在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話——看懂了人口就看懂了房地產(chǎn)，這說明了人口因素對房地產(chǎn)的發(fā)展有著密切的關(guān)系。今天學習啦小編就帶你們一起去看看房價下跌的因素是什么。

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自1998年以來，我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展與第二次生育高峰期進入消費期密切相關(guān)。

　　可以想像，當我國第三次生育高峰人群成熟后，隨著我國城市建設(shè)進程的加快，會有越來越多的人涌入城市，對樓市需求起到推波助瀾的作用。

　　融360發(fā)現(xiàn)，近25年數(shù)據(jù)顯示，雖然中國房價增幅存在跌宕，但其絕對值一直處于增漲狀態(tài)，尤其是大中城市房價漲幅基本在5倍以上。

　　自2003年以來，中國房產(chǎn)泡沫一直處于膨脹狀態(tài)。同時，我國城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，年均增長1.02個百分點。2014年，我國城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加了1800多萬，有觀點認為，未來我國樓市需求仍然會穩(wěn)定釋放，樓市仍將面臨較長時間的“白銀”時代。

　　分析十多年來，樓市投資增速和人口增長間的關(guān)系，不難發(fā)現(xiàn)，在人口負增長但樓市投資依舊高速增長的城市里，房價是在不斷的下跌。而在人口呈凈流入城市中，房價則保持著上漲乃至暴漲的趨勢。

　　以深圳為例，這個被稱為樓市“風向標”和“優(yōu)等生”的城市，房價漲幅在今年內(nèi)一直領(lǐng)先全國：久違的“日光盤”又回來了;二手房業(yè)主一夜反價50萬也被買家欣然接受;熱點片區(qū)一房難求，用中介的話來說“出一套、賣一套”;新房價格“跳漲”以萬元為單位。

　　融360認為，特殊的人口結(jié)構(gòu)是導致房價漲跌的重要因素。在一線城市，深圳不同于北京、上海和廣州，深圳在房改前就有大量的存量住房供應(yīng)，且本地人早已實現(xiàn)住房自有，我們既可以將其形容為一個蓄水池，也可以說是穩(wěn)定器。

　　但自上世紀80年代來，外來人口不斷像潮水般涌入深圳，因存量住房供應(yīng)主體歷史而遺留下來大量的違法建筑，即俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，并沒有像北上廣等城市一樣，存在大量的存量“適居”住房。

　　據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計，按常住人口計算，深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套，遠低于全國戶均1套的平均水平。目前，深圳超過1100萬的常住人口中，70%的人口無自有房，大量的人口要在深圳安家落戶，這一潛在的剛性需求隨時都有入市的可能。

　　融360認為，伴隨著我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、人口遷移等多重因素影響將直接作用于樓市回暖和城市投資吸引力。市場各方需根據(jù)區(qū)域政策導向、產(chǎn)業(yè)特征、人口流動方向，把握不同區(qū)域及城市特點，合理調(diào)整區(qū)域投資布局，適應(yīng)環(huán)境變化。

　　同時，城市集聚的資源多、就業(yè)機會廣、財富生產(chǎn)能力強，對高房價的支持力就會較高，反之就降低。在當前的市場情況下，如果城市發(fā)展不能解決房地產(chǎn)持續(xù)上漲的內(nèi)因——人口結(jié)構(gòu)變化，房地產(chǎn)穩(wěn)定的機制就不存在，且未來城市和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的差異沒有縮小，那么房地產(chǎn)的區(qū)域差異也將繼續(xù)擴大。