房地產開發(fā)企業(yè)預收賬款征收企業(yè)所得稅
房地產開發(fā)企業(yè)預收賬款征收企業(yè)所得稅
開辦房地產企業(yè)，除了企業(yè)股東要繳納個人所得稅外，企業(yè)本身需要交納企業(yè)所得稅。今天小編就給大家講講下房地產開發(fā)企業(yè)預收賬款征收企業(yè)所得稅問題，歡迎大家閱讀。
房地產企業(yè)所得稅
預收賬款是企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨方或勞務接受方預先收取的款項。要用以后的商品或勞務償付。房地產開發(fā)企業(yè)具有周期長、投資大的特點，通常采用的是預收商品房款項的方式(包括預收定金)從事其項目的開發(fā)與經營。正是由于經營活動的特殊性。使房地產開發(fā)企業(yè)形成了一些有別于一般工商企業(yè)特殊的經濟活動，并由此帶來了一些涉稅方面的特殊處理。
一般工商企業(yè)中，預收賬款在轉為收入時才會涉及到有關稅費。而房地產企業(yè)的預收賬款則會涉及到營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅等稅費。作為一項流動負債。預收賬款應在一個營業(yè)周期或一年內轉為收入，不允許長期掛賬。否則將面臨稅法的懲罰。
案例：創(chuàng)恒房地產開發(fā)有限公司2006、2007年分別開發(fā)義國春天、大夏庭院2個居民住宅小區(qū)，其中義國春天小區(qū)于2007年7月開發(fā)完畢。已交付使用.實現收入6000萬元。大夏庭院小區(qū)于2007年4月開工建設，分三期開發(fā)，一期工程開發(fā)商住綜合樓3棟。其中商業(yè)店鋪32套，住宅96套.計劃2008年7月完工并交付使用。2007年已簽訂預售房屋銷售合同80份，合同金額為4000萬元，已預收售房款1500萬元，2007年度公司損益表顯示公司利潤總額為300萬元。假設該地區(qū)的計稅毛利率為10%，企業(yè)所得稅稅率各年均為33%。該公司2007年度預收賬款涉稅處理如下：
一、營業(yè)稅(附加稅費略)
根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的。其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。據此.計算房地產企業(yè)營業(yè)稅涉及到的會計科目有預收賬款和主營業(yè)務收入。賬務處理亦有兩種方式。
涉稅賬務處理一：1、收到預售房款：借：銀行存款(或現金)1500萬，貸：預收賬款1500萬;2、繳納營業(yè)稅：借：應交稅費一營業(yè)稅75萬，貸：銀行存款(或現金)75萬。(營業(yè)稅稅率為5%)。3、2008年一期工程完工并交付使用，確認2007年”預收賬款”收人及相關稅金：借：預收賬款1500萬，貸：主營業(yè)務收入1500萬;同時結轉稅金，借：主營業(yè)務稅金及附加75萬。貸：應交稅費一營業(yè)稅75萬。
根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用;不屬于當期的收入和費用.即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。因此。預收賬款而發(fā)生的營業(yè)稅及附加不允許列入當期費用.待實際確認收入時，再將預收賬款產生的稅費結轉到營業(yè)稅金及附加科目.
涉稅賬務處理二：1、收到預售房款：借：銀行存款(或現金)1500萬，貸：預收賬款1500萬;2、結轉預交稅金：借：待攤費用(或待抵扣稅金)75萬，貸：應交稅費一營業(yè)稅75萬;3、繳納營業(yè)稅：借：應交稅費一營業(yè)稅75萬，貸：銀行存款(或現金)75萬。4、一期工程完工，結轉2007年“預收賬款”收入并結轉相關稅金：借：預收賬款1500萬，貸：主營業(yè)務收入1500萬：同時結轉稅金，借：主營業(yè)務稅金及附加75萬。貸：待攤費用(或待抵扣稅金)75萬。
由于第一種賬務處理使應交稅金一營業(yè)稅科目出現借方余額，在2007年的會計報表中出現負數，亦使人產生誤解。以為是企業(yè)多交的稅金，于是就出現了第二種賬務處理。但就執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的企業(yè)來說，待攤費用與預提費用已從會計科目中被刪除，長期待攤費用則被保留，而應交稅費又不符合“預付賬款”科目的性質，不能計入該科目核算，所以如果企業(yè)不增設會計科目，就只能采用第一種賬務處理。
企業(yè)當年應交營業(yè)稅的計算：本年應納營業(yè)稅=(期末預收賬款一期初預收賬款+本期主營業(yè)務收入)×5%。
有些房地產開發(fā)企業(yè)將所有的售房款均通過“預收賬款”科目核算，利于稅務稽查和中介審計，這樣計算本年應交營業(yè)稅就只需看“預收賬款”明細賬本年貸方發(fā)生額了。
尤其要注意企業(yè)未通過預收賬款而直接計人收入的款項，特別要關注一些尾樓的銷售。
二、印花稅
預收賬款是根據合同而預收的，因此涉及到印花稅。根據《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅f2006]162號)第四條規(guī)定：對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。其稅率為0.05%。
涉稅賬務處理：l、計提應交印花稅：借：管理費用一印花稅2萬.貸：應交稅費一印花稅2萬;2、實際繳納：借：應交稅費一印花稅2萬，貸：銀行存款2萬。
通過應交稅費一印花稅科目核算，可使企業(yè)應交稅費一印花稅科目更加清晰明了。有利于稅務稽查與中介審計。
三、企業(yè)所得稅
根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006131號)第 一條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他 建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在其未完工前采取 預售方式銷售的.其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或 月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及 附加后再計入當期應納稅所得額.待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。該公司2007年預收賬款毛利：1500x10%= 150方，假設該公司在2007年度所得稅匯算時無其他調增 調減項目。計算企業(yè)2007年度應納稅所得額：300+1500x10%= 450萬 應納所得稅：450x33%=148.50萬
涉稅賬務處理：1、提取2007年度企業(yè)所得稅：借：所得 稅費用148.50萬，貸：應交稅費一所得稅148.50萬。2、企業(yè) 預交的企業(yè)所得稅屬于可抵扣暫時性差異。為遞延所得稅
資產：借：遞延所得稅資產49.50萬，貸：所得稅費用49.50 萬。3、實際繳納：借：應交稅費一所得稅148.50萬;貸：銀行 存款148.50萬。
執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》的企業(yè)不核算遞延所得稅資產 和負債。
2008年企業(yè)如無其他遞延所得稅資產、負債的增減， 則只需作相反分錄轉回即可。
房地產回遷安置怎么征收企業(yè)所得稅
根據《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)對動遷居民建造的回遷樓屬于營業(yè)稅征稅范圍，應按銷售不動產稅目征收營業(yè)稅。計稅依據為銷售同類不動產的市場價格。
按照契稅政策規(guī)定，各種拆遷補償費均應計入契稅計稅依據，包括房屋貨幣補償和房屋實物補償。房地產開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置屬于房屋原地實物補償，房地產開發(fā)公司應以補償房屋開發(fā)成本為計稅依據繳納契稅。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他有關文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)回遷安置用房，應當視同銷售，繳納土地增值稅。房地產開發(fā)公司將房屋給回遷戶，應按產權轉移書據稅目繳納印花稅。
依據稅法規(guī)定，對回遷標準面積內部分，房地產開發(fā)企業(yè)應按其開發(fā)的回遷房屋標準面積內實際發(fā)生的成本確定回遷房屋銷售收入和成本;對超出回遷標準面積的部分，應按實際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積部分實際發(fā)生的成本結轉銷售成本，計算繳納企業(yè)所得稅。
房地產企業(yè)所得稅的管理
一、適用的所得稅稅率
國家稅務總局國稅發(fā)[1995]153號文明確，專業(yè)從事房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)，不屬于生產性外商投資企業(yè)，不得享受生產性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠待遇。也即外資房地產開發(fā)企業(yè)取得所得，應按33%的稅率征收所得稅，不能享受生產性企業(yè)優(yōu)惠稅率和“二免三減半”等稅收優(yōu)惠政策。
二、應納稅額的計算
企業(yè)從事房地產經營業(yè)務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法規(guī)定計算企業(yè)所得稅。計算公式如下：
應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-已售房產已預征的所得稅+當期預征所得稅公式中“已銷房產已預征的所得稅”是指企業(yè)已以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或以辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為已售房地產銷售的開始，企業(yè)自銷售開始取得收入減除相關的成本費用，計算應納所得稅額，分季已預征的所得稅。“當期預征所得稅”是指企業(yè)預售房a地產取得的預收款，經當地稅務機關批準，按預計利潤率或合理方法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅。預售房地產季度應納所得稅額=季度內預售房地產預收款收入*預計利潤率*所得稅稅率。
三、銷售收入的確定
以權責發(fā)生制為原則，根據銷售方式的不同，按以下原則確定：
1、采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現。
2、采取分期付款或預收款方式銷售的，以合同約定付款時間為銷售收人的實現。
3、采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。
4、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現。
四、銷售房地產發(fā)生相應費用的確定。
應以收入與支出相匹配為原則，根據當期銷售面積和可售單位工程成本費用，確定當期成本費用?？墒蹎挝还こ坛杀举M用公式如下：
可售單位工程成本費用=可售總成本費用/總可售面積
公式中“可售總成本費用”是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘探設計等開發(fā)前期費用;建筑安裝費;基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及為開發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用。“總可售面積”是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。
企業(yè)未按項目歸集或無法準確歸屬的成本費用，可按適當的比例在各項目之間進行合理分攤，“適當的比例”可按計算土地征用及拆遷費時，按各項征地面積占總征地面積的比例計算，其他費用按各項目可售面積占總可售面積的比例計算。
企業(yè)在售后發(fā)生的公共配套設施建設費用，能夠提供有關部門文件及相關資料，并經報主管稅務部門批準，可在銷售房地產時進行預提。企業(yè)上述預提費用，可按公共配套設施項目的總預算成本與總可售面積的比例，計算可售面積每單位的承擔標準，并根據當期銷售面積計算本期應預提的金額，計入當期開發(fā)成本。
五、涉外房地產開發(fā)企業(yè)執(zhí)行政策中應注意的幾個問題。
1.以租賃方式取得房租收入應納稅所得額的計算問題。企業(yè)取得的房租收入，應按當期實際收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅所得額。如企業(yè)所開發(fā)建設的房屋竣工驗收后在會計處理上未確定為出租用途的，則不得計提房屋折舊。企業(yè)采取先租賃后出售房地產的，原在租賃期間實際已計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。
2.委托境外代銷、包銷征稅的計算問題。企業(yè)與境外企業(yè)簽定房地產代銷、包銷合同或協議，委托境外企業(yè)在境外銷售其境內房地產的，應按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為境內企業(yè)房地產銷售收入，計算交納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。其企業(yè)支付境外代銷、包銷企業(yè)的各項傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務費用，應提供完整有效的憑證資料，經主管稅務機關審核確定后，方可作為企業(yè)費用扣除，但實際列支的數額不得超過房地產銷售收入的10%.
如境外企業(yè)與境內企業(yè)簽訂房屋包銷協議，為境內企業(yè)包銷房地產，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉讓我國境內財產的性質，境外企業(yè)取得的房屋轉讓收入，應按轉讓收入減除該財產原值的余額繳納10%的企業(yè)所得稅。上述包銷業(yè)務是指境外企業(yè)與境內企業(yè)簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用企業(yè)收款憑證。
3.投資各方按合同規(guī)定分配房產，企業(yè)所得稅的繳納問題。企業(yè)應首先歸集房產建造過程中所發(fā)生的費用(包括中方以土地使用權作為投資的費用)后再根據合同規(guī)定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業(yè)所得稅。
六、涉外房地產開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠問題。
涉外房地產開發(fā)企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經營期不小于五年的，經投資者申請，稅務機關批準，可退還其再投資部分已繳納企業(yè)所得稅的40%稅款。如外國投資者將其從企業(yè)分得的利潤在中國境內直接再投資舉辦、擴建產品出口企業(yè)或者先進技術企業(yè)，可以全部退還其投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。上述申請退還再投資部分已繳納的所得稅稅款，不包括地方所得稅。如再投資不滿五年撤出的，應當繳回已退的稅款。
外國投資者再投資退稅的辦理期限。外國投資者應當自其再投資資金實際投入之日起一年內，持載明其投資金額，投資期限的增資或者出資證明，向原納稅地的稅務機關申請退稅。
對預售房收入預征的所得稅，由于其銷售收入和利潤未真正實現，其預征的所得稅不能享受再投資退稅優(yōu)惠。
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