā)放住房公積金貸款?

　　答：經(jīng)市住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，目前我市市區(qū)受托發(fā)放住房公積金貸款的商業(yè)銀行有：工行、建行、農(nóng)行、中行、徽行、交行、農(nóng)村商業(yè)銀行等。三縣有所不同，依該地公積金管理部門(mén)公布的貸款銀行為準(zhǔn)。在哪家銀行辦理，利率、程序及相關(guān)政策都是一樣的。除二手房外，借款人可以自主選擇貸款經(jīng)辦銀行。

　　19、在住建部倡導(dǎo)的住房公積金文明行業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)中，市住房公積金管理中心在公積金貸款方面推出了哪些便民措施?

　　答：市住房公積金管理中心根據(jù)住建部住房公積金文明行業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)精神，從方便客戶(hù)的角度，結(jié)合工作實(shí)際和現(xiàn)行管理手段，對(duì)公積金貸款辦理程序和資料進(jìn)行梳理和簡(jiǎn)化，落實(shí)了以下便民措施：1.取消原貸款申請(qǐng)表需要借款人申請(qǐng)人及配偶單位蓋章之規(guī)定;2.戶(hù)籍不在本市的職工貸款，不再要求提供暫居證;3.取消單身職工貸款提供未婚證明，改為申請(qǐng)人出具婚姻狀況聲明書(shū)，自愿承擔(dān)法律后果(輔以單位蓋章證明)。4.二手房貸款原賣(mài)方夫婦兩次來(lái)窗口簽字，改為單方一次到窗口簽字確認(rèn)貸款收款賬戶(hù)即可。5.辦理公積金貸款委托劃轉(zhuǎn)還貸由原到窗口三次改為一次，不要單位蓋章、不再提供資料，憑身份證，還款存折直接辦理。

　　20、辦理完住房公積金貸款手續(xù)后，還應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?

　　答：應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

　　1、要及時(shí)領(lǐng)取公積金貸款合同、借據(jù)等資料、簽收還款告知書(shū)，明確每月還款日期和月還款額。

　　2、要按月足額還款，關(guān)注央行貸款利率政策變化，經(jīng)常打印還款存折，知曉還款扣劃情況，避免造成逾期。特別是辦理了公積金委托劃轉(zhuǎn)還貸的職工，更應(yīng)如此。

　　3、當(dāng)聯(lián)系電話發(fā)生變更時(shí)，請(qǐng)及時(shí)與市公積金中心或市房屋置換擔(dān)保中心聯(lián)系，避免你還款逾期時(shí)我們無(wú)法通知。

　　21、住房公積金貸款能否提前還款?

　　答：根據(jù)我市貸款辦法規(guī)定，借款合同履行滿一年后，借款人可以提前全部或部分償還住房公積金貸款。借款人可持借款合同、借據(jù)、本人身份證直接到貸款銀行辦理。其中提前部分還款，每次不低于1萬(wàn)元，借款期內(nèi)不得超過(guò)3次。提前還款不收違約金和其他費(fèi)用。如借款人需要改變?cè)逻€款額或還款期限，可在辦理部分提前還款的同時(shí)申請(qǐng)銀行辦理變更。提前部分還款應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　22、公積金貸款還清后，借款人還有哪些事情要做?

　　答：貸款還清后，借款人應(yīng)及時(shí)到貸款經(jīng)辦銀行領(lǐng)取貸款結(jié)清證明。如果是擔(dān)保機(jī)構(gòu)保證貸款(或抵押貸款)，你應(yīng)持借款合同、貸款結(jié)清證明去市房屋置換擔(dān)保中心(或貸款承辦銀行個(gè)金部)簽注抵押登記注銷(xiāo)表，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，然后去市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處注銷(xiāo)抵押登記，換領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證;如果是繳存人保證貸款，你應(yīng)持借款合同、貸款結(jié)清證明，到市住房公積金管理中心，解除保證人擔(dān)保責(zé)任。

　　23、借款人發(fā)生逾期還款，應(yīng)如何處置?

　　答：借款人發(fā)現(xiàn)或被告知逾期還款，應(yīng)及時(shí)將拖欠款額加本月還款額存入還貸存折(卡)，便于銀行及時(shí)劃扣。如果是擔(dān)保機(jī)構(gòu)保證貸款，市房屋置換擔(dān)保中心已代為償還拖欠款，你應(yīng)及時(shí)向市房屋置換擔(dān)保中心全額歸還，并承擔(dān)相應(yīng)逾期罰息。

　　發(fā)生還款逾期后，借款人要重視，不能漠視。一是發(fā)生逾期后，按央行規(guī)定逾期部分在合同利率基礎(chǔ)上加收50%的罰息;二是央行個(gè)人征信系統(tǒng)將會(huì)自動(dòng)采集并記錄你逾期情況，而且這記錄的一段時(shí)間內(nèi)，當(dāng)你有貸款逾期連續(xù)3個(gè)月以上或累計(jì)6個(gè)月以上不良記錄時(shí)，所有的銀行及金融機(jī)構(gòu)包括公積金中心，都有權(quán)拒絕你新的貸款申請(qǐng)。已發(fā)放的貸款，也有權(quán)終止收回。

　　24、貸款利率調(diào)整時(shí)如何執(zhí)行?

　　答：當(dāng)中國(guó)人民銀行調(diào)整住房公積金貸款利率時(shí)，正在辦理的貸款，一般以下款日為準(zhǔn)。如果未及下賬，即使借款合同已簽，仍按新的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在調(diào)整前，已發(fā)放的住房公積金貸款利率，于次年1月1日起按中國(guó)人民銀行規(guī)定的新利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。因此你在次年1月還款時(shí)，應(yīng)特別留意。如果利率上調(diào)，應(yīng)在還貸存折(卡)上適當(dāng)增加金額，以免造成逾期。

　　25、住房開(kāi)發(fā)單位如何申報(bào)樓盤(pán)公積金貸前手續(xù)?

　　答：為防范借款人和公積金管理機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)，按照有關(guān)規(guī)定對(duì)公積金貸款樓盤(pán)實(shí)行貸前準(zhǔn)入制度。(1)住房開(kāi)發(fā)單位要與住房公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議;(2)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的用地、規(guī)劃、預(yù)售應(yīng)符合合法手續(xù);(3)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)將申辦住房公積金貸款的樓盤(pán)項(xiàng)目相關(guān)資料，報(bào)住房公積金管理部門(mén)審查備案;(4)住房公積金管理部門(mén)對(duì)其所報(bào)樓盤(pán)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，符合公積金管理機(jī)構(gòu)規(guī)定的條件，項(xiàng)目進(jìn)度達(dá)到多層結(jié)構(gòu)封頂，小高層、高層投資完成三分之二以上條件的，方可受理個(gè)人住房公積金貸款。

　　26、有一筆商業(yè)貸款尚未還清，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)能不能申請(qǐng)公積金貸款?

　　答：可以。但前提是你必須信用良好、有足夠的還貸能力，兩筆貸款月還貸款額之和應(yīng)不超過(guò)夫婦雙方月收入的50%。

　　27、住房已買(mǎi)，現(xiàn)在裝潢缺錢(qián)，可以申請(qǐng)公積金貸款嗎?

　　答：不可以。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》和我市有關(guān)規(guī)定，公積金使用只限于購(gòu)、建和大修住房，住房裝修不在范圍內(nèi)。因此，無(wú)論是公積金提取，還是公積金貸款，住房裝修均不符合要求。

　　28、父母公積金貸款購(gòu)房，子女可以作為共有人嗎?

　　答：父母公積金貸款購(gòu)房，有完全民事行為能力、年滿18周歲的子女可以作為房屋共有人，辦理貸款前，房屋共有人必須明確各自所占產(chǎn)權(quán)份額。父母公積金貸款額度(包括組合貸款)不能超過(guò)其所占房屋份額價(jià)值的70%。

　　29、單位未按時(shí)繳存公積金，職工可否申請(qǐng)公積金個(gè)人購(gòu)房貸款?

　　答：我市住房公積金貸款實(shí)施辦法規(guī)定，職工及其所在單位繳存公積金滿一年以上，且貸前6個(gè)月按規(guī)定連續(xù)足額繳存，無(wú)滯納情況，才具有申請(qǐng)住房公積金貸款資格。如果單位未按時(shí)繳存住房公積金，職工就不能獲得住房公積金貸款。原則上單位在補(bǔ)繳全體職工欠繳的全部住房公積金后，其所屬職工仍查申請(qǐng)公積金貸款。