房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

　　每年的年底年初都是房貸提前還貸的高峰，很多手頭有了寬?，F(xiàn)金的貸款購房者在考慮是否提前還貸。不過，去年以來，市場(chǎng)上的理財(cái)產(chǎn)品選擇多了起來，余額寶等產(chǎn)品收益率也居高不下，閑置資金除了提前還貸外有了更多選擇。有購房者就在是否房貸提前還款上拿不定主意，究竟該還款減輕貸款壓力，還是應(yīng)該投資理財(cái)來抵消貸款利息?理財(cái)專家指出，雖然當(dāng)前市面上各種理財(cái)產(chǎn)品收益率攀高，甚至還高出貸款利率，但這只是短期現(xiàn)象，因此就放棄房貸提前還款計(jì)劃并不明智。不過，對(duì)于一些已經(jīng)享受了利率優(yōu)惠的購房者，房貸提前還款并不合算。

　　房貸提前還款辦理程序說明

　　1.房貸提前全部還款：由貸款銀行審核相關(guān)材料無誤后，辦理提前全部還款手續(xù)。

　　2.房貸提前部分還款且貸款期限不變：貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議。如果原貸款擔(dān)保方式為抵押+保險(xiǎn)且抵押登記尚未辦理的，還需持保單正本、本人身份證和相關(guān)協(xié)議到市中心指定的保險(xiǎn)公司辦理減保手續(xù)，最后簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時(shí)送交相應(yīng)分中心。

　　3.原貸款擔(dān)保方式選擇抵押+保險(xiǎn)且抵押登記已完成的，和選擇非抵押+保險(xiǎn)的借款人，申請(qǐng)?zhí)崆安糠诌€款同時(shí)縮短貸款期限：貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議，簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時(shí)送交相應(yīng)分中心。

　　4.原貸款擔(dān)保方式選擇抵押+保險(xiǎn)仍在保險(xiǎn)期內(nèi)，且抵押登記尚未完成：借款人申請(qǐng)?zhí)崆安糠诌€款同時(shí)縮短貸款期限，可直接到擔(dān)保中心辦理。

　　房貸提前還款手續(xù)

　　根據(jù)銀行的規(guī)定，房貸提前還款的客戶需提前一周至一個(gè)月提出書面申請(qǐng),并約定房貸提前還款日期。然后按照約定的日期，攜帶身份證、和銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請(qǐng)表和提前還貸協(xié)議，并按銀行的要求，將需要還貸的款項(xiàng)存到你扣繳貸款本息的賬戶上，由銀行自動(dòng)扣收。

　　各家銀行對(duì)于房貸提前還款并沒有次數(shù)的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還貸款。只是每次還貸的起點(diǎn)金額各銀行規(guī)定不一，有的規(guī)定是1萬元或1萬元的倍數(shù)，有的銀行則規(guī)定千元以上就可以提前部分還貸。

　　部分提前還貸的貸款者，可以選擇兩種方式：一是減少每月還款額，還款期限不變;另一種是縮短還款期限,每月還款額不變。如果貸款人的收入不斷增加，可以選擇縮短貸款期限的還款方式，盡早實(shí)現(xiàn)無債一身輕的愿望。如果收入沒有太大增加，可以采取減少還款額、還款期限不變的方式，這樣會(huì)減輕還貸壓力。

　　值得一提的是，《提前還款申請(qǐng)表》一經(jīng)借款人銀行確認(rèn)后便不可撤銷，并作為借款合同的補(bǔ)充條款，與借款合同具有同等法律效力。如貸款購房人不論任何原因，未能按照其向借款人銀行出具的提前還款申請(qǐng)中規(guī)定的日期與金額提前還款，則視為逾期還款，貸款購房人按借款合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　房貸提前還款注意事項(xiàng)

　　適合房貸提前還款情況

　　1、不愿意有負(fù)債，不想承受過大生活壓力的人，關(guān)鍵是無債一身輕。

　　2、貸款當(dāng)時(shí)實(shí)行上浮利率的貸款人。受國家房地產(chǎn)政策變化影響，有些客戶在購房時(shí)并未能享受利率優(yōu)惠，甚至可能利率上浮，此類貸款人提前還貸，相對(duì)會(huì)比較劃算。

　　3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。由于近年房價(jià)上漲較快，部分房屋評(píng)估價(jià)值相比購買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。

　　4、購房不久，處于還款初期的人。由于剛開始還貸，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)高，如果手頭有無投向的閑置資金，可提前還貸。

　　不建議房貸提前還貸情況

　　1、如果市民享受7折貸款利率，不必著急還款，因?yàn)檫@種情況的折后貸款利率比存款利率還低。

　　2、 公積金貸款買房用著急提前還貸,公積金貸款因?yàn)楹幸欢ǜ＠?，貸款利率相對(duì)商業(yè)貸款更低 。

　　3、 對(duì)于還款3-5年以上的房貸者不建議提前還貸。 由于等額本息法采用的是先還息后還本的方式，將全部貸款本息分?jǐn)偟礁髟率杖?，前期月供中本金占比較低，歸還的大多是利息，還款在3-5年以上，利息已還了不少，越往后越相當(dāng)于免息分期，這個(gè)時(shí)候提前還貸，無異于主動(dòng)放棄低成本的資金使用權(quán)，肯定不劃算。

　　4、做生意往往需要拆借資金，一旦需要用錢，到銀行辦理貸款的話，利率會(huì)比房貸高出很多，不建議生意人提前還貸。

　　公積金貸款提前還款辦法

　　公積金貸款和商業(yè)按揭貸款，在提前還款上有不同的規(guī)定。公積金貸款還款沒有商業(yè)按揭提前還貸那樣靈活，因此我們需要提前了解公積金貸款提前還款都需要什么手續(xù)。

　　個(gè)人貸款程序

　　1、簽定認(rèn)購書：客戶與已和銀行簽約的房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定認(rèn)購書，并向房地產(chǎn)開發(fā)公司交納首期購房款;

　　2、辦理申請(qǐng)：客戶到銀行委托的律師事務(wù)所辦理按揭申請(qǐng)手續(xù),包括交驗(yàn)個(gè)人資料、交納各項(xiàng)費(fèi)用、填寫法律文件;

　　3、貨款審查：律師事務(wù)所對(duì)客戶申請(qǐng)進(jìn)行初審，之后由銀行進(jìn)行審批;若審查不合格，退回客戶資料和所收取的費(fèi)用;

　　4、其他法律手續(xù)：律師事務(wù)所代辦保險(xiǎn)、公證及抵押物的抵押登記、備案;

　　5、貸款的發(fā)放：銀行將貸款款項(xiàng)劃至發(fā)展商帳戶，并通知客戶開始供樓。

　　個(gè)人貸款的償還方式

　　辦理流程及費(fèi)用：

　　1、按所簽的貨款合同規(guī)定分月等額償還貸款?？蛻魬?yīng)于貸款合同規(guī)定的每月還款日前主動(dòng)在其購房儲(chǔ)蓄帳戶上存足其每月應(yīng)還的貸款本息，由銀行扣收每月應(yīng)還款;

　　2、提前還款:客戶應(yīng)提前一個(gè)月向銀行提出申請(qǐng)，能免去所提前時(shí)間的貸款利息，但利率仍按原貸款期限的同期利率執(zhí)行。

　　房貸提前還款特別提醒

　　房貸提前還款提醒一：不要忘了退保

　　在提前還清全部貸款后，購房者要記住到保險(xiǎn)公司等部門退保。專家提醒，在貸款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同也提前終止，按有關(guān)規(guī)定，貸款人可以攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前交的保費(fèi)。提前還清貸款所退還保險(xiǎn)費(fèi)，是已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值，減去提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。

　　房貸提前還款提醒一：不要忘了退保

　　在提前還清全部貸款后，購房者要記住到保險(xiǎn)公司等部門退保。專家提醒，在貸款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同也提前終止，按有關(guān)規(guī)定，貸款人可以攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前交的保費(fèi)。提前還清貸款所退還保險(xiǎn)費(fèi)，是已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值，減去提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。

　　房貸提前還款提醒三：辦理抵押注銷

　　銀行人士指出，由于許多貸款人對(duì)抵押權(quán)比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產(chǎn)權(quán)部門備案，會(huì)為日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。貸款人辦理注銷時(shí)需要在銀行申領(lǐng)退還的抵押權(quán)證明書，去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)申請(qǐng)注銷登記表(注意不要跨區(qū)辦理)，最后附上購房合同或產(chǎn)權(quán)證辦理抵押注銷。

　　提醒四：提前還貸后，市民最好與銀行重新簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議

　　因各大銀行以及各分行對(duì)于房貸利率的下限都沒有最終確定，所以市民在剩余供樓款的利率等方面存在一些不確定因素。所以應(yīng)當(dāng)盡可能向銀行提供以前優(yōu)良的還貸記錄、信用度證明及良好的收入水平證明等，以盡可能取得銀行的最低房貸利率下限。